Недвижимость в рассрочку и гражданство Турции: правила 2026

Недвижимость в рассрочку и гражданство Турции: правила 2026

Многие застройщики в Стамбуле продают квартиры на этапе строительства с рассрочкой (taksit) на 12, 24 или 36 месяцев. Один из первых вопросов, которые мы слышим в нашем офисе в Бомонти: может ли такая покупка привести к турецкому гражданству? Коротко: сама по себе рассрочка не засчитывается. Засчитываются деньги, которые вы реально заплатили и подтвердили документами, — не менее 400 000 долларов США, внесённых до переоформления тапу или до нотариального договора обещания продажи. Ниже разбираем, как это работает на практике в 2026 году.

Правило вкратце

Согласно Положению о применении Закона о турецком гражданстве, иностранец может подать заявление на исключительное гражданство в одном из двух случаев:

• покупка недвижимости стоимостью не менее 400 000 долларов США (или эквивалента в другой валюте) с отметкой о запрете продажи на 3 года в тапу; или
• подписание нотариального договора обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi) не менее чем на 400 000 долларов на объект, у которого оформлена кондоминиумная собственность (kat mülkiyeti) или право будущей собственности на квартиру (kat irtifakı). Сумма должна быть оплачена заранее, а обязательство не передавать и не расторгать договор в течение 3 лет вносится в кадастр.

Порог был повышен с 250 000 до 400 000 долларов в 2022 году и по состоянию на октябрь 2026 года по-прежнему составляет 400 000 долларов.

Почему обычной рассрочки недостаточно

• Засчитываются только уплаченные деньги. Кадастр выдаёт справку о соответствии (uygunluk belgesi), необходимую для заявления, только когда видит подтверждённые платежи. Будущие взносы по договору — это лишь обещания.
• Сначала нужно конвертировать валюту. Деньги необходимо продать банку в Турции и предъявить справку о покупке валюты (döviz alım belgesi, DAB) до сделки в тапу. Конвертация после продажи не принимается.
• Проверка стоимости строгая. Цена в тапу, отчёт об оценке и подтверждённые платежи должны каждый достигать 400 000 долларов.

Поэтому, если вы заплатили 150 000 долларов, а остаток распределён на 24 месяца, подавать заявление пока нельзя.

Вариант 1: покупка с переоформлением тапу и полной оплатой

Это самый простой вариант. Вы полностью оплачиваете цену через банк, получаете DAB, и тапу переоформляется с трёхлетней отметкой. Он подходит для готовых квартир, а также для объектов на этапе строительства с уже зарегистрированным kat irtifakı, если застройщик согласен переоформить тапу досрочно. Несколько покупок с переоформлением тапу можно объединить, чтобы набрать 400 000 долларов.

Вариант 2: новостройка по нотариальному договору обещания продажи

Этот путь предназначен для строящихся проектов. На практике:

• Должен быть оформлен kat irtifakı. В проекте уже должно быть зарегистрировано kat irtifakı на отдельные квартиры. Проект на стадии участка или до получения разрешения использовать нельзя.
• Не менее 400 000 долларов оплачивается заранее, до подписания договора у нотариуса.
• Только один договор. С вступлением в силу инструкций от 1 февраля 2023 года сумма должна быть оформлена одним договором обещания продажи. Её нельзя разделить на несколько договоров или объединить с уже имеющимися у вас тапу.
• Регистрация. Договор вносится в кадастр вместе с обязательством не передавать его в течение 3 лет.

Если объект стоит дороже 400 000 долларов, застройщики иногда предлагают оплатить остаток в рассрочку после внесения квалифицирующей суммы. Будет ли такая схема принята, зависит от того, как кадастр оценит договор и платежи. После изменений конца сентября 2026 года попросите юриста подтвердить её до подписания.

Трёхлетнее обязательство

Отметка (şerh) запрещает продажу в течение трёх лет с даты её регистрации. Продажа после этого срока не влияет на уже предоставленное гражданство. Досрочное расторжение договора обещания продажи или обратная продажа первоначальному продавцу могут привести к повторной проверке дела. Рассчитывайте владеть объектом не менее трёх лет.

Что считается подтверждением оплаты

• Банковские платёжные квитанции (dekont), подтверждающие поступление денег на счёт продавца. Наличные и передача денег из рук в руки не принимаются.
• Справка DAB на имя покупателя с паспортными данными и суммами, совпадающими с ценой. В ней следует указать, что покупка совершается для получения гражданства через инвестиции.
• Полная цена в тапу. В тапу должна быть указана реальная сумма, а не заниженная.
• Отчёт об оценке от лицензированной оценочной компании, заказанный через систему кадастра, на сумму не менее 400 000 долларов. Изменения конца сентября 2026 года расширили выбор компаний с лицензией SPK и продлили срок действия отчёта. Подробные инструкции по применению на момент написания статьи ещё дорабатывались.

Сам объект тоже должен соответствовать требованиям. Он не должен ранее использоваться для заявления на гражданство, а для объектов, недавно переданных иностранцами, и для покупок у связанных лиц действуют ограничения. Ваш юрист должен проверить историю тапу до любых платежей.

Правила банковских переводов на практике

1. Откройте счёт в турецком банке. Для этого нужно присутствовать лично.
2. Переведите средства из-за рубежа в иностранной валюте до даты сделки, а не в тот же день.
3. Конвертируйте через банк, а не в обменном пункте, и получите DAB. Ещё один принятый способ: перевести валюту напрямую на счёт продавца, а продавец конвертирует её и получает DAB на имя покупателя.
4. Оплатите продавцу банковским переводом и сохраните каждую квитанцию.
5. Убедитесь, что суммы в договоре, счёте-фактуре, DAB и тапу совпадают.

Практические варианты, если хотите платить постепенно

• Внесите 400 000 долларов заранее за более дорогой объект в новостройке и согласуйте остаток отдельно, с юридическим подтверждением, как описано выше.
• Сначала накопите платежи, потом подавайте заявление. Вносите платежи, пока уплаченная сумма не достигнет минимум 400 000 долларов, а затем оформляйте тапу или договор обещания продажи. Это работает, только если каждый платёж прошёл через турецкий банк с соответствующими справками DAB. Платежи, которые нельзя подтвердить документами, не засчитываются.
• Объедините полностью оплаченные тапу. Например, готовая квартира плюс ещё один готовый объект, оба переоформлены и с отметкой.
• Разделите цели. Купите сейчас в рассрочку для инвестиций или ВНЖ, а покупку для гражданства сделайте позже отдельной, полностью оплаченной сделкой.
• Защитите себя в договоре. Попросите включить условия о возврате средств или штрафе на случай, если объект окажется непригодным для гражданства.

Чек-лист перед подписанием

• Есть ли у проекта kat irtifakı или kat mülkiyeti?
• Будет ли уплачено не менее 400 000 долларов до даты сделки в тапу или у нотариуса?
• Проходит ли каждый платёж через турецкий банк с DAB?
• Заказана ли оценка и достигнет ли она 400 000 долларов?
• Проверена ли история тапу на предмет прежнего использования для гражданства или ограниченных передач?

Правила получения гражданства и порядок их применения часто меняются, что показали обновления сентября 2026 года. Прежде чем переводить деньги или подписывать документы, согласуйте свой план с лицензированным турецким юристом.

Покупайте уверенно — Majesty Turkey

Покупать в Стамбуле проще с местной командой, которая делает это каждый день.

✔️ Проекты под ваш бюджет и цель
✔️ Сопровождение от первого просмотра до получения ТАПУ
✔️ Помощь с документами на гражданство и ВНЖ

Напишите нам в WhatsApp или приходите в наш офис в Бомонти, Шишли.