الدليل الشامل للاستثمار العقاري في تركيا (2026)
- Posted in 2026-03-30
- Modified: 2026-10-26
- المدونة العقارية
- By Majesty Turkey
جدول المحتويات
الدليل الشامل للاستثمار العقاري في تركيا (2026)
آخر تحديث: أكتوبر 2026
الإجابة المختصرة: يستطيع معظم الأجانب شراء عقار في تركيا بأسمائهم. تحتاج إلى رقم ضريبي تركي وحساب في بنك تركي وموعد لنقل الملكية في دائرة الطابو (TKGM). احسب رسم سند الملكية بنسبة 4%، وضريبة القيمة المضافة عند الشراء الأول من مطوّر عقاري ما لم تكن مؤهلًا لإعفاء المشترين الأجانب. العقار الذي لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي يتيح التقدم بطلب الجنسية، ومنذ 16 أكتوبر 2023 تتطلب الإقامة عن طريق العقار عقارًا لا تقل قيمته عن 200,000 دولار أمريكي.
يجمع هذا الدليل الصورة الكاملة في مكان واحد: من يحق له الشراء، وكيف تتم عملية الشراء، وكم تكلف، وما الذي يمكن أن تؤدي إليه، وكيف تُفرض الضريبة على دخل الإيجار، وما المخاطر التي يجب إدارتها. ويحيل كل قسم إلى مقال أكثر تفصيلًا حيثما وُجد.
من يحق له شراء عقار في تركيا
يحق للأفراد الأجانب شراء العقارات في تركيا بموجب المادة 35 من قانون الطابو رقم 2644. وقد أُلغي شرط المعاملة بالمثل القديم، فلا يُشترط في معظم الحالات أن تسمح دولتك للأتراك بالتملك فيها. لكن تبقى بعض النقاط:
- حدود المساحة: يحق للفرد الأجنبي الواحد تملك ما يصل إلى 30 هكتارًا في تركيا، ولا يجوز أن تتجاوز ملكية الأجانب مجتمعين 10% من الأراضي الخاصة في القضاء (ilçe) الواحد.
- المناطق المحظورة: لا يجوز بيع العقارات الواقعة في المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية للأجانب. وتتحقق دائرة الطابو من ذلك قبل نقل الملكية.
- قيود الجنسية: يواجه مواطنو عدد قليل من الدول قيودًا تحددها قرارات رئاسية. تحقق من وضع جنسيتك قبل أن تبدأ.
- الإقامة غير مطلوبة: يمكنك الشراء وأنت داخل تركيا بتأشيرة سياحية، أو عبر محامٍ بموجب وكالة.
خطوات الشراء بالتفصيل
- استخرج رقمًا ضريبيًا (vergi numarası). يصدر من مكتب الضرائب بجواز سفرك، وغالبًا في اليوم نفسه.
- افتح حسابًا في بنك تركي. تحتاج إليه لاستقبال التحويل والدفع للبائع. راجع الرقم الضريبي والحساب البنكي للأجانب.
- افحص العقار وسند الملكية. يتحقق محاميك من الملكية والرهون والشروح والوضع القانوني للمبنى، بما في ذلك رخصة الإسكان (iskan).
- وقّع العقد وادفع العربون إذا طلبه البائع. في العقارات قيد الإنشاء، استخدم عقد وعد بالبيع موثّقًا لدى كاتب العدل (satış vaadi sözleşmesi) واطلب شرحه على سند الملكية.
- حوّل الأموال. أرسل المال من حسابك الشخصي في الخارج إلى حسابك الشخصي في تركيا. وفي حالة الجنسية، يجب أن يصدر البنك شهادة شراء عملة أجنبية (DAB). راجع كيف تحوّل أموالك إلى تركيا.
- اطلب تقرير التقييم. تعدّه شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK) ويُطلب عبر منصة Web Tapu. وهو إلزامي للجنسية ويُطلب عادة في عمليات البيع للأجانب.
- احجز موعد نقل الملكية. يُقدَّم الطلب عبر Web Tapu أو في مديرية الطابو.
- يوم نقل الملكية في TKGM. يحضر البائع والمشتري (أو وكلاؤهما)، ويحضر مترجم محلّف إذا كنت لا تتحدث التركية، وتُدفع الرسوم، ويوقَّع السند ويُسجَّل باسمك.
التكاليف الإجمالية للشراء
| البند | القاعدة |
|---|---|
| رسم سند الملكية (tapu harcı) | 4% من سعر البيع المصرّح به، وقانونًا 2% على المشتري و2% على البائع. وفي الواقع كثيرًا ما يدفعه المشتري كاملًا، فاتفق على ذلك كتابيًا. ولا يجوز أن يقل السعر المصرّح به عن القيمة الضريبية للعقار. |
| ضريبة القيمة المضافة (KDV) | تُفرض فقط على البيع الأول من مطوّر أو شركة. لرخص البناء الصادرة منذ 1 أبريل 2022: 10% على أول 150 م² من المساحة الصافية و20% على ما يزيد؛ و1% في مشاريع التحول الحضري. وتخضع الرخص الأقدم لقواعد سابقة. ولا ضريبة قيمة مضافة على إعادة البيع بين الأفراد. |
| إعفاء الأجانب من ضريبة القيمة المضافة | يمكن إعفاء المشترين الأجانب غير المقيمين في البيع الأول إذا دُفع الثمن بعملة أجنبية أُدخلت إلى تركيا. ويجب الاحتفاظ بالعقار 3 سنوات، وإلا استحقت الضريبة مع الفوائد. |
| رسم خدمة دائرة الطابو (döner sermaye) | رسم ثابت يُحدَّد سنويًا. |
| تقرير التقييم | أتعاب تتقاضاها شركة التقييم. |
| تأمين الزلازل الإلزامي (ZDS) | مطلوب لنقل الملكية. ومنذ 5 سبتمبر 2026 تتحقق دائرة الطابو من وجود وثيقة جديدة باسم المشتري. |
| المترجم وكاتب العدل والمحامي | ترجمة الجواز والوكالة والأتعاب القانونية، بأسعار السوق. |
بعد الشراء تدفع ضريبة العقار السنوية (emlak vergisi). وهي للمساكن 0.2% من القيمة الضريبية في البلديات الكبرى مثل إسطنبول و0.1% في غيرها. للاطلاع على القائمة الكاملة، راجع كل الرسوم الإضافية عند الشراء في إسطنبول.
الجنسية التركية عن طريق الاستثمار
يتيح شراء عقار لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي التقدم بطلب الجنسية التركية، مع الزوج أو الزوجة والأبناء دون 18 عامًا. أهم القواعد:
- يجب أن يبلغ كلٌّ من سعر البيع والتقييم والمدفوعات 400,000 دولار أمريكي.
- يتم الدفع عبر بنك تركي مع شهادة DAB.
- يوضع على سند الملكية شرح بعدم البيع لمدة 3 سنوات.
- يمكن الجمع بين عدة عقارات، ويمكن أن تؤهّل العقارات قيد الإنشاء بعقد وعد بالبيع موثّق لدى كاتب العدل.
منذ 29 سبتمبر 2026 تغيّرت ثلاث قواعد: يمكنك اختيار أي شركة تقييم مرخّصة من SPK بدلًا من GEDAŞ، وأصبحت تقارير التقييم صالحة 12 شهرًا بدلًا من 6، ولم تعد العقارات التي تبيعها شركات الاستثمار العقاري (GYO) معفاة من التقييم. راجع القواعد الجديدة منذ 29 سبتمبر 2026 ودليل الجنسية التركية عن طريق الاستثمار.
الإقامة عن طريق العقار
بالنسبة للعقارات المكتسبة منذ 16 أكتوبر 2023، تتطلب الإقامة قصيرة الأمد القائمة على تملك عقار أن يكون العقار سكنيًا بقيمة لا تقل عن 200,000 دولار أمريكي، وفق سعر البيع المسجل في سند الملكية. تُمنح الإقامة لمدة محددة ويمكن تجديدها ما دمت مالكًا للعقار. يبدأ الطلب إلكترونيًا عبر e-ikamet ويُستكمل في مديرية الهجرة في الولاية. وقد أُغلقت بعض أحياء إسطنبول في فترات معينة أمام تسجيلات الإقامة الجديدة للأجانب، فتحقق من العنوان أولًا. التفاصيل: الإقامة عن طريق العقار.
دخل الإيجار وضريبته
يخضع دخل الإيجار من عقار في تركيا للضريبة في تركيا، بما في ذلك لغير المقيمين. بالنسبة لدخل عام 2026:
- الإعفاء: أول 58,000 ليرة تركية من إيجار المساكن معفاة. ولا يسري الإعفاء إذا لم تصرّح بالدخل، أو إذا تجاوز إجمالي دخلك 1,500,000 ليرة تركية، أو إذا كان لديك دخل تجاري أو مهني في تركيا.
- المصاريف: يمكنك خصم المصاريف الفعلية أو اختيار خصم مقطوع بنسبة 15%.
- النسب: تصاعدية، من 15% حتى 40% لما يزيد على 5,300,000 ليرة تركية.
- التصريح: في شهر مارس من العام التالي، والدفع على قسطين في مارس ويوليو.
كما قد ينشأ ربح خاضع للضريبة عند بيع العقار خلال 5 سنوات من شرائه. ولمعرفة العوائد حسب المنطقة، راجع عوائد الإيجار في إسطنبول حسب المنطقة.
المخاطر وكيفية إدارتها
- العملة والتضخم: فقدت الليرة جزءًا كبيرًا من قيمتها أمام العملات الرئيسية على مدى سنوات، وكان التضخم مرتفعًا. قد ترتفع الأسعار بالليرة بينما تنخفض قيمتها بالدولار. احسب عائدك بعملتك أنت.
- تسليم العقارات قيد الإنشاء: تحقق من رخصة البناء، ومن تسجيل kat irtifakı (حق الطابق قبل اكتمال البناء)، ومن سجل المطوّر في التسليم. استخدم عقدًا موثّقًا ومشروحًا على السند، واربط الدفعات بمراحل البناء قدر الإمكان.
- خطر الزلازل: تقع إسطنبول في منطقة زلزالية. تحقق من تاريخ رخصة البناء ومعيار الإنشاء ونوع التربة. ويُفضَّل عمومًا المباني المصممة وفق لائحة الزلازل التركية للمباني لعام 2018. راجع كيف تفحص مبنى في إسطنبول قبل الشراء.
- مشكلات سند الملكية: قد يعيق الرهن أو الحجز (haciz) أو الشرح عملية البيع أو يثقلها. احصل على سجل حديث من دائرة الطابو قبل أن تدفع أي مبلغ.
- التصريح بسعر أقل من الحقيقي: التصريح بسعر أقل لتخفيض الرسم يعرّض الطرفين للغرامات ويسبب مشكلات في التقييم والجنسية وضريبة إعادة البيع.
اختيار المدينة والمنطقة
تضم إسطنبول أكبر سوق وأكثرها سيولة، وأوسع خيارات المساكن الجديدة والمستعملة، ومعظم الطلب الدولي. توفّر المناطق المركزية مثل شيشلي وبشكتاش وكاديكوي بنية تحتية راسخة وطلبًا مستقرًا على الإيجار، بينما توفّر المناطق الأحدث على أطراف المدينة مشاريع جديدة أكثر. أنطاليا مقصد شائع لبيوت العطلات، وتجذب بورصة وإزمير من يبحثون عن نمط الحياة والإقامة الطويلة. قارن شبكة المواصلات وعمر المباني وخطر الزلازل، لا السعر وحده. يغطي دليل مناطق إسطنبول أهم المناطق.
الأسئلة الشائعة
هل يستطيع الأجانب تملك عقار ملكية تامة في تركيا؟
نعم. يُسجَّل الفرد الأجنبي مالكًا كاملًا في سند الملكية، بالحقوق نفسها التي يتمتع بها المالك التركي. ولا تنطبق القيود إلا على المناطق المحظورة وحدود المساحة وعدد قليل من الجنسيات.
كم تبلغ التكاليف الإجمالية لشراء عقار في تركيا؟
التكلفة الرئيسية هي رسم سند الملكية بنسبة 4%، ويقسَّم قانونًا بين المشتري والبائع. أضف ضريبة القيمة المضافة عند البيع الأول من مطوّر ما لم تكن معفى، إضافة إلى رسوم ثابتة لدائرة الطابو والتقييم والتأمين والترجمة والمحاماة.
هل يجب أن أكون في تركيا لشراء عقار؟
لا. يمكنك منح محامٍ وكالة لدى كاتب عدل في تركيا أو في قنصلية تركية، ويستطيع المحامي إتمام الشراء ونقل الملكية.
كم تستغرق عملية الشراء؟
إذا كان الرقم الضريبي والحساب البنكي والأموال جاهزة، فكثيرًا ما يمكن إتمام شراء عقار مستعمل خلال أسابيع قليلة. وغالبًا ما يكون التأخير بسبب تدقيقات البنك وتقرير التقييم.
هل يمنحني شراء العقار الجنسية التركية تلقائيًا؟
لا. العقار المؤهل بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي يتيح لك التقدم بالطلب، ثم تدرسه الجهات المختصة. والموافقة ليست تلقائية.
المصادر: قانون الطابو رقم 2644 (المادة 35)؛ قانون الرسوم رقم 492؛ قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065 (المادة 13/i) والقرار الرئاسي رقم 7346؛ قانون ضريبة الدخل رقم 193؛ قانون ضريبة العقار رقم 1319؛ قانون الجنسية التركية رقم 5901 ولائحته التنفيذية؛ موافقة المقام (Makam Oluru) بتاريخ 28 سبتمبر 2026 (TKGM)؛ قانون الأجانب والحماية الدولية رقم 6458؛ قانون التأمين ضد الكوارث رقم 6305؛ المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM) وإدارة الإيرادات (GİB). هذه معلومات عامة والقواعد تتغير؛ تحقّق من حالتك مع محامٍ مرخّص والجهة المختصة قبل الشراء.
اشترِ بثقة مع Majesty Turkey
الشراء في إسطنبول أسهل مع فريق محلي يقوم بذلك كل يوم.
✔️ مشاريع مختارة حسب ميزانيتك وهدفك
✔️ مرافقة من أول معاينة حتى استلام الطابو
✔️ إرشاد في ملفات الجنسية والإقامة
راسلنا على واتساب أو زرنا في مكتبنا في بومونتي، شيشلي.
