Турецкий титул собственности (Tapu) для иностранцев: как его проверить и что происходит в день переоформления

Турецкий титул собственности (Tapu) для иностранцев: как его проверить и что происходит в день переоформления

Обновлено: октябрь 2026

Короткий ответ: Тапу (tapu) — это официальная запись о праве собственности на недвижимость в Турции, которую ведёт Земельный кадастр (TKGM). До оплаты получите актуальную выписку, где видны собственник, тип титула и любые ипотека (ipotek), арест (haciz) или отметка (şerh). В день переоформления покупатель и продавец подписывают документы в отделении кадастра, присяжный переводчик переводит, если вы не говорите по-турецки, оплачивается сбор за титул 4%, и право собственности переходит к вам после регистрации.

В Турции право собственности на недвижимость переходит только после регистрации в земельном реестре. Договор, расписка или ключи не делают вас собственником. Поэтому проверка титула и сама запись на переоформление — самые важные этапы любой покупки.

Что такое тапу

Tapu senedi — это документ, выдаваемый на основании земельного реестра (tapu kütüğü). Поскольку реестр ведётся в электронном виде, юридическое значение имеет запись в системе кадастра (TAKBİS), а бумажный титул — лишь её копия. В титуле указаны:

• Местоположение: провинция, район, квартал, а также номера ada и parsel, идентифицирующие участок.
• Вид объекта (nitelik): например, земля, здание или квартира в режиме кондоминиума.
• Данные помещения: блок, этаж, номер самостоятельного помещения и доля в земле (arsa payı).
• Собственник и доля: имя каждого собственника и его доля.
• Основание и дата приобретения: например, купля-продажа, с датой и номером журнальной записи (yevmiye).

Виды титулов

О покупке строящегося жилья см. покупка недвижимости в рассрочку.

Как проверить титул

Что искать в выписке:

• Собственник и доля: продавец должен быть зарегистрированным собственником или иметь от него действующую доверенность. Проверьте, владеет ли продавец всем объектом или только долей.
• Ипотека (ipotek): ипотека остаётся на объекте после продажи, если её не снять. Требуйте снятия до переоформления или в момент переоформления.
• Арест (haciz): обременение в пользу кредитора. Объект под арестом нельзя безопасно переоформить, пока арест не снят.
• Отметки (şerh): например, договор аренды, обещание продажи другому лицу, преимущественное право покупки или судебная обеспечительная мера (ihtiyati tedbir).
• Декларации (beyan) и сервитуты (irtifak): например, устав управления зданием, право прохода или узуфрукт.

Где проверять:

• e-Devlet и Web Tapu: собственник видит онлайн свои объекты и обременения. Попросите продавца скачать актуальную выписку при вас или поделиться ею напрямую. Не полагайтесь на старый скриншот.
• Отделение кадастра: актуальную выписку об обременениях (takyidat belgesi) можно получить в отделении. По статье 1020 Гражданского кодекса лицо с законным интересом может ознакомиться с реестром, а содействие продавца упрощает этот шаг.
• Муниципалитет: проверьте градостроительный статус и наличие у здания разрешения на эксплуатацию. Юрист может также проверить, не планируется ли городская реновация.

Проверьте ещё раз незадолго до записи: новый арест может быть зарегистрирован в любой момент.

Запись на переоформление

Заявка подаётся через Web Tapu или в отделении кадастра, обычно продавцом или его представителем. При продаже иностранцу кадастр, как правило, запрашивает отчёт об оценке от оценочной компании с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK). Кадастр рассчитывает сбор за титул и сообщает его сторонам до записи. Если покупка совершается ради гражданства, оценка, цена продажи и платежи должны каждая достигать 400 000 долларов США. См. руководство по гражданству Турции за инвестиции.

Документы иностранного покупателя

• Паспорт, при необходимости с нотариально заверенным переводом на турецкий язык
• Турецкий налоговый номер. См. налоговый номер и банковский счёт для иностранцев.
• Отчёт об оценке, если требуется
• Полис обязательного страхования от землетрясений (ZDS) на имя покупателя
• Подтверждение оплаты, а для гражданства — справка о покупке иностранной валюты (DAB)
• Доверенность, если за вас подписывает юрист

День переоформления в кадастре

1. Проверка личности. Сотрудник проверяет личность обеих сторон.
2. Переводчик. Если вы не говорите по-турецки, должен присутствовать присяжный переводчик, который переводит то, что вы подписываете.
3. Подтверждение оплаты. Сотрудник просит обе стороны подтвердить, что цена оплачена. Платите банковским переводом, до записи или во время неё, чтобы оплату можно было доказать.
4. Сборы. Сбор за титул оплачивается через банк, если он ещё не оплачен.
5. Подписание. Покупатель и продавец подписывают официальный акт купли-продажи.
6. Регистрация. Право собственности регистрируется на ваше имя. Новую запись можно увидеть в e-Devlet или Web Tapu.

Сборы при переоформлении

• Сбор за титул (tapu harcı): 4% от заявленной цены, по закону 2% платит покупатель и 2% продавец. Заявленная цена не может быть ниже налоговой стоимости объекта и должна отражать реальную цену.
• Сервисный сбор кадастра (döner sermaye): фиксированная сумма, устанавливаемая ежегодно.
• Переводчик, оценка и страховка: оплачиваются каждому исполнителю.

Полный бюджет: все дополнительные расходы при покупке в Стамбуле.

После переоформления

• Страхование от землетрясений (ZDS): с 5 сентября 2026 года полис продавца прекращается в дату переоформления, а кадастр проверяет наличие нового отдельного полиса на имя покупателя. Продлевайте его каждый год.
• Коммунальные услуги: переоформите электричество, воду и природный газ на себя по паспорту, налоговому номеру и титулу.
• Налог на недвижимость (emlak vergisi): покупатель и продавец солидарно отвечают за неуплаченный налог за год продажи и предыдущие годы, поэтому убедитесь, что продавец его оплатил. Кадастр уведомляет муниципалитет о переоформлении. Налог платится двумя частями: до конца мая и до конца ноября.
• Храните документы: титул, банковские квитанции и DAB понадобятся для ВНЖ, гражданства, перепродажи и наследования.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец проверить турецкий титул онлайн?

Собственник видит свой объект в e-Devlet или Web Tapu. Как покупатель, попросите у продавца актуальную выписку или поручите юристу получить её в отделении кадастра.

В чём разница между kat irtifakı и kat mülkiyeti?

Kat irtifakı регистрируется до завершения здания или до получения разрешения на эксплуатацию. Kat mülkiyeti — полноценный титул кондоминиума, выдаваемый после получения разрешения на эксплуатацию.

Можно ли купить объект с ипотекой?

Да, но только если ипотека снимается до переоформления или в момент переоформления. Иначе она останется на объекте после продажи.

Обязателен ли присяжный переводчик в кадастре?

Да, если вы не говорите по-турецки. Переводчик должен присутствовать при подписании.

Когда я становлюсь законным собственником?

Когда переход права собственности зарегистрирован в земельном реестре в конце записи. Договор или оплата сами по себе не делают вас собственником.

Источники: Гражданский кодекс Турции № 4721 (статья 1020); Закон о кондоминиуме № 634; Закон о земельном кадастре № 2644; Закон о сборах № 492; Закон о страховании от катастроф № 6305 и Общие условия обязательного страхования от землетрясений (изменены 21 августа 2026 года); Закон о налоге на недвижимость № 1319; Генеральное управление земельного кадастра (TKGM). Это общая информация, правила меняются; перед покупкой уточните свою ситуацию у лицензированного юриста и в кадастре.

Покупайте уверенно — Majesty Turkey

Покупать в Стамбуле проще с местной командой, которая делает это каждый день.

✔️ Проекты под ваш бюджет и цель
✔️ Сопровождение от первого просмотра до получения ТАПУ
✔️ Помощь с документами на гражданство и ВНЖ

Напишите нам в WhatsApp или приходите в наш офис в Бомонти, Шишли.