تكلفة شراء شقة في إسطنبول 2026: كل الرسوم الإضافية

السعر المعلن ليس كل ما ستدفعه عند شراء شقة في إسطنبول. فوقه تأتي رسوم الطابو، وتقرير التقييم، والتأمين، والترجمة، ونقل الاشتراكات، والعمولة، وربما ضريبة القيمة المضافة في المشاريع الجديدة. هذا هو التفصيل الذي نراجعه مع المشترين في مكتبنا في بومونتي قبل توقيع أي شيء، محدّثًا لعام 2026.

1. رسوم سند الملكية (Tapu harcı): ‏4% من السعر المصرّح به

هذا أكبر بند إضافي. رسوم الطابو تساوي 4% من سعر البيع المصرّح به في دائرة الطابو (Tapu Müdürlüğü). القانون يقسمها 2% على المشتري و2% على البائع، لكن في إسطنبول يُتفاوض عليها كثيرًا فيدفع المشتري الـ4% كاملة. اتفقوا كتابيًا على من يدفع قبل موعد الطابو.

مثال: على سعر مصرّح به قدره 10,000,000 ليرة تركية، تبلغ رسوم الطابو الإجمالية 400,000 ليرة، أي 200,000 ليرة لكل طرف إذا قُسمت، أو 400,000 ليرة إذا تحمّلتها وحدك.

صرّح بالسعر الحقيقي. بالنسبة للمشترين الأجانب، تقارن دائرة الطابو القيمة المصرّح بها بتقرير التقييم وبسجلات الدفع البنكية. والقيمة المنخفضة تعني أيضًا ربحًا خاضعًا للضريبة أكبر عند البيع، وقد تُفشل طلب الجنسية.

رسم خدمة دائرة الطابو (Döner sermaye)

هناك أيضًا رسم ثابت صغير عن كل معاملة في الطابو. تذكر الصحافة التركية أنه نحو 6,681 ليرة في 2026، ويُدفع يوم المعاملة مع رسوم الطابو.

2. تقرير التقييم العقاري (Ekspertiz / Değerleme raporu)

لا يستطيع الأجنبي إتمام الشراء في الطابو دون تقرير تقييم للعقار. يُطلب التقرير عبر نظام Web Tapu التابع لدائرة الطابو، وتعدّه شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK). الرسم يختلف حسب الشركة والعقار، فاطلب عرض السعر مسبقًا. وإذا أخذت قرضًا عقاريًا من بنك تركي، فسيطلب البنك تقييمًا خاصًا به إضافيًا وعلى نفقتك.

3. تأمين الزلازل الإلزامي DASK

DASK هو تأمين الزلازل الإلزامي المدعوم من الدولة. تحتاج إلى بوليصة سارية لنقل سند الملكية ولفتح اشتراكات الماء والكهرباء والغاز. يعتمد القسط على المساحة الإجمالية ونوع البناء ومنطقة خطر الزلازل، ويُجدَّد سنويًا. يغطي DASK المبنى فقط، أما تأمين المحتويات والتأمين المنزلي الأشمل فاختياريان ومنفصلان.

4. المترجم المحلَّف وكاتب العدل

إذا كنت لا تتحدث التركية، فلا بد أن يحضر معك مترجم محلَّف (Yeminli tercüman) في موعد الطابو. المترجم يحدد أتعابه، فاتفق عليها مسبقًا. وإذا لم تستطع المجيء إلى إسطنبول، يمكنك توقيع وكالة لدى كاتب عدل (Noter) تركي أو في قنصلية تركية في الخارج، ويضيف ذلك رسوم كاتب العدل وترجمة جواز سفرك والوكالة.

5. الرقم الضريبي (Vergi numarası)

الرقم الضريبي التركي مطلوب لسند الملكية والحساب البنكي وعقود الخدمات. يصدره أي مكتب ضرائب مجانًا عند إبراز جواز السفر، وعادةً في اليوم نفسه.

6. نقل الاشتراكات وتكاليف الاستلام

• الاشتراكات: يجب نقل الكهرباء والماء (İSKİ) والغاز الطبيعي (İGDAŞ) إلى اسمك. الاشتراكات الجديدة تتطلب عادةً تأمينًا (Güvence bedeli)، وتختلف المبالغ حسب الشركة ونوع العداد.
• الفواتير غير المدفوعة: في الشقق المستعملة، تأكد أن الفواتير الأخيرة للبائع مدفوعة قبل الاستلام.
• رسوم الإدارة (Aidat): في المجمعات السكنية، اطلب من الإدارة تأكيدًا كتابيًا بأن الشقة ليس عليها مستحقات aidat، واسأل عن المبلغ الشهري الحالي.
• رخصة الإسكان (İskan): في الشقق الجديدة أو الحديثة، تأكد أن المبنى حاصل على iskan. بدونها قد يصعب فتح اشتراكات دائمة وبعض المعاملات اللاحقة.

7. عمولة المكتب العقاري

وفق لائحة تجارة العقارات (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)، لا يجوز أن تتجاوز العمولة على البيع إجمالًا 4% من السعر مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة. وما لم يُتفق على غير ذلك تُقسم مناصفة، فالمعتاد 2% + ضريبة القيمة المضافة (20%) من كل طرف. المطوّرون الذين يبيعون مشاريع جديدة يدفعون العمولة للمكتب بأنفسهم في كثير من الأحيان، فاسأل كيف يجري الأمر في المشروع الذي تزوره. واحرص دائمًا على كتابة العمولة في عقد الوساطة قبل أن تتحول المعاينات إلى عروض شراء.

8. ضريبة القيمة المضافة (KDV) على المشاريع الجديدة والإعفاء للأجانب

الشقة المستعملة المشتراة من شخص عادي لا تخضع لضريبة القيمة المضافة، أما البيع الأول من المطوّر فيخضع لها. للمباني التي صدرت رخصة بنائها بعد 1 أبريل 2022، النسب هي:

• 10% على الجزء حتى 150 م² من المساحة الصافية
• 20% على الجزء الذي يزيد على 150 م² صافية
• 1% على الجزء حتى 150 م² صافية في مشاريع التحول العمراني (القانون رقم 6306)

الرخص الأقدم قد تخضع لقواعد سابقة، لذا اسأل دائمًا هل السعر المعروض يشمل KDV.

الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة للأجانب غير المقيمين

تعفي المادة 13/i من قانون ضريبة القيمة المضافة البيع الأول لمسكن أو مكتب من المطوّر إلى أجنبي غير مقيم في تركيا. كقاعدة عامة، غير المقيم هو من ليس له موطن في تركيا ولا يقيم فيها أكثر من ستة أشهر في السنة الميلادية. الشروط الأساسية:

• إدخال الثمن إلى تركيا بالعملة الأجنبية؛
• دفع 50% على الأقل قبل تاريخ الفاتورة والباقي خلال سنة؛
• إذا بعت خلال ثلاث سنوات، تصبح الضريبة غير المدفوعة مع الفائدة مستحقة قبل البيع.

الإعفاء غير متاح في الشقق المستعملة. وإذا كنت تعيش في تركيا معظم السنة بإقامة، فقد لا تنطبق عليك الشروط. يجب أن يصدر المطوّر فاتورة معفاة، فاطرح الموضوع عند الحجز، لا في دائرة الطابو.

9. التكاليف السنوية: ضريبة العقار (Emlak vergisi)

للمساكن داخل بلدية كبرى مثل إسطنبول، ضريبة العقار هي 0.2% سنويًا من القيمة الضريبية الرسمية (Vergi değeri) التي تحددها البلدية، وهذه القيمة ليست سعر السوق. بصفتك المالك الجديد، تبدأ الدفع من السنة التالية للشراء. تُستحق الضريبة على قسطين، الأول بين مارس ومايو والثاني في نوفمبر. في 2026 انتقل الموعد الأول إلى 1 يونيو لأن 31 مايو صادف عطلة نهاية الأسبوع. أُعيد تقدير القيم الضريبية للفترة 2026–2029 بزيادات كبيرة، ووضع القانون سقفًا لمقدار ارتفاع مبالغ 2026 مقارنة بعام 2025.

ضريبة المساكن عالية القيمة (Değerli konut vergisi): إذا تجاوزت القيمة الضريبية للمسكن 17,711,000 ليرة (حدّ 2026)، تُفرض ضريبة تصاعدية إضافية من 0.3% إلى 1% على الجزء الذي يتجاوز الحد. ويُقدَّم الإقرار حتى 20 فبراير.

10. تكاليف إضافية إذا كنت تشتري من أجل الجنسية التركية

• اختبارات القيمة: يجب أن يبلغ كلٌّ من السعر في سند الملكية وتقرير التقييم والمدفوعات الموثقة 400,000 دولار أمريكي على الأقل، وتوضع على سند الملكية إشارة بعدم البيع لمدة 3 سنوات.
• تحويل العملة: يجب بيع المبلغ لبنك في تركيا والحصول على وثيقة شراء العملة (Döviz alım belgesi - DAB) قبل معاملة الطابو. احسب فرق سعر الصرف لدى البنك ورسوم التحويل.
• التقييم لملف الجنسية: التغييرات المعلنة في نهاية سبتمبر 2026 وسّعت خيارات شركات التقييم المرخّصة من SPK ومدّدت مدة صلاحية التقرير. أما إرشادات التطبيق التفصيلية فكانت لا تزال قيد الإعداد وقت كتابة هذا المقال.
• الوثائق والتصاريح: ترجمة وتصديق (أبوستيل) شهادات الميلاد والزواج، ورسوم الإقامة، والتأمين الصحي، وأتعاب المحامي.

جدول ملخّص

قاعدة بسيطة للميزانية

في شقة مستعملة تدفع فيها رسوم الطابو كاملة وعمولة 2% + ضريبة القيمة المضافة، خطّط لنحو 6.4% من السعر، إضافة إلى الرسوم الثابتة المذكورة أعلاه. وفي المشروع الجديد، أضف نسبة ضريبة القيمة المضافة المطبقة ما لم تكن مؤهلًا للإعفاء.

الرسوم والقواعد الضريبية في تركيا تتغير كثيرًا، فتأكد من الأرقام الحالية مع محامٍ أو محاسب مرخّص قبل اتخاذ أي خطوة.

إذا أردت تقديرًا تفصيليًا للتكاليف بندًا بندًا لشقة محددة، راسل Majesty Turkey عبر واتساب أو زر مكتبنا في بومونتي، شيشلي.