سند الملكية التركي (Tapu) للأجانب: كيف تتحقق منه وماذا يحدث يوم نقل الملكية

سند الملكية التركي (Tapu) للأجانب: كيف تتحقق منه وماذا يحدث يوم نقل الملكية

آخر تحديث: أكتوبر 2026

الإجابة المختصرة: الطابو (tapu) هو السجل الرسمي لملكية العقار في تركيا، وتحتفظ به المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM). قبل أن تدفع، احصل على سجل حديث من دائرة الطابو يُظهر المالك ونوع السند وأي رهن (ipotek) أو حجز (haciz) أو شرح (şerh). وفي يوم نقل الملكية يوقّع البائع والمشتري في مديرية الطابو، ويترجم مترجم محلّف إذا كنت لا تتحدث التركية، ويُدفع رسم سند الملكية البالغ 4%، وتنتقل الملكية إليك عند تسجيل السند.

في تركيا لا تنتقل ملكية العقار إلا بتسجيلها في السجل العقاري. فالعقد أو الإيصال أو المفتاح لا يجعلك مالكًا. لهذا فإن فحص سند الملكية، وموعد نقل الملكية نفسه، هما أهم خطوتين في أي عملية شراء.

ما هو الطابو

سند الملكية (tapu senedi) هو الوثيقة الصادرة من السجل العقاري (tapu kütüğü). وبما أن السجل أصبح إلكترونيًا، فإن القيد في نظام دائرة الطابو (TAKBİS) هو المعتمد، والسند المطبوع مجرد نسخة منه. يُظهر السند:

• الموقع: الولاية والقضاء والحي، ورقمي ada وparsel اللذين يحددان قطعة الأرض.
• النوع (nitelik): مثل أرض أو مبنى أو شقة بملكية طوابق.
• تفاصيل الوحدة: رقم البلوك والطابق ورقم الوحدة المستقلة والحصة من الأرض (arsa payı).
• المالك والحصة: اسم كل مالك والحصة التي يملكها.
• سبب الاكتساب وتاريخه: مثل البيع، مع التاريخ ورقم القيد اليومي (yevmiye).

أنواع سندات الملكية

بالنسبة للعقارات قيد الإنشاء، راجع شراء العقار بالتقسيط.

كيف تتحقق من سند الملكية

ما الذي تبحث عنه في السجل:

• المالك والحصة: يجب أن يكون البائع هو المالك المسجل، أو أن يحمل وكالة صحيحة منه. وتحقق مما إذا كان البائع يملك العقار كله أم حصة منه فقط.
• الرهن (ipotek): يبقى الرهن على العقار بعد البيع ما لم يُفك. اطلب فكّه قبل نقل الملكية أو عنده.
• الحجز (haciz): حجز لصالح دائن. لا يمكن نقل عقار عليه حجز بأمان قبل رفعه.
• الشروح (şerh): مثل عقد إيجار، أو وعد بالبيع لشخص آخر، أو حق شفعة، أو أمر قضائي احترازي (ihtiyati tedbir).
• البيانات (beyan) وحقوق الارتفاق (irtifak): مثل نظام إدارة المبنى، أو حق المرور، أو حق الانتفاع.

أين تتحقق:

• e-Devlet وWeb Tapu: يستطيع المالك رؤية عقاراته والقيود عليها إلكترونيًا. اطلب من البائع تنزيل سجل حديث أمامك أو مشاركته معك مباشرة، ولا تعتمد على لقطة شاشة قديمة.
• مديرية الطابو: يمكن الحصول على سجل حديث بالقيود (takyidat belgesi) من المديرية. وبموجب المادة 1020 من القانون المدني يحق لصاحب المصلحة المشروعة الاطلاع على السجل، وتعاون البائع يسهّل ذلك.
• البلدية: تحقق من وضع التخطيط العمراني ومن حصول المبنى على رخصة الإسكان. ويمكن لمحاميك التحقق أيضًا من وجود تحول حضري مخطط.

أعد التحقق قبل الموعد بوقت قصير، لأن حجزًا جديدًا قد يُسجَّل في أي وقت.

حجز موعد نقل الملكية

يُقدَّم الطلب عبر Web Tapu أو في مديرية الطابو، وغالبًا من قبل البائع أو ممثله. وفي البيع لأجنبي تطلب دائرة الطابو عادة تقرير تقييم من شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK). وتحسب دائرة الطابو رسم سند الملكية وتبلغ الطرفين به قبل الموعد. وإذا كان الشراء بهدف الجنسية، فيجب أن يبلغ كلٌّ من التقييم وسعر البيع والمدفوعات 400,000 دولار أمريكي. راجع دليل الجنسية التركية عن طريق الاستثمار.

المستندات المطلوبة من المشتري الأجنبي

• جواز السفر، مع ترجمة تركية موثّقة لدى كاتب العدل عند الطلب
• الرقم الضريبي التركي. راجع الرقم الضريبي والحساب البنكي للأجانب.
• تقرير التقييم، حيث يُطلب
• وثيقة تأمين الزلازل الإلزامي (ZDS) باسم المشتري
• إثبات الدفع، وفي حالة الجنسية شهادة شراء العملة الأجنبية (DAB)
• وكالة، إذا كان محامٍ سيوقّع نيابة عنك

يوم نقل الملكية في دائرة الطابو

1. التحقق من الهوية. يتحقق الموظف من هوية الطرفين.
2. المترجم. إذا كنت لا تتحدث التركية، يجب أن يحضر مترجم محلّف يترجم لك ما توقّع عليه.
3. تأكيد الدفع. يطلب الموظف من الطرفين تأكيد دفع الثمن. ادفع بتحويل بنكي، قبل الموعد أو أثناءه، حتى يمكن إثباته.
4. الرسوم. يُدفع رسم سند الملكية عبر البنك إذا لم يكن قد دُفع مسبقًا.
5. التوقيع. يوقّع البائع والمشتري عقد البيع الرسمي.
6. التسجيل. تُسجَّل الملكية باسمك، ويمكنك رؤية القيد الجديد في e-Devlet أو Web Tapu.

الرسوم المدفوعة عند نقل الملكية

• رسم سند الملكية (tapu harcı): 4% من السعر المصرّح به، وقانونًا 2% على المشتري و2% على البائع. ولا يجوز أن يقل السعر المصرّح به عن القيمة الضريبية للعقار، ويجب أن يعكس السعر الحقيقي.
• رسم خدمة دائرة الطابو (döner sermaye): مبلغ ثابت يُحدَّد سنويًا.
• المترجم والتقييم والتأمين: يتقاضاها كل مقدّم خدمة.

الميزانية الكاملة: كل الرسوم الإضافية عند الشراء في إسطنبول.

بعد نقل الملكية

• تأمين الزلازل (ZDS): منذ 5 سبتمبر 2026 تنتهي وثيقة البائع في تاريخ نقل الملكية، وتتحقق دائرة الطابو من وجود وثيقة جديدة مستقلة باسم المشتري. جدّدها كل عام.
• الاشتراكات: انقل اشتراكات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي إلى اسمك بجواز سفرك ورقمك الضريبي وسند الملكية.
• ضريبة العقار (emlak vergisi): يتحمل المشتري والبائع بالتضامن أي ضريبة غير مدفوعة عن سنة البيع والسنوات السابقة، فتحقق من أن البائع سدّدها. وتبلغ دائرة الطابو البلدية بنقل الملكية. وتُدفع الضريبة على قسطين، بنهاية مايو وبنهاية نوفمبر.
• احتفظ بالوثائق: احتفظ بالسند وإيصالات البنك وشهادة DAB، فستحتاج إليها للإقامة والجنسية وإعادة البيع والإرث.

الأسئلة الشائعة

هل يستطيع الأجنبي التحقق من سند ملكية تركي عبر الإنترنت؟

يستطيع المالك رؤية عقاره في e-Devlet أو Web Tapu. أما بصفتك مشتريًا، فاطلب من البائع سجلًا حديثًا، أو اطلب من محاميك الحصول عليه من مديرية الطابو.

ما الفرق بين kat irtifakı وkat mülkiyeti؟

يُسجَّل kat irtifakı قبل اكتمال المبنى أو قبل حصوله على رخصة الإسكان. أما kat mülkiyeti فهو سند ملكية الطوابق الكامل الذي يصدر بعد رخصة الإسكان.

هل يمكنني شراء عقار عليه رهن؟

نعم، ولكن فقط إذا فُكّ الرهن قبل نقل الملكية أو عنده. وإلا فسيبقى على العقار بعد البيع.

هل وجود مترجم محلّف إلزامي في دائرة الطابو؟

نعم، إذا كنت لا تتحدث التركية. ويجب أن يكون المترجم حاضرًا عند التوقيع.

متى أصبح المالك القانوني؟

عندما يُسجَّل نقل الملكية في السجل العقاري في نهاية الموعد. فالعقد أو الدفع وحده لا يجعلك مالكًا.

المصادر: القانون المدني التركي رقم 4721 (المادة 1020)؛ قانون ملكية الطوابق رقم 634؛ قانون الطابو رقم 2644؛ قانون الرسوم رقم 492؛ قانون التأمين ضد الكوارث رقم 6305 والشروط العامة لتأمين الزلازل الإلزامي (المعدّلة في 21 أغسطس 2026)؛ قانون ضريبة العقار رقم 1319؛ المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM). هذه معلومات عامة والقواعد تتغير؛ تحقّق من حالتك مع محامٍ مرخّص ودائرة الطابو قبل الشراء.

اشترِ بثقة مع Majesty Turkey

الشراء في إسطنبول أسهل مع فريق محلي يقوم بذلك كل يوم.

✔️ مشاريع مختارة حسب ميزانيتك وهدفك
✔️ مرافقة من أول معاينة حتى استلام الطابو
✔️ إرشاد في ملفات الجنسية والإقامة

راسلنا على واتساب أو زرنا في مكتبنا في بومونتي، شيشلي.