الإقامة العقارية في تركيا 2026: الشروط والوثائق المطلوبة

الإقامة العقارية في تركيا 2026: الشروط والوثائق المطلوبة

تملّك منزل في تركيا هو أحد الأسس القانونية للحصول على تصريح إقامة قصيرة الأمد (kısa dönem ikamet izni) بموجب المادة 31 من قانون الأجانب والحماية الدولية رقم 6458. يتيح لك هذا التصريح العيش في تركيا بصورة قانونية طوال المدة الممنوحة، لكنه ليس جنسية، ولا يمنحك حق العمل الذي يتطلب إذن عمل منفصلاً. نعرض فيما يلي ما هو مطبّق في عام 2026، استناداً إلى الملفات التي نجهّزها لعملائنا في إسطنبول، والنقاط التي تتعثر فيها الطلبات غالباً.

من يحق له التقديم

• أن تملك عقاراً سكنياً (konut أو mesken) مسجّلاً باسمك في سند الملكية (الطابو). الأراضي والمحلات والمكاتب لا تُقبل.
• أن يكون العقار عنوانك المصرّح به في تركيا، وأن تسكن فيه فعلاً.
• في الطلب الأول المقدَّم من داخل تركيا، يجب التقديم قبل انتهاء مدة التأشيرة أو مدة الإعفاء منها.

الحد الأدنى لقيمة العقار في 2026

تُقاس القيمة بسعر البيع المكتوب في سند الطابو، محوّلاً إلى الليرة بسعر البيع لدى البنك المركزي التركي في تاريخ السند. وهذا يعني عملياً أمرين: أولاً، لا تقبل أبداً أن يُصرَّح في الطابو بسعر أقل مما دفعته فعلاً. ثانياً، إذا كان السعر قريباً من 200,000 دولار، فقد يصنع تحرك سعر الليرة يوم نقل الملكية الفارق. ولا يُقبل عادةً جمع عدة عقارات صغيرة لبلوغ الحد الأدنى، كما تُدرس الملكية المشتركة حالةً بحالة، لذا تحقّق قبل الشراء.

الأحياء المغلقة: تحقّق من العنوان أولاً

منذ عام 2022 تغلق رئاسة إدارة الهجرة (Göç İdaresi Başkanlığı) أحياءً معينة أمام تسجيلات الإقامة الجديدة للأجانب. ففي يوليو 2022 أعلنت إغلاق 1,169 حياً في 62 ولاية، وذلك حيث تجاوزت نسبة السكان الأجانب 25% من السكان المحليين، وحددت سقفاً قدره 20% مستقبلاً. وقد عُدّلت القائمة منذ ذلك الحين.

• يُطبَّق الإغلاق على أحياء (mahalle) بعينها، لا على مناطق (ilçe) كاملة؛ فقد يكون شارع مفتوحاً والحي المجاور مغلقاً.
• في إسطنبول، أُفيد بوجود أحياء مغلقة في مناطق مثل الفاتح وبي أوغلو وإسنيورت وأفجلار وباشاك شهير وكوتشوك شكمجة وزيتون بورنو وشيشلي وبشكطاش وسارير.
• يظل بإمكان الأجنبي شراء عقار في حي مغلق بصورة قانونية، لكن لا يمكن استخدام ذلك العنوان لإقامة جديدة أو لنقل عنوان الإقامة المسجل إليه.
• أبقى إعلان 2022 على استثناءات لحديثي الولادة ولمّ شمل الأسرة النووية، كما تمكّن المسجّلون أصلاً في عنوان ما عموماً من التجديد فيه.

ولأن القائمة تتغير، فإن التحقق الوحيد الموثوق هو الوضع الحالي للعنوان المحدد. ونحن نتأكد منه لكل عميل قبل توقيع أي حجز أو دفع أي عربون.

خطوات التقديم عبر نظام e-İkamet

1. أتمّ عملية الشراء واستلم سند الطابو.
2. رتّب تأميناً صحياً يغطي كامل المدة التي ستطلبها.
3. املأ الاستمارة الإلكترونية على e-ikamet.goc.gov.tr: اختر الإقامة قصيرة الأمد بغرض تملّك عقار، وأدخل بياناتك تماماً كما في جواز سفرك، واستخدم الموقع الرسمي فقط.
4. ادفع الرسوم: رسم تصريح الإقامة، ويختلف بحسب الجنسية ومدة الإقامة، إضافة إلى رسم البطاقة. تُحدَّث المبالغ سنوياً، فتحقق منها عند التقديم.
5. احضر موعدك في مديرية إدارة الهجرة في الولاية (İl Göç İdaresi Müdürlüğü) ومعك الوثائق الأصلية. يقدّم المتقدمون لأول مرة بصماتهم، وإذا نقصت وثيقة تُمنح مهلة لاستكمال الملف.
6. انتظر القرار: يحدد القانون مدة أقصاها 90 يوماً، وتختلف المدة فعلياً بحسب المدينة والموسم. وتُرسل البطاقة بالبريد إلى عنوانك المسجل.

الوثائق المطلوبة

• استمارة الطلب موقّعة
• صورة جواز السفر (صفحة البيانات وختم الدخول وصفحات التأشيرة) والأصل في الموعد، على أن يبقى الجواز سارياً 60 يوماً على الأقل بعد نهاية مدة الإقامة المطلوبة
• أربع صور بيومترية حديثة (خلال آخر ستة أشهر) بخلفية بيضاء
• صورة سند الطابو، موقّعة إلكترونياً أو موقّعة ومختومة
• تأمين صحي ساري المفعول
• إقرار بامتلاك موارد مالية كافية ومنتظمة ضمن الاستمارة، وقد تطلب الدائرة كشوف حساب أو إثباتات أخرى
• إيصالات دفع رسم الإقامة ورسم البطاقة
• عند التجديد أو إن كنت مسجّلاً مسبقاً: شهادة السكن (yerleşim yeri belgesi) من بوابة e-Devlet

الوثائق الصادرة في الخارج، مثل عقود الزواج وشهادات ميلاد أفراد الأسرة، تحتاج عادةً إلى تصديق الأبوستيل أو التصديق القنصلي وترجمة محلّفة إلى التركية.

التأمين الصحي

يجب أن يغطي التأمين كامل المدة المطلوبة، وقد تؤدي وثيقة أقصر مدةً إلى منح إقامة أقصر. والخيارات المقبولة هي: وثيقة تأمين صحي خاص، أو وثيقة استحقاق من مؤسسة الضمان الاجتماعي (SGK) أو طلب الانتساب إلى التأمين الصحي العام، أو التغطية بموجب اتفاقية ضمان اجتماعي ثنائية بين تركيا وبلدك. وتخضع وثائق التأمين الخاص المخصصة للإقامة لتعميم صادر عام 2014 يحدد حداً أدنى للتغطية. ولا يُقبل تأمين السفر. وننصح كبار السن بترتيب التأمين مبكراً، لأن شركات التأمين تحدد الأسعار والقيود بحسب العمر.

أفراد الأسرة

يستطيع الزوج أو الزوجة والأبناء دون 18 عاماً عادةً الحصول على الإقامة أيضاً، إما على أساس العقار نفسه (كأن يكونوا شركاء في الملكية)، أو عبر إقامة عائلية (aile ikamet izni). وللإقامة العائلية شروطها الخاصة، ومنها تأمين صحي لجميع الأفراد، وإثبات الدخل، وعقد زواج وشهادات ميلاد مصدّقة بالأبوستيل ومترجمة. أما الأبناء فوق 18 عاماً فيحتاجون عموماً إلى أساس مستقل للإقامة.

المدة والتجديد

• بموجب القانون رقم 6458 يمكن منح الإقامة قصيرة الأمد لمدة تصل إلى سنتين في كل مرة، وتحدد دائرة الهجرة المدة الفعلية.
• قدّم طلب التجديد عبر e-İkamet خلال آخر 60 يوماً قبل انتهاء إقامتك، ولا تتركها تنتهي.
• يجب أن تبقى مالكاً للعقار، فبيعه يُسقط أساس الإقامة.
• الغياب الطويل قد يسبب مشكلات عند التجديد: إذ يُذكر كثيراً أن قضاء أكثر من 120 يوماً إجمالاً خارج تركيا خلال سنة سببٌ للرفض، فتحقق قبل التخطيط لسفر طويل.
• الإقامة العقارية لا تؤدي تلقائياً إلى الجنسية؛ فالجنسية عن طريق الاستثمار مسار منفصل له حده الأدنى الخاص (حالياً 400,000 دولار في العقار).

أسباب الرفض الشائعة

• سعر في الطابو أقل مما يعادل 200,000 دولار، وغالباً بسبب التصريح بسعر أقل من الحقيقي
• العقار غير سكني، أو أن بنية الملكية لا تستوفي الشروط
• العنوان في حي مغلق
• تأمين صحي لا يغطي المدة كاملة، أو تقديم تأمين سفر بدلاً من التأمين الصحي
• التقديم بعد انتهاء مدة التأشيرة أو الإعفاء منها، أو تجاوزات سابقة لمدة الإقامة، أو وجود رمز منع دخول
• عدم استكمال الوثائق الناقصة في المهلة المحددة، أو تضارب المعلومات
• الشك في أنك تسكن العقار فعلاً
• اعتبارات النظام العام أو الأمن

يمكن الطعن في قرار الرفض ضمن مهل صارمة، لذا تواصل مع محامٍ فوراً إن حدث ذلك. وقواعد الإقامة تتغير وتطبّقها كل مديرية ولاية على حدة؛ فتأكد من المتطلبات الحالية مع محامٍ مرخّص قبل الشراء أو التقديم.

اشترِ بثقة مع Majesty Turkey

الشراء في إسطنبول أسهل مع فريق محلي يقوم بذلك كل يوم.

✔️ مشاريع مختارة حسب ميزانيتك وهدفك
✔️ مرافقة من أول معاينة حتى استلام الطابو
✔️ إرشاد في ملفات الجنسية والإقامة

راسلنا على واتساب أو زرنا في مكتبنا في بومونتي، شيشلي.