土耳其房地产投资完全指南（2026）
- 发布于 2026-03-30
- 修改日期： 2026-10-26
- 房地产博客
- By Majesty Turkey
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土耳其房地产投资完全指南（2026）
最后更新：2026年10月
简短回答： 大多数外国人可以以本人名义在土耳其购买房产。您需要土耳其税号、土耳其银行账户，并在土地登记局（TKGM）预约地契过户。预算中应包括4%的地契费；如果是开发商的首次销售，还要计入增值税，除非您符合外国买家免税条件。价值不低于40万美元的房产可用于申请土耳其国籍；自2023年10月16日起，通过房产申请居留许可需要价值不低于20万美元的房产。
本指南把完整信息集中在一处：谁可以购买、购房流程如何进行、需要多少费用、购房能带来什么、租金收入如何纳税，以及需要管理哪些风险。凡有更深入文章的章节，均附有链接。
谁可以在土耳其购买房产
根据第2644号《土地登记法》第35条，外国自然人可以在土耳其购买房产。过去的对等原则要求已被取消，因此在大多数情况下，您的国家无需允许土耳其公民在当地购房。但仍有以下几点限制：
- 面积限制： 每位外国自然人在土耳其最多可持有30公顷土地，所有外国人合计持有的私有土地不得超过一个区（ilçe）的10%。
- 禁区： 位于军事禁区和安全区内的房产不得出售给外国人。土地登记局会在过户前进行核查。
- 国籍限制： 少数国家的公民受总统决定所规定的限制。开始购房前请先确认您的国籍是否受限。
- 无需居留许可： 您可以持旅游入境身份购买，也可以委托持有授权书的律师办理。
购房流程分步说明
- 办理税号（vergi numarası）。 凭护照在税务局办理，通常当天即可取得。
- 开立土耳其银行账户。 用于接收汇款和向卖方付款。参见外国人办理税号和银行账户指南。
- 核查房产和地契。 律师核查产权人、抵押、注记以及建筑物的法律状况，包括入住许可（iskan）。
- 签订合同并支付定金（如卖方要求）。购买期房时，应签订经公证的买卖预约合同（satış vaadi sözleşmesi），并将其注记在地契上。
- 汇款。 从您本人的海外账户汇入您本人的土耳其账户。如为入籍购房，银行必须出具外汇购买证明（DAB）。参见如何汇款到土耳其购房。
- 申请评估报告。 报告由持有资本市场委员会（SPK）牌照的评估公司出具，通过Web Tapu申请。入籍购房必须提供，向外国人出售房产时通常也会要求提供。
- 预约地契过户。 通过Web Tapu或在土地登记处提交申请。
- 在TKGM办理过户当天。 买卖双方（或其代理人）到场；如您不会土耳其语，须有宣誓翻译在场；缴纳费用后签署地契，并登记到您的名下。
购房总费用
| 项目 | 规则 |
|---|---|
| 地契费（tapu harcı） | 申报成交价的4%，法律规定买方2%、卖方2%。实际中常由买方全额承担，请书面约定。申报价格不得低于房产的计税价值。 |
| 增值税（KDV） | 仅在开发商或公司首次销售时征收。2022年4月1日及以后取得建筑许可的：净面积前150平方米按10%，超出部分按20%；城市更新项目按1%。更早的许可适用旧规则。个人之间的二手转售不征增值税。 |
| 外国人增值税豁免 | 非居民外国买家在首次销售中，如以汇入土耳其的外币支付房款，可享受免税。房产须持有3年，否则须补缴增值税并加计利息。 |
| 土地登记局服务费（döner sermaye） | 每年确定的固定金额。 |
| 评估报告 | 由评估公司收取。 |
| 强制地震保险（ZDS） | 过户必需。自2026年9月5日起，土地登记局核查是否有以买方名义投保的新保单。 |
| 翻译、公证、律师 | 护照翻译、授权书及律师费，按市场价格收取。 |
购房后需缴纳年度房产税（emlak vergisi）。住宅在伊斯坦布尔等大都市市政区按计税价值的0.2%征收，其他地区为0.1%。完整清单参见伊斯坦布尔购房的全部额外费用。
投资入籍土耳其
购买价值不低于40万美元的房产，可与配偶及18岁以下子女一同申请土耳其国籍。主要规则：
- 成交价、评估价和付款金额均须分别达到40万美元。
- 须通过土耳其银行付款，并取得DAB。
- 地契上会加注3年内不得出售的注记。
- 可以合并多套房产；期房在签订经公证的买卖预约合同后也可符合条件。
自2026年9月29日起，有三项规则发生变化：可以选择任何持SPK牌照的评估公司，不再限于GEDAŞ；评估报告有效期由6个月延长为12个月；房地产投资信托（GYO）出售的房产不再免于评估。参见2026年9月29日起的新规和土耳其投资入籍指南。
通过房产申请居留许可
对于2023年10月16日及以后取得的房产，基于房产所有权的短期居留许可要求住宅价值不低于20万美元，以地契上登记的成交价为准。居留许可有一定期限，在您持有房产期间可以续签。申请先在e-ikamet网上提交，再到省移民管理局办理。伊斯坦布尔部分街区曾在某些时期暂停外国人新的居留登记，因此请先核实地址。详情参见通过房产申请居留许可。
租金收入及其税务
在土耳其出租房产取得的租金收入须在土耳其纳税，非居民也不例外。2026年度收入：
- 免税额： 住宅租金的前58,000里拉免税。如未申报、总收入超过1,500,000里拉，或在土耳其有商业或专业收入，则不适用该免税额。
- 费用： 可扣除实际费用，或选择15%的定额扣除。
- 税率： 累进制，从15%到40%（超过5,300,000里拉的部分）。
- 申报： 次年3月申报，分3月和7月两期缴纳。
购房后5年内出售房产，也可能产生应税收益。各区收益率参见伊斯坦布尔各区租金收益率。
风险及应对
- 汇率与通胀： 多年来里拉对主要货币持续贬值，通胀也处于高位。以里拉计价的房价可能上涨，而以美元计的价值却可能下降。请以您自己的货币衡量回报。
- 期房交付： 核查建筑许可、kat irtifakı（建成前的分层地役权）是否已登记，以及开发商的交付记录。使用经公证并在地契上注记的合同，尽可能将付款与施工进度挂钩。
- 地震风险： 伊斯坦布尔位于地震带。请核查建筑许可日期、建造标准和地基土质。一般而言，按2018年《土耳其建筑抗震规范》设计的建筑更受青睐。参见购房前如何检查伊斯坦布尔的建筑。
- 地契问题： 抵押、查封（haciz）或注记可能阻碍交易或给房产带来负担。付款前务必取得土地登记局的最新记录。
- 低报成交价： 为少缴费用而低报价格，会使买卖双方面临罚款，并在评估、入籍和转售纳税时引发问题。
选择城市和区域
伊斯坦布尔是规模最大、流动性最强的市场，新房和二手房选择最多，也集中了大部分国际需求。希什利、贝西克塔斯、卡德柯伊等中心区基础设施成熟，租赁需求稳定；城市边缘的新兴区域则有更多新建项目。安塔利亚是热门的度假房目的地，布尔萨和伊兹密尔则吸引注重生活方式和长期居住的买家。比较时请关注交通、楼龄和地震风险，而不只是价格。我们的伊斯坦布尔区域指南介绍了主要区域。
常见问题
外国人可以在土耳其拥有永久产权房产吗？
可以。外国自然人在地契上登记为完全所有权人，享有与土耳其业主相同的权利。限制仅涉及禁区、面积上限和少数国籍。
在土耳其买房的总费用是多少？
主要费用是4%的地契费，法律规定由买卖双方分担。如为开发商首次销售且不享受免税，还需加上增值税，以及土地登记局固定费用、评估、保险、翻译和律师费用。
必须本人在土耳其才能买房吗？
不必。您可以在土耳其公证处或土耳其领事馆为律师办理授权书，由律师完成购房和过户。
购房需要多长时间？
如果税号、银行账户和资金都已准备好，二手房交易通常可在几周内完成。常见的延误原因是银行审核和评估报告。
买房会自动获得土耳其国籍吗？
不会。价值不低于40万美元的合格房产使您有资格提出申请，之后由主管部门审核。批准并非自动。
资料来源： 第2644号《土地登记法》（第35条）；第492号《规费法》；第3065号《增值税法》（第13/i条）及第7346号总统决定；第193号《所得税法》；第1319号《房产税法》；第5901号《土耳其国籍法》及其实施条例；TKGM 2026年9月28日Makam Oluru；第6458号《外国人与国际保护法》；第6305号《灾害保险法》；土地登记与地籍总局（TKGM）和税务局（GİB）。本文为一般性信息，相关规定可能变化；购房前请向持牌律师及相关主管部门确认您的具体情况。
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