راهنمای جامع سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه (2026)
- Posted in 2026-03-30
- Modified: 2026-10-26
- وبلاگ املاک و مستغلات
- By Majesty Turkey
فهرست مطالب
راهنمای جامع سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه (2026)
آخرین به‌روزرسانی: اکتبر 2026
پاسخ کوتاه: بیشتر خارجیها میتوانند در ترکیه به نام خود ملک بخرند. به شماره مالیاتی ترکیه، حساب در یک بانک ترکیه‌ای و وقت انتقال سند در اداره ثبت اسناد و املاک (TKGM) نیاز دارید. عوارض سند 4% و، در اولین فروش توسط سازنده، مالیات بر ارزش افزوده را در بودجه در نظر بگیرید، مگر اینکه مشمول معافیت خریداران خارجی باشید. ملکی با ارزش دستکم 400,000 دلار آمریکا امکان درخواست شهروندی را میدهد، و از 16 اکتبر 2023 اقامت از طریق ملک به ملکی با ارزش دستکم 200,000 دلار آمریکا نیاز دارد.
این راهنما تصویر کامل را در یک جا ارائه می‌کند: چه کسی می‌تواند بخرد، خرید چگونه انجام میشود، چه هزینه‌ای دارد، به چه چیزی منجر میشود، درآمد اجاره چگونه مشمول مالیات است و چه ریسک‌هایی را باید مدیریت کرد. هر بخش، در صورت وجود، به مقاله‌ای مفصل‌تر پیوند داده شده است.
چه کسی می‌تواند در ترکیه ملک بخرد
اشخاص حقیقی خارجی بر اساس ماده 35 قانون ثبت اسناد و املاک شماره 2644 میتوانند در ترکیه ملک بخرند. شرط قدیمی عمل متقابل حذف شده است، بنابراین در بیشتر موارد لازم نیست کشور شما به اتباع ترکیه اجازه خرید ملک بدهد. با این حال چند نکته همچنان برقرار است:
- محدودیت مساحت: هر شخص حقیقی خارجی حداکثر 30 هکتار در ترکیه می‌تواند داشته باشد و مجموع مالکیت خارجیها نباید از 10% اراضی خصوصی یک بخش (ilçe) بیشتر شود.
- مناطق ممنوعه: املاک واقع در مناطق ممنوعه نظامی و مناطق امنیتی به خارجیها فروخته نمی‌شود. اداره ثبت پیش از انتقال این موضوع را بررسی می‌کند.
- محدودیت‌های تابعیتی: اتباع شمار اندکی از کشورها با محدودیت‌هایی روبه‌رو هستند که با تصمیم ریاست‌جمهوری تعیین میشود. پیش از شروع، وضعیت تابعیت خود را بررسی کنید.
- اقامت لازم نیست: میتوانید با ورود توریستی یا از طریق وکیل با وکالت‌نامه خرید کنید.
مراحل خرید گام به گام
- شماره مالیاتی (vergi numarası) بگیرید. اداره مالیات آن را با گذرنامه شما صادر می‌کند، معمولاً همان روز.
- در یک بانک ترکیه‌ای حساب باز کنید. برای دریافت حواله و پرداخت به فروشنده به آن نیاز دارید. ببینید: شماره مالیاتی و حساب بانکی برای خارجیها.
- ملک و سند را بررسی کنید. وکیل شما مالکیت، رهن‌ها، قیدها (şerh) و وضعیت حقوقی ساختمان، از جمله پایان‌کار (iskan)، را بررسی می‌کند.
- قرارداد را امضا و بیعانه را پرداخت کنید، اگر فروشنده بخواهد. برای ملک پیش‌فروش، از قرارداد وعده فروش محضری (satış vaadi sözleşmesi) استفاده کنید و آن را در سند قید کنید.
- پول را منتقل کنید. پول را از حساب شخصی خود در خارج به حساب شخصی خود در ترکیه بفرستید. برای شهروندی، بانک باید گواهی خرید ارز (DAB) صادر کند. ببینید: چگونه برای خرید ملک به ترکیه پول بفرستیم.
- گزارش ارزیابی سفارش دهید. این گزارش را یک شرکت ارزیابی دارای مجوز هیئت بازار سرمایه (SPK) تهیه می‌کند و از طریق Web Tapu درخواست میشود. برای شهروندی الزامی است و در فروش به خارجیها معمولاً درخواست میشود.
- وقت انتقال سند بگیرید. درخواست از طریق Web Tapu یا در اداره ثبت ثبت میشود.
- روز انتقال در TKGM. خریدار و فروشنده (یا وکلای آن‌ها) حاضر می‌شوند، اگر ترکی صحبت نمی‌کنید مترجم رسمی سوگندخورده حضور دارد، عوارض پرداخت میشود و سند امضا و به نام شما ثبت میشود.
هزینه‌های کامل خرید
| مورد | قاعده |
|---|---|
| عوارض سند (tapu harcı) | 4% قیمت فروش اعلام‌شده؛ طبق قانون 2% خریدار و 2% فروشنده. در عمل اغلب خریدار همه آن را می‌پردازد، پس آن را کتبی توافق کنید. قیمت اعلام‌شده نمی‌تواند کمتر از ارزش مالیاتی ملک باشد. |
| مالیات بر ارزش افزوده (KDV) | فقط در اولین فروش توسط سازنده یا شرکت دریافت میشود. برای پروانه‌های ساختمانی از 1 آوریل 2022: 10% برای 150 متر مربع اول مساحت خالص و 20% برای مازاد؛ 1% در پروژه‌های نوسازی شهری. پروانه‌های قدیمی‌تر تابع قواعد قبلی‌اند. در فروش مجدد بین اشخاص حقیقی مالیات بر ارزش افزوده وجود ندارد. |
| معافیت مالیات بر ارزش افزوده برای خارجیها | خریداران خارجی غیرمقیم در اولین فروش، اگر بها با ارز خارجیِ واردشده به ترکیه پرداخت شود، میتوانند معاف شوند. ملک باید 3 سال نگه داشته شود، وگرنه مالیات همراه با بهره قابل پرداخت میشود. |
| هزینه خدمات اداره ثبت (döner sermaye) | مبلغ ثابتی که هر سال تعیین میشود. |
| گزارش ارزیابی | هزینه‌ای که شرکت ارزیابی دریافت می‌کند. |
| بیمه اجباری زلزله (ZDS) | برای انتقال لازم است. از 5 سپتامبر 2026 اداره ثبت وجود بیمه‌نامه جدید به نام خریدار را بررسی می‌کند. |
| مترجم، دفتر اسناد رسمی، وکیل | ترجمه گذرنامه، وکالت‌نامه و حق‌الوکاله، به نرخ بازار. |
پس از خرید، مالیات سالانه املاک (emlak vergisi) می‌پردازید. برای واحدهای مسکونی این مالیات در شهرداری‌های کلان‌شهری مانند استانبول 0.2% ارزش مالیاتی و در سایر جاها 0.1% است. فهرست کامل: همه هزینه‌های جانبی خرید در استانبول.
شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری
خرید ملکی با ارزش دستکم 400,000 دلار آمریکا امکان درخواست شهروندی ترکیه را همراه با همسر و فرزندان زیر 18 سال فراهم می‌کند. قواعد اصلی:
- قیمت فروش، ارزیابی و پرداخت‌ها هر کدام باید به 400,000 دلار آمریکا برسند.
- پرداخت از طریق بانک ترکیه‌ای و همراه با DAB انجام میشود.
- قید منع فروش 3 ساله در سند درج میشود.
- می‌توان چند ملک را با هم جمع کرد، و ملک پیش‌فروش با قرارداد وعده فروش محضری می‌تواند واجد شرایط باشد.
از 29 سپتامبر 2026 سه قاعده تغییر کرده است: میتوانید به جای GEDAŞ هر شرکت ارزیابی دارای مجوز SPK را انتخاب کنید، گزارش‌های ارزیابی به جای 6 ماه 12 ماه اعتبار دارند، و املاکی که شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک (GYO) می‌فروشند دیگر از ارزیابی معاف نیستند. ببینید: قواعد جدید از 29 سپتامبر 2026 و راهنمای شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری.
اقامت از طریق ملک
برای املاکی که از 16 اکتبر 2023 به بعد خریداری شده‌اند، اقامت کوتاه‌مدت بر پایه مالکیت ملک به ملک مسکونی با ارزش دستکم 200,000 دلار آمریکا، بر اساس قیمت فروش درج‌شده در سند، نیاز دارد. اقامت برای مدت محدودی صادر میشود و تا زمانی که مالک ملک هستید قابل تمدید است. درخواست به‌صورت آنلاین در e-ikamet آغاز و در اداره مهاجرت استان تکمیل میشود. برخی محله‌های استانبول در دوره‌هایی به روی ثبت اقامت جدید خارجیها بسته بوده‌اند، پس ابتدا نشانی را بررسی کنید. جزئیات: اقامت از طریق ملک.
درآمد اجاره و مالیات آن
درآمد اجاره ملک در ترکیه، از جمله برای افراد غیرمقیم، در ترکیه مشمول مالیات است. برای درآمد سال 2026:
- معافیت: 58,000 لیر اول اجاره مسکونی معاف است. اگر اظهارنامه ندهید، اگر کل درآمد ناخالص شما از 1,500,000 لیر بیشتر باشد یا اگر در ترکیه درآمد تجاری یا حرفه‌ای داشته باشید، این معافیت اعمال نمی‌شود.
- هزینه‌ها: میتوانید هزینه‌های واقعی را کسر کنید یا کسر مقطوع 15% را انتخاب کنید.
- نرخ‌ها: تصاعدی، از 15% تا 40% برای مازاد بر 5,300,000 لیر.
- اظهار: در ماه مارس سال بعد، و پرداخت در دو قسط در مارس و ژوئیه.
فروش ملک ظرف 5 سال از خرید نیز ممکن است سود مشمول مالیات ایجاد کند. بازده به تفکیک منطقه: بازده اجاره در استانبول به تفکیک منطقه.
ریسک‌ها و نحوه مدیریت آن‌ها
- ارز و تورم: لیر طی سال‌ها در برابر ارزهای اصلی ارزش خود را از دست داده و تورم بالا بوده است. قیمت‌ها به لیر ممکن است بالا بروند در حالی که ارزش دلاری آن‌ها کاهش یابد. بازده را به ارز خودتان بسنجید.
- تحویل ملک پیش‌فروش: پروانه ساختمانی، ثبت kat irtifakı (حق طبقه پیش از تکمیل ساختمان) و سابقه تحویل سازنده را بررسی کنید. از قرارداد محضریِ قیدشده در سند استفاده کنید و در صورت امکان پرداخت‌ها را به مراحل ساخت گره بزنید.
- ریسک زلزله: استانبول در منطقه زلزله‌خیز قرار دارد. تاریخ پروانه ساختمانی، استاندارد ساخت و نوع خاک را بررسی کنید. ساختمان‌هایی که بر اساس آیین‌نامه زلزله ساختمان‌های ترکیه 2018 طراحی شده‌اند معمولاً ترجیح داده می‌شوند. ببینید: چگونه پیش از خرید یک ساختمان در استانبول را بررسی کنیم.
- مشکلات سند: رهن، توقیف (haciz) یا قید می‌تواند فروش را متوقف یا بار حقوقی بر آن تحمیل کند. پیش از هر پرداختی، سابقه به‌روز از اداره ثبت بگیرید.
- اعلام قیمت کمتر از واقع: اعلام قیمت پایین‌تر برای کاهش عوارض، هر دو طرف را در معرض جریمه قرار میدهد و در ارزیابی، شهروندی و مالیات فروش مجدد مشکل ایجاد می‌کند.
انتخاب شهر و منطقه
استانبول بزرگ‌ترین و نقدشونده‌ترین بازار، بیشترین تنوع واحدهای نوساز و دست‌دوم و بیشترِ تقاضای بین‌المللی را دارد. مناطق مرکزی مانند شیشلی، بشیکتاش و کادیکوی زیرساخت جاافتاده و تقاضای پایدار اجاره دارند. مناطق جدیدتر در حاشیه شهر پروژه‌های نوساز بیشتری ارائه میکنند. آنتالیا برای خانه‌های تعطیلات محبوب است. بورسا و ازمیر خریدارانی را جذب میکنند که به دنبال سبک زندگی و سکونت بلندمدت‌اند. حمل‌ونقل، عمر ساختمان‌ها و ریسک زلزله را مقایسه کنید، نه فقط قیمت را. راهنمای مناطق استانبول ما مناطق اصلی را پوشش میدهد.
پرسش‌های متداول
آیا خارجیها میتوانند در ترکیه مالکیت کامل ملک داشته باشند؟
بله. شخص حقیقی خارجی در سند بهعنوان مالک کامل ثبت میشود و همان حقوق مالک ترک را دارد. محدودیتها فقط به مناطق ممنوعه، سقف مساحت و چند تابعیت مربوط است.
هزینه‌های کامل خرید ملک در ترکیه چقدر است؟
هزینه اصلی عوارض سند 4% است که طبق قانون بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود. مالیات بر ارزش افزوده در اولین فروش توسط سازنده، در صورت معاف نبودن، و نیز هزینه‌های ثابت اداره ثبت، ارزیابی، بیمه، ترجمه و وکیل را اضافه کنید.
آیا برای خرید ملک باید در ترکیه باشم؟
خیر. میتوانید نزد دفتر اسناد رسمی در ترکیه یا در کنسولگری ترکیه به یک وکیل وکالت بدهید و وکیل خرید و انتقال سند را انجام دهد.
خرید چقدر طول می‌کشد؟
اگر شماره مالیاتی، حساب بانکی و پول آماده باشد، خرید ملک دست‌دوم اغلب در چند هفته انجام میشود. بررسی‌های بانکی و گزارش ارزیابی دلایل معمول تأخیرند.
آیا خرید ملک بهطور خودکار شهروندی ترکیه میدهد؟
خیر. ملک واجد شرایط با ارزش دستکم 400,000 دلار آمریکا امکان درخواست را میدهد و سپس مقامات درخواست را بررسی میکنند. تأیید خودکار نیست.
منابع: قانون ثبت اسناد و املاک شماره 2644 (ماده 35)؛ قانون عوارض شماره 492؛ قانون مالیات بر ارزش افزوده شماره 3065 (ماده 13/i) و تصمیم ریاست‌جمهوری شماره 7346؛ قانون مالیات بر درآمد شماره 193؛ قانون مالیات املاک شماره 1319؛ قانون تابعیت ترکیه شماره 5901 و آیین‌نامه اجرایی آن؛ Makam Oluru مورخ 28 سپتامبر 2026 (TKGM)؛ قانون اتباع خارجی و حمایت بین‌المللی شماره 6458؛ قانون بیمه حوادث طبیعی شماره 6305؛ اداره کل ثبت اسناد و کاداستر (TKGM) و سازمان درآمد (GİB). این اطلاعات کلی است و قوانین تغییر میکنند؛ پیش از خرید، وضعیت خود را با وکیل دارای مجوز و مرجع ذی‌ربط تأیید کنید.
با اطمینان خرید کنید — Majesty Turkey
خرید در استانبول با یک تیم محلی که هر روز این کار را انجام میدهد آسان‌تر است.
✔️ پروژه‌های متناسب با بودجه و هدف شما
✔️ همراهی از اولین بازدید تا دریافت سند (طابو)
✔️ راهنمایی در پرونده‌های شهروندی و اقامت
در واتس‌اپ به ما پیام دهید یا به دفتر ما در بومونتی، شیشلی سر بزنید.
