Полное руководство по инвестициям в недвижимость Турции (2026)
- Размещено в 2026-03-30
- Дата изменения: 2026-10-26
- Блог о недвижимости
- By Majesty Turkey
Содержание
Полное руководство по инвестициям в недвижимость Турции (2026)
Обновлено: октябрь 2026
Короткий ответ: Большинство иностранцев могут купить недвижимость в Турции на своё имя. Нужны турецкий налоговый номер, счёт в турецком банке и запись на переоформление в Земельном кадастре (TKGM). Заложите в бюджет сбор за титул 4% и, при первой продаже застройщиком, НДС, если вы не подпадаете под освобождение для иностранных покупателей. Объект стоимостью не менее 400 000 долларов США даёт право подать заявление на гражданство, а с 16 октября 2023 года для ВНЖ через недвижимость нужен объект стоимостью не менее 200 000 долларов США.
В этом руководстве вся картина собрана в одном месте: кто может покупать, как проходит сделка, сколько она стоит, что она даёт, как облагается арендный доход и какими рисками нужно управлять. В каждом разделе есть ссылка на подробную статью, если она существует.
Кто может купить недвижимость в Турции
Иностранные физические лица могут покупать недвижимость в Турции на основании статьи 35 Закона о земельном кадастре № 2644. Прежнее требование взаимности отменено, поэтому в большинстве случаев ваша страна не обязана разрешать покупку недвижимости гражданам Турции. Однако действуют некоторые ограничения:
- Лимиты площади: одно иностранное физическое лицо может владеть в Турции не более чем 30 гектарами, а все иностранцы вместе — не более чем 10% частных земель района (ilçe).
- Запретные зоны: недвижимость в военных запретных зонах и зонах безопасности не продаётся иностранцам. Кадастр проверяет это до переоформления.
- Ограничения по гражданству: для граждан небольшого числа стран действуют ограничения, установленные решениями президента. Проверьте своё гражданство до начала сделки.
- ВНЖ не требуется: можно купить, находясь в стране по туристическому въезду, или через юриста по доверенности.
Порядок покупки шаг за шагом
- Получите налоговый номер (vergi numarası). Его выдаёт налоговая инспекция по паспорту, обычно в тот же день.
- Откройте счёт в турецком банке. Он нужен, чтобы принять перевод и оплатить продавцу. См. налоговый номер и банковский счёт для иностранцев.
- Проверьте объект и титул. Юрист проверяет собственника, ипотеки, отметки и правовой статус здания, включая разрешение на эксплуатацию (iskan).
- Подпишите договор и внесите задаток, если продавец его просит. Для строящегося жилья используйте нотариальный предварительный договор купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi) и внесите отметку о нём в титул.
- Переведите деньги. Отправляйте средства со своего счёта за рубежом на свой счёт в Турции. Для гражданства банк должен выдать справку о покупке иностранной валюты (DAB). См. как перевести деньги в Турцию.
- Закажите отчёт об оценке. Его готовит оценочная компания с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK), заказ оформляется через Web Tapu. Он обязателен для гражданства и, как правило, запрашивается при продаже иностранцам.
- Запишитесь на переоформление титула. Заявка подаётся через Web Tapu или в отделении кадастра.
- День переоформления в TKGM. Присутствуют покупатель и продавец (или их представители), присяжный переводчик, если вы не говорите по-турецки; оплачиваются сборы, документ подписывается и регистрируется на ваше имя.
Полная стоимость покупки
| Статья | Правило |
|---|---|
| Сбор за титул (tapu harcı) | 4% от заявленной цены продажи, по закону 2% платит покупатель и 2% продавец. На практике покупатель часто платит всё, поэтому зафиксируйте это письменно. Заявленная цена не может быть ниже налоговой стоимости объекта. |
| НДС (KDV) | Взимается только при первой продаже застройщиком или компанией. Для разрешений на строительство с 1 апреля 2022 года: 10% на первые 150 м² чистой площади и 20% на остальное; 1% в проектах городской реновации. Для более старых разрешений действуют прежние правила. При перепродаже между физическими лицами НДС нет. |
| Освобождение от НДС для иностранцев | Иностранные покупатели-нерезиденты могут быть освобождены от НДС при первой продаже, если цена оплачена иностранной валютой, ввезённой в Турцию. Объект нужно держать 3 года, иначе НДС подлежит уплате с процентами. |
| Сервисный сбор кадастра (döner sermaye) | Фиксированная сумма, устанавливаемая ежегодно. |
| Отчёт об оценке | Оплачивается оценочной компании. |
| Обязательное страхование от землетрясений (ZDS) | Требуется для переоформления. С 5 сентября 2026 года кадастр проверяет наличие нового полиса на имя покупателя. |
| Переводчик, нотариус, юрист | Перевод паспорта, доверенность и услуги юриста по рыночным ставкам. |
После покупки вы платите ежегодный налог на недвижимость (emlak vergisi). Для жилья он составляет 0,2% налоговой стоимости в столичных муниципалитетах, таких как Стамбул, и 0,1% в остальных. Полный список: все дополнительные расходы при покупке в Стамбуле.
Гражданство Турции за инвестиции
Покупка недвижимости стоимостью не менее 400 000 долларов США даёт право подать заявление на турецкое гражданство вместе с супругом и детьми до 18 лет. Основные правила:
- Цена продажи, оценка и платежи должны каждая достигать 400 000 долларов США.
- Оплата проходит через турецкий банк со справкой DAB.
- В титул вносится отметка о запрете продажи на 3 года.
- Можно объединять несколько объектов, а строящееся жильё может подойти при нотариальном предварительном договоре.
С 29 сентября 2026 года изменились три правила: можно выбрать любую оценочную компанию с лицензией SPK вместо GEDAŞ, отчёты об оценке действуют 12 месяцев вместо 6, а объекты, продаваемые инвестиционными фондами недвижимости (GYO), больше не освобождены от оценки. См. новые правила с 29 сентября 2026 года и руководство по гражданству Турции за инвестиции.
ВНЖ через недвижимость
Для объектов, приобретённых с 16 октября 2023 года, краткосрочный ВНЖ на основании владения недвижимостью требует жилого объекта стоимостью не менее 200 000 долларов США по цене продажи, указанной в титуле. ВНЖ выдаётся на ограниченный срок и продлевается, пока вы владеете объектом. Заявка начинается онлайн на e-ikamet и продолжается в провинциальном управлении миграции. Некоторые районы Стамбула в отдельные периоды закрывались для новой регистрации иностранцев, поэтому сначала проверьте адрес. Подробнее: ВНЖ через недвижимость.
Арендный доход и налоги
Доход от аренды недвижимости в Турции облагается налогом в Турции, в том числе для нерезидентов. Для дохода за 2026 год:
- Освобождение: первые 58 000 лир дохода от аренды жилья не облагаются налогом. Освобождение не действует, если вы не подали декларацию, если ваш совокупный валовой доход превышает 1 500 000 лир или если у вас есть коммерческий или профессиональный доход в Турции.
- Расходы: можно вычесть фактические расходы или выбрать фиксированный вычет 15%.
- Ставки: прогрессивные, от 15% до 40% для суммы свыше 5 300 000 лир.
- Декларирование: в марте следующего года, оплата двумя частями в марте и июле.
Продажа объекта в течение 5 лет после покупки также может создать облагаемую прибыль. Доходность по районам: доходность аренды в Стамбуле по районам.
Риски и как ими управлять
- Валюта и инфляция: лира много лет теряла стоимость к основным валютам, инфляция была высокой. Цены в лирах могут расти, а их стоимость в долларах — снижаться. Считайте доходность в своей валюте.
- Сдача строящихся объектов: проверьте разрешение на строительство, регистрацию kat irtifakı (право на квартиру до завершения здания) и историю сдачи объектов застройщиком. Используйте нотариальный договор с отметкой в титуле и по возможности привязывайте платежи к этапам строительства.
- Сейсмический риск: Стамбул находится в сейсмической зоне. Проверьте дату разрешения на строительство, строительный стандарт и грунт. Как правило, предпочтительны здания, спроектированные по Сейсмическим нормам для зданий Турции 2018 года. См. как проверить здание в Стамбуле перед покупкой.
- Проблемы с титулом: ипотека, арест (haciz) или отметка могут заблокировать или обременить сделку. Получите актуальную выписку из кадастра до любой оплаты.
- Занижение цены: заявление заниженной цены ради снижения сбора грозит штрафами обеим сторонам и создаёт проблемы с оценкой, гражданством и налогом при перепродаже.
Выбор города и района
В Стамбуле самый большой и ликвидный рынок, самый широкий выбор нового и вторичного жилья и основная часть международного спроса. Центральные районы, такие как Шишли, Бешикташ и Кадыкёй, дают сложившуюся инфраструктуру и стабильный спрос на аренду. Новые районы на окраинах города предлагают больше новых проектов. Анталья популярна для жилья на отдых. Бурса и Измир привлекают тех, кто ищет образ жизни и долгосрочное проживание. Сравнивайте транспорт, возраст застройки и сейсмический риск, а не только цену. Наш гид по районам Стамбула описывает основные районы.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли иностранцы владеть недвижимостью в Турции в полной собственности?
Да. Иностранное физическое лицо регистрируется в титуле полным собственником с теми же правами, что и турецкий владелец. Ограничения касаются только запретных зон, лимитов площади и нескольких гражданств.
Сколько стоит покупка недвижимости в Турции с учётом всех расходов?
Основной расход — сбор за титул 4%, который по закону делится между покупателем и продавцом. Добавьте НДС при первой продаже застройщиком, если вы не освобождены, а также фиксированные сборы кадастра, оценку, страховку, перевод и услуги юриста.
Нужно ли находиться в Турции, чтобы купить недвижимость?
Нет. Можно оформить доверенность на юриста у нотариуса в Турции или в турецком консульстве, и юрист завершит покупку и переоформление.
Сколько времени занимает покупка?
Если налоговый номер, банковский счёт и средства готовы, покупку вторичного жилья часто можно завершить за несколько недель. Обычные причины задержек — банковские проверки и отчёт об оценке.
Даёт ли покупка недвижимости гражданство Турции автоматически?
Нет. Подходящий объект стоимостью от 400 000 долларов США даёт право подать заявление, которое затем рассматривают власти. Одобрение не автоматическое.
Источники: Закон о земельном кадастре № 2644 (статья 35); Закон о сборах № 492; Закон о НДС № 3065 (статья 13/i) и Решение Президента № 7346; Закон о подоходном налоге № 193; Закон о налоге на недвижимость № 1319; Закон о турецком гражданстве № 5901 и регламент его применения; Makam Oluru от 28 сентября 2026 года (TKGM); Закон об иностранцах и международной защите № 6458; Закон о страховании от катастроф № 6305; Генеральное управление земельного кадастра (TKGM) и Налоговая администрация (GİB). Это общая информация, правила меняются; перед покупкой уточните свою ситуацию у лицензированного юриста и в соответствующем ведомстве.
Покупайте уверенно — Majesty Turkey
Покупать в Стамбуле проще с местной командой, которая делает это каждый день.
✔️ Проекты под ваш бюджет и цель
✔️ Сопровождение от первого просмотра до получения ТАПУ
✔️ Помощь с документами на гражданство и ВНЖ
Напишите нам в WhatsApp или приходите в наш офис в Бомонти, Шишли.
