شراء عقار بالتقسيط والجنسية التركية: قواعد 2026

شراء عقار بالتقسيط والجنسية التركية: قواعد 2026

يبيع كثير من المطوّرين في إسطنبول شققًا على المخطط بخطط تقسيط (Taksit) على 12 أو 24 أو 36 شهرًا. ومن أول الأسئلة التي نسمعها في مكتبنا في بومونتي: هل يمكن أن يؤدي شراء كهذا إلى الجنسية التركية؟ الجواب المختصر أن خطة التقسيط وحدها لا تُحتسب. ما يُحتسب هو المال الذي دفعته فعلًا ووثّقته: 400,000 دولار أمريكي على الأقل، تُسدَّد قبل نقل سند الملكية أو قبل عقد الوعد بالبيع لدى كاتب العدل. فيما يلي كيف يجري ذلك عمليًا في 2026.

القاعدة باختصار

وفق لائحة تطبيق قانون الجنسية التركية، يمكن للأجنبي التقدم للجنسية الاستثنائية بعد أحد أمرين:

• شراء عقار بقيمة 400,000 دولار أمريكي على الأقل (أو ما يعادلها بعملة أخرى)، مع إشارة بعدم البيع لمدة 3 سنوات على سند الملكية؛ أو
• توقيع عقد وعد بالبيع لدى كاتب العدل (Satış vaadi sözleşmesi) بقيمة 400,000 دولار على الأقل لوحدة لها ملكية طابقية (Kat mülkiyeti) أو حق ارتفاق طابقي (Kat irtifakı). يجب دفع المبلغ مقدمًا، ويُسجَّل في الطابو تعهد بعدم نقل العقد أو إلغائه لمدة 3 سنوات.

ارتفع الحد من 250,000 إلى 400,000 دولار في 2022، وكان لا يزال 400,000 دولار حتى أكتوبر 2026.

لماذا لا تكفي خطة التقسيط العادية

• المال المدفوع وحده يُحتسب. لا تصدر دائرة الطابو شهادة المطابقة (Uygunluk belgesi) اللازمة للطلب إلا إذا رأت مدفوعات موثقة. الأقساط المستقبلية في العقد مجرد وعود.
• يجب تحويل العملة أولًا. يجب بيع المبلغ لبنك في تركيا وتقديم وثيقة شراء العملة (Döviz alım belgesi - DAB) قبل معاملة الطابو. التحويل بعد البيع غير مقبول.
• اختبارات القيمة صارمة. يجب أن يبلغ كلٌّ من السعر في سند الملكية وتقرير التقييم والمدفوعات الموثقة 400,000 دولار.

فإذا دفعت 150,000 دولار والباقي موزّع على 24 شهرًا، فلا يمكنك التقدم بعد.

المسار الأول: شراء بسند ملكية مدفوع بالكامل

هذا هو الخيار الأبسط. تدفع الثمن كاملًا عبر البنك وتحصل على DAB، ثم يُنقل سند الملكية مع إشارة السنوات الثلاث. يصلح ذلك للشقق الجاهزة، وللوحدات على المخطط التي سُجّل لها حق الارتفاق الطابقي إذا وافق المطوّر على نقل السند مبكرًا. ويمكن جمع أكثر من عملية شراء بسند ملكية للوصول إلى 400,000 دولار.

المسار الثاني: على المخطط بعقد وعد بالبيع لدى كاتب العدل

صُمّم هذا المسار للمشاريع التي لا تزال قيد الإنشاء. عمليًا:

• يجب وجود حق الارتفاق الطابقي. يجب أن يكون المشروع قد سجّل kat irtifakı للوحدات المستقلة. لا يمكن استخدام مشروع لا يزال في مرحلة الأرض أو قبل الترخيص.
• يُدفع 400,000 دولار على الأقل مقدمًا، قبل توقيع العقد لدى كاتب العدل.
• عقد واحد فقط. منذ الإرشادات التي دخلت حيز التنفيذ في 1 فبراير 2023، يجب أن يكون المبلغ في عقد وعد بالبيع واحد، ولا يجوز توزيعه على عدة عقود أو جمعه مع سندات ملكية تملكها مسبقًا.
• التسجيل. يُسجَّل العقد في الطابو مع تعهد عدم النقل لمدة 3 سنوات.

إذا كان سعر الوحدة أعلى من 400,000 دولار، يعرض بعض المطوّرين أخذ الرصيد المتبقي بالتقسيط بعد دفع المبلغ المؤهِّل. قبول هذه الصيغة يتوقف على تقييم دائرة الطابو للعقد والمدفوعات. وبعد تغييرات أواخر سبتمبر 2026، اطلب من محاميك تأكيدها قبل التوقيع.

التعهد لمدة 3 سنوات

الإشارة (Şerh) تمنع البيع ثلاث سنوات تُحسب من تاريخ تسجيلها. البيع بعد هذه المدة لا يؤثر على جنسية مُنحت بالفعل. أما إلغاء عقد الوعد بالبيع أو إعادة البيع للبائع الأصلي مبكرًا فقد يدفع السلطات إلى إعادة فحص الملف. خطّط للاحتفاظ بالعقار ثلاث سنوات على الأقل.

ما الذي يُعدّ إثباتًا للدفع

• إيصالات التحويل البنكي (Dekont) التي تُظهر وصول المال إلى حساب البائع. الدفع النقدي أو يدًا بيد غير مقبول.
• وثيقة DAB الصادرة باسم المشتري مع بيانات جوازه ومبالغ مطابقة للسعر، ويُفضَّل أن تذكر أن الشراء بغرض الجنسية بالاستثمار.
• السعر الكامل في سند الملكية. يجب أن يُظهر السند المبلغ الحقيقي لا رقمًا مخفّضًا.
• تقرير تقييم من شركة تقييم مرخّصة، يُطلب عبر نظام الطابو، ويُظهر 400,000 دولار على الأقل. تغييرات أواخر سبتمبر 2026 وسّعت خيارات الشركات المرخّصة من SPK ومدّدت صلاحية التقرير، أما إرشادات التطبيق التفصيلية فكانت لا تزال قيد الإعداد وقت كتابة هذا المقال.

يجب أن يكون العقار نفسه مؤهلًا أيضًا: ألّا يكون قد استُخدم في طلب جنسية سابق، وهناك قيود على العقارات التي نقلها أجانب مؤخرًا وعلى الشراء من أشخاص ذوي صلة. على محاميك فحص تاريخ سند الملكية قبل أن تدفع أي شيء.

قواعد التحويل البنكي عمليًا

1. افتح حسابًا في بنك تركي، ويلزم حضورك شخصيًا لذلك.
2. أرسل الأموال من الخارج بالعملة الأجنبية قبل الموعد، لا في يومه.
3. حوّل العملة عبر البنك لا عبر مكتب صرافة، واحصل على DAB. وهناك طريقة مقبولة أخرى: تحويل العملة الأجنبية مباشرة إلى حساب البائع، فيحوّلها البائع ويستخرج DAB باسم المشتري.
4. ادفع للبائع بتحويل بنكي واحتفظ بكل إيصال.
5. تأكد من تطابق المبالغ في العقد والفاتورة وDAB وسند الملكية.

خيارات عملية إذا أردت الدفع على مراحل

• ادفع 400,000 دولار مقدمًا على وحدة أكبر على المخطط واتفق على الرصيد بشكل منفصل، مع التأكيد القانوني كما شرحنا أعلاه.
• اجمع المدفوعات أولًا ثم تقدّم لاحقًا. ادفع الأقساط حتى يبلغ المدفوع 400,000 دولار على الأقل، ثم أتمّ سند الملكية أو عقد الوعد بالبيع. لا ينجح ذلك إلا إذا مرّت كل دفعة عبر بنك تركي مع سجلات DAB مطابقة. المدفوعات التي لا يمكن توثيقها لن تُحتسب.
• اجمع سندات ملكية مدفوعة بالكامل. مثلًا شقة جاهزة مع وحدة جاهزة أخرى، كلتاهما منقولة ومُؤشَّر عليها.
• افصل بين الهدفين. اشترِ الآن بالتقسيط للاستثمار أو للإقامة، واجعل شراء الجنسية لاحقًا صفقة منفصلة مدفوعة بالكامل.
• احمِ نفسك في العقد. اطلب بنودًا للاسترداد أو الغرامة إذا تبيّن أن العقار غير مؤهل للجنسية.

قائمة تحقق قبل التوقيع

• هل للمشروع kat irtifakı أو kat mülkiyeti؟
• هل سيُدفع 400,000 دولار على الأقل قبل موعد الطابو أو كاتب العدل؟
• هل تمر كل دفعة عبر بنك تركي مع DAB؟
• هل طُلب التقييم، وهل سيبلغ 400,000 دولار؟
• هل فُحص تاريخ سند الملكية بحثًا عن استخدام سابق للجنسية أو نقل مقيّد؟

قواعد الجنسية وطريقة تطبيقها تتغير كثيرًا، كما تُظهر تحديثات سبتمبر 2026. تأكد من خطتك مع محامٍ تركي مرخّص قبل تحويل الأموال أو التوقيع.

اشترِ بثقة مع Majesty Turkey

الشراء في إسطنبول أسهل مع فريق محلي يقوم بذلك كل يوم.

✔️ مشاريع مختارة حسب ميزانيتك وهدفك
✔️ مرافقة من أول معاينة حتى استلام الطابو
✔️ إرشاد في ملفات الجنسية والإقامة

راسلنا على واتساب أو زرنا في مكتبنا في بومونتي، شيشلي.