外国业主出租伊斯坦布尔公寓：合同、租金规则与税务（2026）

外国业主出租伊斯坦布尔公寓：合同、租金规则与税务（2026）

最后更新：2026年10月

简短回答： 外国业主可以按照与土耳其业主相同的条件出租其伊斯坦布尔公寓。长期租赁适用第6098号《土耳其债务法》：押金上限为3个月租金，续租时的年度涨幅不得超过消费者价格指数（TÜFE）的12个月平均变动率，只有在法律规定的情形下才能要求租客搬离。单次租期不超过100天的出租须依第7464号法律取得许可。租金收入在土耳其须纳税，每年3月申报上一年度的收入。

我们所见的业主与租客之间的纠纷，大多源于合同不完善或业主不了解相关规定。本指南介绍法律层面的内容。各区回报率请参阅我们关于伊斯坦布尔租金回报率的文章。

租赁合同

住宅租赁受《土耳其债务法》（Türk Borçlar Kanunu，TBK）第299至356条约束。法律并不强制要求书面合同，但您应当始终签订书面合同，使用土耳其语或双语。

合同应包括：

• 双方姓名、身份证或护照号码及税号
• 公寓地址、描述及家具情况（附清单和照片）
• 租金金额、付款日及收款银行账户
• 起租日期和租期（通常为一年）
• 押金金额
• 水电燃气费、物业费（aidat）和维修费用由谁承担

币种。 根据关于保护土耳其货币价值的第32号决定，在土耳其居民之间，住宅租金通常必须以土耳其里拉约定。在某些情况下允许使用外币，例如租客不是土耳其公民，或一方居住在国外。请律师确认您的具体情况。

付款方式。 要求租客通过银行转账支付租金。这样既有付款凭证，也为报税留下清晰记录。

押金规则

根据TBK第342条，住宅租赁的押金（güvence）不得超过3个月租金。如以现金支付，法律规定应存入未经业主同意不得支取的储蓄账户。租约结束时，业主只能就有据可查的欠租或超出正常损耗的损坏扣留押金。

涨租规则

• 上限。 根据TBK第344条，每次年度续租时的涨幅不得超过土耳其统计局（TÜİK）公布的TÜFE 12个月平均变动率。2026年10月续租的合同，上限为31.49%。
• 25%上限已结束。 住宅涨租25%的临时上限自2022年6月实施至2024年7月1日，现已不再适用。
• 可以更低。 双方可以约定更低的涨幅，但不能更高。
• 满5年后。 租约满5年后，任何一方均可请求法院参照同类房产的市场租金确定新租金。

终止租约与搬离

土耳其法律保护住宅租客。定期租约到期时，除非租客在到期前至少15天发出通知，否则自动续期一年。业主不能仅因租期届满而终止租约。

业主可以在法律规定的情形下终止租约或要求租客搬离：

大多数租赁纠纷在起诉前，双方必须先进行调解（arabuluculuk）；自2023年9月1日起这已是强制性的第一步。不要自行换锁或切断水电：搬离必须通过法院或执行机构进行。

短租和日租须取得许可

根据自2024年1月1日起施行的关于以旅游为目的出租住宅的第7464号法律，单次出租住宅不超过100天须取得文化和旅游部的许可。申请通过e-Devlet提交，一般需要同一栋楼内所有其他业主的同意。未经许可出租将被处以罚款，起点为每套房产100,000土耳其里拉（2024年标准），持续违规会加重，并且每年调整。租期超过100天的租赁适用TBK的一般规则。

租金所得税

位于土耳其的房产所产生的租金收入，无论您是否居住在土耳其，都须在土耳其纳税。

• 居民（一个日历年内在土耳其居住超过6个月）申报其全球收入。
• 非居民申报其在土耳其的租金收入，可通过Hazır Beyan在线系统、在房产所在地税务局，或通过税务代理人申报。
• 年度免税额。 2026年度住宅租金收入在58,000土耳其里拉以内免税（2025年度为47,000里拉）。超过部分仅就超出额征税。逾期申报或少报将丧失免税资格；总收入超过每年设定的门槛时也不适用。
• 费用扣除。 可按应税租金的15%定额扣除，也可凭票据扣除维修、保险和折旧等实际费用。
• 税率。 累进税率，15%至40%。2026年，应税收入的前190,000里拉适用15%税率。
• 截止日期。 次年3月1日至31日提交申报表，税款分两期等额缴纳，分别在3月和7月。

您需要土耳其税号；我们的税号与银行账户办理指南介绍了具体步骤。如您居住的国家与土耳其签有避免双重征税协定，请向税务顾问确认在土耳其缴纳的税款如何在本国抵免。

委托物业管理

如果您居住在国外，物业管理人可以寻找并审核租客、准备合同、收取租金、处理维修，并为您的纳税申报保存记录。如管理人将代您签署合同，请出具专项授权委托书。具体服务内容请参阅我们的物业管理服务。

常见问题

外国人可以在土耳其出租房产吗？

可以。持有地契（tapu）的外国业主可以按照与土耳其业主相同的法律条件出租房产。租金收入须在土耳其申报。

伊斯坦布尔的押金上限是多少？

根据TBK第342条，住宅租赁押金不得超过3个月租金。

2026年租金最多可以涨多少？

续租时，最多为续租当月对应的TÜFE 12个月平均变动率。25%的临时上限已于2024年7月1日结束。

在伊斯坦布尔做Airbnb需要许可吗？

需要。自2024年1月1日起，依第7464号法律，租期不超过100天的出租须取得文化和旅游部许可，通常还需楼内其他业主同意。

非居民在土耳其需要缴纳租金所得税吗？

需要。非居民须在次年3月底前申报在土耳其的租金收入。2026年度住宅租金收入在58,000土耳其里拉以内免税。

资料来源： 第6098号《土耳其债务法》第299至356条（含第342、344、347、350至352条）；关于以旅游为目的出租住宅的第7464号法律；关于保护土耳其货币价值的第32号决定；第193号《所得税法》第21条；税务局（GİB）租金收入指南；土耳其统计局（TÜİK）。本文为一般性信息，相关规则可能变化；签订租约或提交申报前，请向持证律师或税务顾问确认。

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