ВНЖ Турции через недвижимость в 2026 году: условия и документы

ВНЖ Турции через недвижимость в 2026 году: условия и документы

Владение жильём в Турции — одно из законных оснований для получения краткосрочного вида на жительство (kısa dönem ikamet izni) по статье 31 Закона № 6458 об иностранцах и международной защите. ВНЖ позволяет законно жить в Турции в течение выданного срока. Это не гражданство и не право на работу: для работы нужно отдельное разрешение. Ниже — что действует в 2026 году, на основе заявлений, которые мы готовим для клиентов в Стамбуле, и где досье чаще всего «спотыкаются».

Кто может подать заявление

• Вы владеете жилой недвижимостью (konut или mesken), оформленной на вас в тапу. Земля, магазины и офисы не подходят.
• Объект — ваш заявленный адрес в Турции, и вы действительно в нём живёте.
• При первом обращении внутри Турции заявление подаётся до окончания срока визы или безвизового пребывания.

Минимальная стоимость недвижимости в 2026 году

Стоимость проверяется по цене продажи, указанной в тапу, пересчитанной в лиры по курсу продажи Центрального банка Турецкой Республики на дату сделки. На практике это значит две вещи. Во-первых, никогда не соглашайтесь указывать в тапу цену ниже фактически уплаченной. Во-вторых, если цена близка к 200 000 долларов, решающим может оказаться курс лиры в день сделки. Объединять несколько небольших объектов, чтобы достичь порога, как правило, нельзя, а долевая собственность оценивается индивидуально, поэтому всё проверяйте до покупки.

Закрытые кварталы: сначала проверьте адрес

С 2022 года Управление миграционной службы (Göç İdaresi Başkanlığı) закрывает отдельные кварталы для новой регистрации иностранцев по ВНЖ. В июле 2022 года оно объявило о закрытии 1 169 кварталов в 62 провинциях — там, где доля иностранцев превышала 25% местного населения, — и установило на будущее предел в 20%. С тех пор список пересматривался.

• Закрываются отдельные кварталы (mahalle), а не целые районы (ilçe). Одна улица может быть открыта, а соседний квартал — закрыт.
• В Стамбуле закрытые кварталы отмечались в таких районах, как Фатих, Бейоглу, Эсеньюрт, Авджылар, Башакшехир, Кючюкчекмедже, Зейтинбурну, Шишли, Бешикташ и Сарыер.
• Иностранец по-прежнему может законно купить жильё в закрытом квартале, но этот адрес нельзя использовать для нового ВНЖ или для перерегистрации места жительства.
• Объявление 2022 года сохранило исключения для новорождённых и воссоединения нуклеарной семьи, а те, кто уже был зарегистрирован по адресу, как правило, могли продлевать ВНЖ там же.

Поскольку список меняется, единственная надёжная проверка — текущий статус конкретного адреса. Мы проверяем его для каждого клиента до подписания брони или внесения задатка.

Порядок подачи через e-İkamet

1. Завершите покупку и получите тапу.
2. Оформите медицинскую страховку на весь срок, который будете запрашивать.
3. Заполните онлайн-анкету на e-ikamet.goc.gov.tr: выберите краткосрочный ВНЖ с целью «владение недвижимостью». Вводите данные точно как в паспорте и пользуйтесь только официальным сайтом.
4. Оплатите сборы: пошлину за ВНЖ, которая зависит от гражданства и срока, и стоимость карты. Суммы обновляются каждый год, проверяйте их при подаче.
5. Придите на приём в провинциальное управление миграционной службы (İl Göç İdaresi Müdürlüğü) с оригиналами документов. При первой подаче снимают отпечатки пальцев. Если чего-то не хватает, вам дадут срок для дополнения досье.
6. Дождитесь решения. Закон устанавливает максимум 90 дней; на практике срок зависит от города и сезона. Карту присылают почтой на зарегистрированный адрес.

Документы

• подписанная анкета;
• копия паспорта (страница с фото, штамп въезда, страницы с визой) и оригинал на приёме; паспорт должен действовать не менее 60 дней после окончания запрашиваемого ВНЖ;
• четыре биометрические фотографии на белом фоне, сделанные за последние шесть месяцев;
• копия тапу с электронной подписью либо с подписью и печатью;
• действующая медицинская страховка;
• декларация в анкете о достаточных и регулярных средствах; управление может запросить банковские выписки или другие подтверждения;
• квитанции об оплате пошлины за ВНЖ и стоимости карты;
• при продлении или если вы уже зарегистрированы — справка о месте жительства (yerleşim yeri belgesi) из e-Devlet.

Документы, выданные за рубежом, например свидетельства о браке или рождении членов семьи, как правило, требуют апостиля или консульской легализации и присяжного перевода на турецкий язык.

Медицинская страховка

Страховка должна покрывать весь запрашиваемый срок; более короткий полис может привести к выдаче ВНЖ на меньший срок. Принимаются: частный полис медицинского страхования, документ из SGK (Учреждения социального страхования) или заявление о вступлении в систему общего медицинского страхования, либо покрытие по двустороннему соглашению о социальном обеспечении между Турцией и вашей страной. Частные полисы для ВНЖ оформляются по циркуляру 2014 года, который задаёт минимальное покрытие. Туристическая страховка не принимается. Заявителям старшего возраста лучше заняться страховкой заранее: страховщики устанавливают цены и ограничения в зависимости от возраста.

Члены семьи

Супруг или супруга и дети до 18 лет, как правило, тоже могут получить ВНЖ — либо по основанию владения недвижимостью (например, как совладельцы), либо через семейный ВНЖ (aile ikamet izni). У семейного ВНЖ свои условия: страховка для всех, подтверждение дохода, апостилированные и переведённые свидетельства о браке и рождении. Детям старше 18 лет обычно нужно собственное основание для ВНЖ.

Срок и продление

• По Закону № 6458 краткосрочный ВНЖ выдаётся на срок до двух лет за один раз; фактический срок определяет миграционное управление.
• Подавайте на продление через e-İkamet в течение последних 60 дней до окончания ВНЖ. Не допускайте просрочки.
• Вы должны по-прежнему владеть недвижимостью: продажа лишает основания для ВНЖ.
• Долгие отъезды могут создать проблемы при продлении: в качестве причины отказа часто называют пребывание за пределами Турции более 120 дней в сумме за год, поэтому уточняйте заранее, если планируете длительные поездки.
• ВНЖ по недвижимости не ведёт к гражданству автоматически. Гражданство за инвестиции — отдельный путь со своим порогом (сейчас 400 000 долларов в недвижимость).

Частые причины отказа

• цена в тапу ниже эквивалента 200 000 долларов — часто из-за заниженной цены в сделке;
• объект не жилой или структура собственности не соответствует правилам;
• адрес находится в закрытом квартале;
• страховка не покрывает весь срок или вместо медицинской представлена туристическая;
• подача после окончания визы или безвизового срока, прежние нарушения сроков пребывания или код запрета въезда;
• недостающие документы не представлены в срок или сведения противоречат друг другу;
• сомнения в том, что вы действительно живёте в этом жилье;
• соображения общественного порядка или безопасности.

Отказ можно обжаловать в жёсткие сроки, поэтому, если это произошло, сразу обратитесь к юристу. Правила о ВНЖ меняются и применяются каждым провинциальным управлением; перед покупкой или подачей уточните актуальные требования у лицензированного юриста.

Покупайте уверенно — Majesty Turkey

Покупать в Стамбуле проще с местной командой, которая делает это каждый день.

✔️ Проекты под ваш бюджет и цель
✔️ Сопровождение от первого просмотра до получения ТАПУ
✔️ Помощь с документами на гражданство и ВНЖ

Напишите нам в WhatsApp или приходите в наш офис в Бомонти, Шишли.