外国人土耳其地契（Tapu）指南：如何核查地契及过户当天的流程
- 发布于 2026-11-02
- 房地产博客
- By Majesty Turkey
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外国人土耳其地契（Tapu）指南：如何核查地契及过户当天的流程
最后更新：2026年10月
简短回答： 地契（tapu）是土耳其房产所有权的官方记录，由土地登记局（TKGM）保管。付款前，请取得最新的土地登记记录，确认产权人、地契类型以及是否存在抵押（ipotek）、查封（haciz）或注记（şerh）。过户当天，买卖双方在土地登记处签字；如您不会土耳其语，由宣誓翻译现场翻译；缴纳4%的地契费，地契登记完成后所有权即转移给您。
在土耳其，房产所有权只有在土地登记簿上登记后才发生转移。合同、收据或钥匙都不能使您成为业主。因此，核查地契和过户预约本身，是任何购房交易中最重要的步骤。
什么是地契
地契（tapu senedi）是依据土地登记簿（tapu kütüğü）出具的文件。由于登记簿已电子化，具有法律效力的是土地登记系统（TAKBİS）中的记录，纸质地契只是其副本。地契载明：
- 位置： 省、区、街区，以及确定地块的ada和parsel编号。
- 类型（nitelik）： 例如土地、建筑物或分层所有权下的公寓。
- 单元信息： 楼栋、楼层、独立单元编号及土地份额（arsa payı）。
- 产权人及份额： 每位产权人的姓名及其持有的份额。
- 取得原因和日期： 例如买卖，并附日期和日志编号（yevmiye）。
地契类型
| 类型 | 含义 | 注意事项 |
|---|---|---|
| Kat mülkiyeti（分层所有权） | 建筑已竣工并取得入住许可（iskan），每个单元都有独立的完整产权。 | 公寓最稳妥的产权形式。 |
| Kat irtifakı（建成前的分层地役权） | 单元在施工期间或取得入住许可前登记。 | 新项目中很常见，取得入住许可后转为kat mülkiyeti。请询问预计何时取得iskan。 |
| Hisseli tapu（共有地契） | 多人共同持有同一地块或房产的份额，各自没有划定的单元。 | 根据《民法典》，共有人可能享有优先购买权（önalım hakkı）。多见于土地；如公寓以这种方式出售，请务必谨慎。 |
购买期房请参阅分期付款购房。
如何核查地契
记录中要查看的内容：
- 产权人及份额： 卖方必须是登记的产权人，或持有产权人出具的有效授权书。确认卖方拥有整套房产还是仅拥有部分份额。
- 抵押（ipotek）： 除非解除，抵押在出售后仍附着于房产。要求在过户前或过户时解除抵押。
- 查封（haciz）： 债权人申请的查封。在查封解除之前，房产无法安全过户。
- 注记（şerh）： 例如租赁合同、对他人的出售承诺、优先购买权或法院的临时禁令（ihtiyati tedbir）。
- 声明（beyan）和地役权（irtifak）： 例如楼宇管理规约、通行权或用益权。
在哪里核查：
- e-Devlet和Web Tapu： 产权人可以在线查看自己名下的房产及其权利负担。请卖方当面下载最新记录或直接与您分享，不要依赖旧截图。
- 土地登记处： 可以在登记处取得最新的权利负担记录（takyidat belgesi）。根据《民法典》第1020条，具有正当利益的人可以查阅登记簿，有卖方配合会更加简便。
- 市政府： 核查规划状况以及建筑是否已取得入住许可。律师还可以核查是否有城市更新计划。
过户预约前不久请再核查一次，因为新的查封随时可能被登记。
预约过户
申请通过Web Tapu或在土地登记处提交，通常由卖方或其代理人办理。向外国人出售房产时，土地登记局一般要求提供由持有资本市场委员会（SPK）牌照的评估公司出具的评估报告。土地登记局会计算地契费，并在预约前通知双方。如为入籍购房，评估价、成交价和付款金额均须分别达到40万美元。参见土耳其投资入籍指南。
外国买家所需文件
- 护照，如有要求须附经公证的土耳其语译本
- 土耳其税号。参见外国人办理税号和银行账户指南。
- 评估报告（如要求）
- 以买方名义投保的强制地震保险（ZDS）保单
- 付款证明；如为入籍购房，还需外汇购买证明（DAB）
- 授权书（如由律师代为签字）
在土地登记局办理过户当天
- 身份核验。 工作人员核验双方身份。
- 翻译。 如您不会土耳其语，须有宣誓翻译在场，为您翻译所签署的内容。
- 确认付款。 工作人员要求双方确认房款已支付。请在预约前或预约时通过银行转账付款，以便留存证明。
- 缴费。 如尚未缴纳，地契费通过银行缴纳。
- 签字。 买卖双方签署正式的买卖契约。
- 登记。 产权登记到您的名下，您可以在e-Devlet或Web Tapu中查看新的记录。
过户时缴纳的费用
- 地契费（tapu harcı）： 申报价格的4%，法律规定买方2%、卖方2%。申报价格不得低于房产的计税价值，并且必须反映真实成交价。
- 土地登记局服务费（döner sermaye）： 每年确定的固定金额。
- 翻译、评估和保险： 由各服务方分别收取。
完整预算参见伊斯坦布尔购房的全部额外费用。
过户之后
- 地震保险（ZDS）： 自2026年9月5日起，卖方的保单在过户之日终止，土地登记局核查是否有以买方名义单独投保的新保单。请每年续保。
- 水电燃气： 凭护照、税号和地契，将电、水和天然气账户转到您的名下。
- 房产税（emlak vergisi）： 买卖双方对出售当年及以前年度未缴的房产税承担连带责任，因此请确认卖方已缴清。土地登记局会将过户情况通知市政府。房产税分两期缴纳，分别在5月底和11月底之前。
- 妥善保存文件： 保存好地契、银行回单和DAB，办理居留、入籍、转售和继承时都会用到。
常见问题
外国人可以在线核查土耳其地契吗？
产权人可以在e-Devlet或Web Tapu查看自己的房产。作为买方，请向卖方索取最新记录，或由您的律师到土地登记处调取。
kat irtifakı和kat mülkiyeti有什么区别？
kat irtifakı在建筑竣工前或取得入住许可前登记；kat mülkiyeti是取得入住许可后颁发的完整分层所有权地契。
可以购买有抵押的房产吗？
可以，但前提是抵押在过户前或过户时解除。否则，出售后抵押仍附着于房产。
在土地登记局必须有宣誓翻译吗？
如果您不会土耳其语，是必须的。签字时翻译必须在场。
我什么时候成为合法业主？
在预约结束、所有权转移在土地登记簿上登记完成时。仅凭合同或付款并不能使您成为业主。
资料来源： 第4721号《土耳其民法典》（第1020条）；第634号《分层所有权法》；第2644号《土地登记法》；第492号《规费法》；第6305号《灾害保险法》及《强制地震保险一般条款》（2026年8月21日修订）；第1319号《房产税法》；土地登记与地籍总局（TKGM）。本文为一般性信息，相关规定可能变化；购房前请向持牌律师及土地登记局确认您的具体情况。
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