Сдача квартиры в Стамбуле в аренду иностранцем: договоры, правила аренды и налоги (2026)

Сдача квартиры в Стамбуле в аренду иностранцем: договоры, правила аренды и налоги (2026)

Обновлено: октябрь 2026

Короткий ответ: Иностранный собственник может сдавать квартиру в Стамбуле на тех же условиях, что и турецкий. Долгосрочная аренда регулируется Обязательственным кодексом Турции № 6098: депозит не может превышать 3-месячную арендную плату, ежегодное повышение при продлении не может превышать 12-месячное среднее значение индекса потребительских цен (TÜFE), а выселение возможно только по основаниям, установленным законом. Аренда на срок до 100 дней требует разрешения по Закону № 7464. Доход от аренды облагается налогом в Турции и декларируется каждый март за предыдущий год.

Большинство споров между собственниками и арендаторами, которые мы видим, возникают из-за слабых договоров или правил, о которых собственник не знал. Это руководство посвящено правовой стороне. Доходность по районам см. в нашей статье об арендной доходности в Стамбуле.

Договор аренды

Аренда жилья регулируется статьями 299–356 Обязательственного кодекса Турции (Türk Borçlar Kanunu, TBK). Письменный договор законом не обязателен, но он должен быть всегда — на турецком языке или двуязычный.

Укажите в нём:

• Имена, номера удостоверений или паспортов и налоговые номера сторон
• Адрес и описание квартиры и мебели (с описью и фотографиями)
• Арендную плату, день оплаты и банковский счёт для перевода
• Дату начала и срок (обычно один год)
• Сумму депозита
• Кто оплачивает коммунальные услуги, сборы здания (aidat) и ремонт

Валюта. Между сторонами, проживающими в Турции, арендная плата за жильё, как правило, должна устанавливаться в турецких лирах согласно Постановлению № 32 о защите стоимости турецкой валюты. Иностранная валюта допускается в ряде случаев, например если арендатор не является гражданином Турции или одна из сторон проживает за границей. Попросите юриста подтвердить ваш случай.

Оплата. Просите оплачивать аренду банковским переводом. Это даёт подтверждение оплаты и чёткую запись для налоговых целей.

Правила депозита

Согласно статье 342 TBK, депозит (güvence) по аренде жилья не может превышать арендную плату за 3 месяца. Если он внесён наличными, закон предусматривает его размещение на сберегательном счёте, с которого нельзя снять деньги без согласия собственника. По окончании аренды собственник может удержать депозит только в счёт документально подтверждённой задолженности по аренде или ущерба сверх нормального износа.

Правила повышения арендной платы

• Предел. Согласно статье 344 TBK, повышение при каждом ежегодном продлении не может превышать изменение 12-месячного среднего значения TÜFE, публикуемого Турецким статистическим институтом (TÜİK). Для договоров, продлеваемых в октябре 2026 года, предел составил 31,49%.
• Лимит 25% отменён. Временный предел 25% на повышение аренды жилья действовал с июня 2022 года до 1 июля 2024 года и больше не применяется.
• Меньше — можно. Стороны могут договориться о меньшем повышении, но не о большем.
• Через 5 лет. Когда договор действует 5 лет, любая сторона может попросить суд установить новую арендную плату с учётом рыночной аренды аналогичных объектов.

Прекращение аренды и выселение

Турецкое право защищает арендаторов жилья. Когда истекает срочный договор, он автоматически продлевается на один год, если арендатор не уведомит о прекращении не менее чем за 15 дней до окончания срока. Собственник не может расторгнуть договор только потому, что срок истёк.

Собственник может прекратить договор или добиваться выселения в случаях, установленных законом:

Прежде чем большинство арендных споров попадут в суд, стороны должны пройти медиацию (arabuluculuk) — с 1 сентября 2023 года это обязательный первый шаг. Не меняйте замки и не отключайте коммунальные услуги самостоятельно: выселение проводится только через суд или исполнительные органы.

Краткосрочная и посуточная аренда требует разрешения

Согласно Закону № 7464 об аренде жилья в туристических целях, действующему с 1 января 2024 года, сдача жилья на срок до 100 дней за один раз требует разрешения Министерства культуры и туризма. Заявление подаётся через e-Devlet и, как правило, требует согласия всех остальных собственников в здании. Сдача без разрешения влечёт штрафы, которые начинаются со 100 000 турецких лир за объект (сумма 2024 года), растут при продолжении деятельности и ежегодно индексируются. Аренда на срок более 100 дней подпадает под обычные правила TBK.

Налог на доход от аренды

Доход от аренды недвижимости в Турции облагается налогом в Турции независимо от того, живёте вы там или нет.

• Резиденты (находящиеся в Турции более 6 месяцев в календарном году) декларируют свой мировой доход.
• Нерезиденты декларируют доход от аренды в Турции — через онлайн-систему Hazır Beyan, в налоговой инспекции по месту нахождения объекта или через налогового представителя.
• Ежегодная льгота. Доход от аренды жилья до 58 000 лир за 2026 год (47 000 лир за 2025 год) освобождается от налога. Сверх этой суммы облагается только превышение. Льгота теряется при подаче декларации с опозданием или занижении дохода и не применяется, если общий доход превышает порог, устанавливаемый ежегодно.
• Расходы. Можно вычесть фиксированные 15% облагаемой аренды либо фактические расходы — ремонт, страховку, амортизацию — при наличии документов.
• Ставки. Прогрессивные, от 15% до 40%. В 2026 году ставка 15% применяется к первым 190 000 лир облагаемого дохода.
• Срок. Декларация подаётся с 1 по 31 марта следующего года. Налог уплачивается двумя равными частями, в марте и июле.

Вам нужен турецкий налоговый номер; шаги описаны в нашем руководстве по налоговому номеру и банковскому счёту. Если вы живёте в стране, у которой с Турцией есть соглашение об избежании двойного налогообложения, уточните у налогового консультанта, как налог, уплаченный в Турции, засчитывается дома.

Управляющая компания

Если вы живёте за границей, управляющий может найти и проверить арендаторов, подготовить договор, собирать арендную плату, организовывать ремонт и вести учёт для налоговой декларации. Оформите специальную доверенность, если управляющий будет подписывать договоры от вашего имени. Подробнее о том, что входит в услугу, — на странице управления недвижимостью.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец сдавать недвижимость в Турции в аренду?

Да. Иностранный собственник с тапу (свидетельством о праве собственности) может сдавать объект на тех же правовых условиях, что и турецкий собственник. Доход нужно декларировать в Турции.

Каков максимальный депозит в Стамбуле?

Согласно статье 342 TBK, депозит по аренде жилья не может превышать арендную плату за 3 месяца.

На сколько можно повысить аренду в 2026 году?

При продлении — не более чем на 12-месячное среднее изменение TÜFE за месяц продления. Временный предел 25% прекратил действие 1 июля 2024 года.

Нужно ли разрешение для Airbnb в Стамбуле?

Да. С 1 января 2024 года аренда на срок до 100 дней требует разрешения Министерства культуры и туризма по Закону № 7464, как правило, с согласия других собственников в здании.

Платят ли нерезиденты налог на аренду в Турции?

Да. Нерезиденты декларируют доход от аренды в Турции до конца марта следующего года. Доход от аренды жилья до 58 000 лир за 2026 год освобождается от налога.

Источники: Обязательственный кодекс Турции № 6098, статьи 299–356 (включая ст. 342, 344, 347, 350–352); Закон № 7464 об аренде жилья в туристических целях; Постановление № 32 о защите стоимости турецкой валюты; Закон о подоходном налоге № 193, статья 21; руководства Налогового управления (GİB) по доходам от аренды; TÜİK. Это общая информация, правила меняются; перед подписанием договора аренды или подачей декларации проконсультируйтесь с лицензированным юристом или налоговым консультантом.

Покупайте уверенно — Majesty Turkey

Покупать в Стамбуле проще с местной командой, которая делает это каждый день.

✔️ Проекты под ваш бюджет и цель
✔️ Сопровождение от первого просмотра до получения ТАПУ
✔️ Помощь с документами на гражданство и ВНЖ

Напишите нам в WhatsApp или приходите в наш офис в Бомонти, Шишли.