هزینه خرید آپارتمان در استانبول ۲۰۲۶: همه هزینه‌های اضافی
- Posted in 2026-10-12
- وبلاگ املاک و مستغلات
- By Majesty Turkey
قیمت آگهی‌شده هرگز کل هزینه خرید آپارتمان در استانبول نیست. هزینه سند، گزارش ارزیابی، بیمه، ترجمه، انتقال اشتراک‌ها، کمیسیون و در پروژه‌های نوساز احتمالاً مالیات بر ارزش افزوده هم به آن اضافه می‌شود. این همان جزئیاتی است که پیش از امضای هر قراردادی در دفترمان در بومونتی با خریداران مرور می‌کنیم، به‌روز شده برای سال ۲۰۲۶.
۱. هزینه سند مالکیت (Tapu harcı): ۴٪ قیمت اعلام‌شده
این بزرگ‌ترین هزینه اضافی است. هزینه تاپو ۴٪ قیمت فروشی است که در اداره ثبت اسناد (Tapu Müdürlüğü) اعلام می‌شود. قانون آن را ۲٪ برای خریدار و ۲٪ برای فروشنده تقسیم می‌کند، اما در استانبول اغلب طوری مذاکره می‌شود که خریدار کل ۴٪ را بپردازد. پیش از وقت تاپو، مسئول پرداخت را کتبی مشخص کنید.
مثال: با قیمت اعلام‌شده ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر، کل هزینه تاپو ۴۰۰٬۰۰۰ لیر است؛ یعنی اگر تقسیم شود، هر طرف ۲۰۰٬۰۰۰ لیر می‌پردازد و اگر شما به‌تنهایی بپردازید، ۴۰۰٬۰۰۰ لیر.
قیمت واقعی را اعلام کنید. برای خریداران خارجی، اداره تاپو ارزش اعلام‌شده را با گزارش ارزیابی و سوابق پرداخت بانکی مقایسه می‌کند. ارزش اعلام‌شده پایین همچنین یعنی سود مشمول مالیات بیشتر هنگام فروش، و می‌تواند درخواست شهروندی را از بین ببرد.
کارمزد خدمات اداره ثبت (Döner sermaye)
برای هر معامله در اداره تاپو یک کارمزد ثابت کوچک هم وجود دارد. مطبوعات ترکیه آن را برای ۲۰۲۶ حدود ۶٬۶۸۱ لیر گزارش کرده‌اند که در روز معامله همراه هزینه تاپو پرداخت می‌شود.
۲. گزارش ارزیابی ملک (Ekspertiz / Değerleme raporu)
خارجی‌ها بدون گزارش ارزیابی ملک نمی‌توانند خرید را در اداره تاپو تکمیل کنند. گزارش از طریق سامانه Web Tapu اداره ثبت درخواست می‌شود و یک شرکت ارزیابی دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه (SPK) آن را تهیه می‌کند. هزینه آن به شرکت و ملک بستگی دارد، پس از قبل استعلام قیمت بگیرید. اگر از بانک ترکیه وام مسکن بگیرید، بانک ارزیابی جداگانه خودش را هم انجام می‌دهد و هزینه‌اش با شماست.
۳. بیمه اجباری زلزله DASK
DASK بیمه اجباری زلزله با پشتوانه دولت است. برای انتقال سند و باز کردن اشتراک آب، برق و گاز به بیمه‌نامه معتبر نیاز دارید. حق بیمه به متراژ ناخالص، نوع سازه و منطقه خطر زلزله بستگی دارد و هر سال تمدید می‌شود. DASK فقط ساختمان را پوشش می‌دهد؛ بیمه اثاثیه و بیمه جامع‌تر منزل اختیاری و جداگانه است.
۴. مترجم رسمی و دفتر اسناد رسمی
اگر ترکی صحبت نمی‌کنید، یک مترجم رسمی سوگندخورده (Yeminli tercüman) باید در وقت تاپو همراه شما باشد. مترجم دستمزدش را خودش تعیین می‌کند، پس از قبل توافق کنید. اگر نمی‌توانید به استانبول بیایید، می‌توانید در دفتر اسناد رسمی (Noter) ترکیه یا کنسولگری ترکیه در خارج وکالت‌نامه امضا کنید؛ این کار هزینه دفترخانه و ترجمه پاسپورت و وکالت‌نامه را اضافه می‌کند.
۵. شماره مالیاتی (Vergi numarası)
شماره مالیاتی ترکیه برای سند، حساب بانکی و قراردادهای خدمات لازم است. هر اداره مالیات آن را با ارائه پاسپورت رایگان و معمولاً در همان روز صادر می‌کند.
۶. انتقال اشتراک‌ها و هزینه‌های تحویل
- اشتراک‌ها: برق، آب (İSKİ) و گاز طبیعی (İGDAŞ) باید به نام شما منتقل شوند. اشتراک‌های جدید معمولاً سپرده (Güvence bedeli) می‌خواهند و مبلغ آن بسته به شرکت و نوع کنتور متفاوت است.
- قبوض پرداخت‌نشده: در خرید دست‌دوم، مطمئن شوید آخرین قبوض فروشنده پیش از تحویل پرداخت شده است.
- شارژ ساختمان (Aidat): در مجتمع‌های مسکونی، از مدیریت تأیید کتبی بگیرید که واحد بدهی aidat ندارد و مبلغ ماهانه فعلی را هم بپرسید.
- پایان‌کار (İskan): در آپارتمان‌های نوساز یا تازه‌ساز، مطمئن شوید ساختمان iskan دارد. بدون آن، اشتراک دائمی و برخی معاملات بعدی ممکن است دشوار شود.
۷. کمیسیون مشاور املاک
طبق آیین‌نامه تجارت املاک (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)، کمیسیون فروش در مجموع نمی‌تواند از ۴٪ قیمت به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده بیشتر باشد. اگر توافق دیگری نشده باشد، این مبلغ به‌طور مساوی تقسیم می‌شود؛ پس رقم معمول از هر طرف ۲٪ به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده (۲۰٪) است. سازندگانی که پروژه نوساز می‌فروشند اغلب خودشان کمیسیون آژانس را می‌پردازند، پس بپرسید در پروژه‌ای که بازدید می‌کنید روال چیست. همیشه پیش از آنکه بازدیدها به پیشنهاد خرید تبدیل شوند، کمیسیون را در قرارداد کارگزاری بنویسید.
۸. مالیات بر ارزش افزوده (KDV) در نوسازها و معافیت خارجی‌ها
خرید دست‌دوم از یک شخص حقیقی مالیات بر ارزش افزوده ندارد، اما فروش اول توسط سازنده دارد. برای ساختمان‌هایی که پروانه ساختشان بعد از ۱ آوریل ۲۰۲۲ صادر شده، نرخ‌ها این‌هاست:
- ۱۰٪ برای بخش تا ۱۵۰ مترمربع متراژ خالص
- ۲۰٪ برای بخش بیش از ۱۵۰ مترمربع خالص
- ۱٪ برای بخش تا ۱۵۰ مترمربع خالص در پروژه‌های نوسازی شهری (قانون شماره ۶۳۰۶)
پروانه‌های قدیمی‌تر ممکن است تابع قواعد قبلی باشند، پس همیشه بپرسید آیا قیمت اعلام‌شده شامل KDV است یا نه.
معافیت مالیات بر ارزش افزوده برای خارجی‌های غیرمقیم
بند 13/i قانون مالیات بر ارزش افزوده، فروش اول خانه یا دفتر از سوی سازنده به خارجی غیرمقیم ترکیه را معاف می‌کند. به‌طور کلی، غیرمقیم کسی است که اقامتگاهش در ترکیه نیست و در یک سال میلادی بیش از شش ماه در ترکیه نمی‌ماند. شرایط اصلی:
- بهای ملک به ارز خارجی وارد ترکیه شود؛
- دست‌کم ۵۰٪ پیش از تاریخ فاکتور و باقی ظرف یک سال پرداخت شود؛
- اگر ظرف سه سال بفروشید، مالیات پرداخت‌نشده به‌همراه بهره پیش از فروش قابل پرداخت می‌شود.
این معافیت برای خرید دست‌دوم وجود ندارد. اگر بیشتر سال با اقامت‌نامه در ترکیه زندگی می‌کنید، ممکن است مشمول آن نشوید. سازنده باید فاکتور معاف صادر کند، پس موضوع را هنگام رزرو مطرح کنید، نه در اداره تاپو.
۹. هزینه‌های سالانه: مالیات املاک (Emlak vergisi)
برای خانه‌های داخل یک کلان‌شهر مانند استانبول، مالیات املاک سالانه ۰٫۲٪ ارزش مالیاتی رسمی (Vergi değeri) است که شهرداری تعیین می‌کند و برابر قیمت بازار نیست. شما به‌عنوان مالک جدید از سال بعد از خرید شروع به پرداخت می‌کنید. این مالیات در دو قسط پرداخت می‌شود: یکی بین مارس و مه و دیگری در نوامبر. در ۲۰۲۶ مهلت قسط اول به ۱ ژوئن منتقل شد، چون ۳۱ مه به آخر هفته افتاد. ارزش‌های مالیاتی برای دوره ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۹ با افزایش‌های زیادی بازتعیین شدند و قانون برای میزان افزایش مبالغ ۲۰۲۶ نسبت به ۲۰۲۵ سقف گذاشت.
مالیات مسکن گران‌قیمت (Değerli konut vergisi): اگر ارزش مالیاتی یک خانه از ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ لیر (آستانه ۲۰۲۶) بیشتر باشد، مالیات تصاعدی اضافه‌ای از ۰٫۳٪ تا ۱٪ بر بخش مازاد بر آستانه اعمال می‌شود. اظهارنامه آن تا ۲۰ فوریه باید ارائه شود.
۱۰. هزینه‌های اضافی در خرید برای شهروندی ترکیه
- آزمون‌های ارزش: قیمت درج‌شده در سند، گزارش ارزیابی و پرداخت‌های مستند هر کدام باید دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا باشند، و قید عدم فروش سه‌ساله روی سند ثبت می‌شود.
- تبدیل ارز: مبلغ باید به یک بانک در ترکیه فروخته شود و گواهی خرید ارز (Döviz alım belgesi - DAB) پیش از معامله تاپو گرفته شود. اختلاف نرخ خرید و فروش بانک و کارمزد حواله را در بودجه بیاورید.
- ارزیابی برای پرونده شهروندی: تغییراتی که پایان سپتامبر ۲۰۲۶ اعلام شد، دامنه انتخاب شرکت‌های ارزیابی دارای مجوز SPK را گسترده‌تر کرد و مدت اعتبار گزارش را افزایش داد. دستورالعمل اجرایی تفصیلی در زمان نگارش این مطلب هنوز در حال نهایی شدن بود.
- مدارک و مجوزها: ترجمه و تأیید آپوستیل شناسنامه و سند ازدواج، هزینه اقامت، بیمه درمانی و حق‌الوکاله وکیل.
جدول خلاصه
| هزینه | معمولاً چه کسی می‌پردازد | مبلغ (۲۰۲۶) | زمان |
|---|---|---|---|
| هزینه تاپو | خریدار و فروشنده (اغلب خریدار) | ۴٪ قیمت اعلام‌شده | روز انتقال سند |
| Döner sermaye | خریدار | حدود ۶٬۶۸۱ لیر (طبق گزارش‌ها) | روز انتقال سند |
| گزارش ارزیابی | خریدار | تعیین‌شده توسط شرکت ارزیابی | پیش از انتقال سند |
| بیمه DASK | خریدار | بسته به متراژ، سازه و منطقه | پیش از انتقال سند، سپس سالانه |
| مترجم رسمی / دفترخانه | خریدار | توافقی / طبق تعرفه دفترخانه | روز انتقال سند / هنگام وکالت |
| شماره مالیاتی | خریدار | رایگان | نخستین قدم |
| سپرده اشتراک‌ها | خریدار | بسته به شرکت | پس از انتقال سند |
| کمیسیون آژانس | هر طرف | حداکثر ۴٪ + مالیات در مجموع، معمولاً ۲٪ + مالیات از هر طرف | هنگام تکمیل معامله |
| KDV (نوساز) | خریدار | ۱۰٪ / ۲۰٪ (۱٪ نوسازی شهری) یا معاف طبق 13/i | همراه فاکتور سازنده |
| مالیات املاک | مالک | سالانه ۰٫۲٪ ارزش مالیاتی | از سال بعد، مارس تا مه و نوامبر |
| مالیات مسکن گران‌قیمت | مالک | ۰٫۳٪ تا ۱٪ مازاد بر ارزش مالیاتی ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ لیر | اظهارنامه تا ۲۰ فوریه |
یک قاعده ساده برای بودجه‌بندی
برای خرید دست‌دوم که کل هزینه تاپو و کمیسیون ۲٪ به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده را می‌پردازید، حدود ۶٫۴٪ قیمت را به‌علاوه هزینه‌های ثابت بالا در نظر بگیرید. در نوساز، نرخ مالیات بر ارزش افزوده مربوط را هم اضافه کنید، مگر اینکه مشمول معافیت باشید.
هزینه‌ها و قواعد مالیاتی در ترکیه زیاد تغییر می‌کنند؛ پیش از هر اقدامی، ارقام فعلی را با یک وکیل یا حسابدار دارای مجوز بررسی کنید.
اگر برای یک آپارتمان مشخص برآورد هزینه ریز به ریز می‌خواهید، از طریق واتس‌اپ به Majesty Turkey پیام دهید یا به دفتر ما در بومونتی، شیشلی سر بزنید.
