Стоимость покупки квартиры в Стамбуле в 2026: все доп. расходы

Цена в объявлении никогда не равна полной стоимости квартиры в Стамбуле. Сверху добавляются пошлина за тапу, отчёт об оценке, страховка, перевод, переоформление коммунальных договоров, комиссия, а в новостройках ещё и НДС. Ниже тот же расчёт, который мы разбираем с покупателями в нашем офисе в Бомонти до подписания любых документов. Данные актуальны на 2026 год.

1. Пошлина за право собственности (tapu harcı): 4% от заявленной цены

Это самая крупная дополнительная статья. Tapu harcı составляет 4% от цены продажи, заявленной в земельном кадастре (Tapu Müdürlüğü). По закону она делится поровну: 2% платит покупатель и 2% продавец. Но в Стамбуле часто договариваются, что все 4% платит покупатель. Зафиксируйте письменно, кто платит, ещё до записи в тапу.

Пример: при заявленной цене 10 000 000 лир общая пошлина составит 400 000 лир. При разделе это по 200 000 лир с каждой стороны, а если пошлину берёте на себя вы, то все 400 000 лир.

Заявляйте реальную цену. У иностранных покупателей кадастр сверяет заявленную стоимость с отчётом об оценке и банковскими платёжными документами. Заниженная стоимость также увеличивает облагаемую прибыль при продаже и может сорвать заявку на гражданство.

Сервисный сбор кадастра (döner sermaye)

За каждую операцию в кадастре взимается ещё и небольшой фиксированный сбор. По данным турецкой прессы, в 2026 году это около 6 681 лиры. Он оплачивается в день сделки вместе с пошлиной.

2. Отчёт об оценке (ekspertiz / değerleme raporu)

Иностранец не может завершить покупку в кадастре без отчёта об оценке объекта. Отчёт заказывается через систему кадастра Web Tapu и готовится оценочной компанией с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK). Стоимость зависит от компании и объекта, поэтому узнайте цену заранее. Если вы берёте ипотеку в турецком банке, банк дополнительно закажет собственную оценку за ваш счёт.

3. Обязательное страхование от землетрясений DASK

DASK — обязательное страхование от землетрясений при поддержке государства. Действующий полис нужен для переоформления тапу и для открытия договоров на воду, электричество и газ. Стоимость зависит от общей площади, типа конструкции и сейсмической зоны, полис продлевается ежегодно. DASK покрывает только здание. Страхование имущества и расширенное страхование жилья оформляются добровольно и отдельно.

4. Присяжный переводчик и нотариус

Если вы не говорите по-турецки, на сделке в тапу с вами должен присутствовать присяжный переводчик (yeminli tercüman). Переводчик сам назначает гонорар, поэтому согласуйте его заранее. Если вы не можете приехать в Стамбул, можно оформить доверенность у турецкого нотариуса (noter) или в консульстве Турции за рубежом. Тогда добавятся нотариальные расходы и переводы паспорта и доверенности.

5. Налоговый номер (vergi numarası)

Турецкий налоговый номер нужен для тапу, банковского счёта и коммунальных договоров. Любая налоговая инспекция выдаёт его бесплатно по паспорту, обычно в тот же день.

6. Переоформление коммунальных услуг и расходы при передаче

• Договоры: электричество, воду (İSKİ) и природный газ (İGDAŞ) нужно переоформить на себя. При открытии новых договоров обычно берут залог (güvence bedeli). Суммы зависят от поставщика и типа счётчика.
• Неоплаченные счета: при покупке вторичного жилья убедитесь до передачи ключей, что последние счета продавца оплачены.
• Плата за обслуживание (aidat): в жилых комплексах запросите у управляющей компании письменное подтверждение, что по квартире нет долга по aidat. Узнайте и текущую сумму в месяц.
• Разрешение на заселение (iskan): в новых и недавно построенных домах проверьте, что у здания есть iskan. Без него постоянные договоры на коммунальные услуги и некоторые последующие сделки могут вызвать трудности.

7. Комиссия агентства

Согласно Положению о торговле недвижимостью (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik), общая комиссия при продаже не может превышать 4% от цены плюс НДС. Если не договорились иначе, она делится поровну, поэтому обычно это 2% + НДС (20%) с каждой стороны. Застройщики, продающие новые проекты, часто сами оплачивают услуги агентства, поэтому уточните, как это устроено в проекте, который вы смотрите. Всегда фиксируйте комиссию в агентском договоре, прежде чем просмотры перейдут в предложения о покупке.

8. НДС (KDV) в новостройках и освобождение для иностранцев

При покупке вторичного жилья у частного лица НДС не взимается, а первая продажа от застройщика облагается НДС. Для зданий с разрешением на строительство, выданным после 1 апреля 2022 года, ставки такие:

• 10% на часть квартиры до 150 м² полезной (чистой) площади
• 20% на часть свыше 150 м² чистой площади
• 1% на часть до 150 м² чистой площади в проектах городской реновации (закон № 6306)

На более старые разрешения могут распространяться прежние правила, поэтому всегда уточняйте, включён ли KDV в цену.

Освобождение от НДС для иностранцев-нерезидентов

Статья 13/i Закона об НДС освобождает от налога первую продажу жилья или офиса застройщиком иностранцу, который не является резидентом Турции. Как правило, нерезидент не имеет места жительства в Турции и находится в стране не более шести месяцев в календарном году. Основные условия:

• оплата ввозится в Турцию в иностранной валюте;
• не менее 50% оплачивается до даты счёта-фактуры, остаток в течение года;
• при продаже в течение трёх лет неуплаченный НДС с процентами подлежит уплате до сделки.

На вторичное жильё освобождение не распространяется. Если вы уже живёте в Турции по виду на жительство большую часть года, вы можете не подойти под условия. Застройщик должен выставить счёт без НДС, поэтому поднимайте вопрос на этапе бронирования, а не в тапу.

9. Ежегодные расходы: налог на недвижимость (emlak vergisi)

Для жилья в границах столичного муниципалитета, такого как Стамбул, emlak vergisi составляет 0,2% в год от официальной налоговой стоимости (vergi değeri), которую устанавливает муниципалитет. Эта стоимость не равна рыночной цене. Как новый владелец вы начинаете платить со следующего года после покупки. Налог вносится двумя частями: первая с марта по май, вторая в ноябре. В 2026 году первый срок перенесли на 1 июня, потому что 31 мая выпало на выходной. Налоговые стоимости на 2026–2029 годы были пересмотрены со значительным ростом, а закон ограничил, насколько суммы 2026 года могут вырасти по сравнению с 2025 годом.

Налог на дорогое жильё (değerli konut vergisi): если налоговая стоимость жилья превышает 17 711 000 лир (порог 2026 года), на сумму сверх порога начисляется дополнительный прогрессивный налог от 0,3% до 1%. Декларацию нужно подать до 20 февраля.

10. Дополнительные расходы при покупке ради гражданства Турции

• Проверка стоимости: цена в тапу, отчёт об оценке и подтверждённые платежи должны каждый составлять не менее 400 000 долларов США, а в тапу вносится отметка о запрете продажи на 3 года.
• Конвертация валюты: деньги нужно продать банку в Турции и получить справку о покупке валюты (döviz alım belgesi, DAB) до сделки в тапу. Заложите в бюджет банковский курсовой спред и комиссии за перевод.
• Оценка для дела о гражданстве: изменения, объявленные в конце сентября 2026 года, расширили выбор оценочных компаний с лицензией SPK и продлили срок действия отчёта. Подробные инструкции по применению на момент написания статьи ещё дорабатывались.
• Документы и разрешения: переводы и апостили свидетельств о рождении и браке, сборы за ВНЖ, медицинская страховка и услуги юриста.

Сводная таблица

Простое правило для бюджета

При покупке вторичного жилья, если вы оплачиваете всю пошлину тапу и комиссию 2% + НДС, закладывайте примерно 6,4% от цены плюс фиксированные сборы, указанные выше. Для новостройки добавьте применимую ставку НДС, если вы не подпадаете под освобождение.

Сборы и налоговые правила в Турции часто меняются, поэтому перед любыми действиями уточните актуальные цифры у лицензированного юриста или бухгалтера.

Если вам нужен подробный постатейный расчёт расходов по конкретной квартире, напишите Majesty Turkey в WhatsApp или приходите в наш офис в Бомонти, Шишли.