اجاره دادن آپارتمان در استانبول به‌عنوان مالک خارجی: قرارداد، قواعد اجاره و مالیات (2026)

اجاره دادن آپارتمان در استانبول به‌عنوان مالک خارجی: قرارداد، قواعد اجاره و مالیات (2026)

آخرین به‌روزرسانی: اکتبر 2026

پاسخ کوتاه: مالک خارجی می‌تواند آپارتمان خود در استانبول را با همان شرایط مالک ترک اجاره دهد. اجاره‌های بلندمدت تابع قانون تعهدات ترکیه شماره 6098 هستند: ودیعه حداکثر معادل اجاره 3 ماه است، افزایش سالانه هنگام تمدید نمی‌تواند از میانگین 12 ماهه شاخص قیمت مصرف‌کننده (TÜFE) بیشتر باشد و تخلیه فقط به دلایلی که قانون تعیین کرده ممکن است. اجاره تا 100 روز طبق قانون شماره 7464 نیاز به مجوز دارد. درآمد اجاره در ترکیه مشمول مالیات است و هر سال در ماه مارس برای سال قبل اظهار می‌شود.

بیشتر اختلافاتی که میان مالکان و مستأجران می‌بینیم از قراردادهای ضعیف یا قواعدی ناشی می‌شود که مالک از آن‌ها خبر نداشته است. این راهنما به جنبه حقوقی می‌پردازد. برای بازده به تفکیک منطقه، مقاله ما درباره بازده اجاره در استانبول را ببینید.

قرارداد اجاره

اجاره مسکن تابع مواد 299 تا 356 قانون تعهدات ترکیه (Türk Borçlar Kanunu، TBK) است. قرارداد کتبی از نظر قانونی الزامی نیست، اما همیشه باید قرارداد داشته باشید، به زبان ترکی یا دوزبانه.

موارد زیر را درج کنید:

• نام، شماره کارت شناسایی یا گذرنامه و شماره مالیاتی هر دو طرف
• نشانی و مشخصات آپارتمان و اثاثیه آن (همراه با فهرست و عکس)
• مبلغ اجاره، روز پرداخت و حساب بانکی مقصد
• تاریخ شروع و مدت (معمولاً یک سال)
• مبلغ ودیعه
• اینکه هزینه‌های آب و برق و گاز، شارژ ساختمان (aidat) و تعمیرات بر عهده کیست

ارز. میان طرفینی که مقیم ترکیه هستند، اجاره مسکن طبق تصمیم شماره 32 درباره حمایت از ارزش پول ترکیه معمولاً باید به لیر ترکیه تعیین شود. در برخی موارد ارز خارجی مجاز است، مثلاً وقتی مستأجر تبعه ترکیه نیست یا یکی از طرفین خارج از کشور زندگی می‌کند. از وکیل بخواهید وضعیت شما را تأیید کند.

پرداخت. بخواهید اجاره با حواله بانکی پرداخت شود. این کار مدرک پرداخت و سابقه روشنی برای مالیات به شما می‌دهد.

قواعد ودیعه

طبق ماده 342 TBK، ودیعه (güvence) در اجاره مسکن نمی‌تواند از اجاره 3 ماه بیشتر باشد. اگر نقدی پرداخت شود، قانون مقرر می‌کند که در حساب پس‌اندازی گذاشته شود که بدون رضایت مالک قابل برداشت نیست. در پایان اجاره، مالک فقط بابت اجاره پرداخت‌نشده مستند یا خسارت فراتر از استهلاک عادی می‌تواند ودیعه را نگه دارد.

قواعد افزایش اجاره

• سقف. طبق ماده 344 TBK، افزایش در هر تمدید سالانه نمی‌تواند از تغییر میانگین 12 ماهه TÜFE که مؤسسه آمار ترکیه (TÜİK) منتشر می‌کند بیشتر باشد. برای قراردادهایی که در اکتبر 2026 تمدید می‌شوند، این سقف 31.49% بود.
• سقف 25% پایان یافته است. سقف موقت 25% برای افزایش اجاره مسکن از ژوئن 2022 تا 1 ژوئیه 2024 اجرا شد و دیگر اعمال نمی‌شود.
• کمتر مجاز است. طرفین می‌توانند بر افزایش کمتر توافق کنند، نه بیشتر.
• پس از 5 سال. وقتی قرارداد 5 سال ادامه یافت، هر طرف می‌تواند از دادگاه بخواهد اجاره جدیدی بر اساس اجاره املاک مشابه در بازار تعیین کند.

پایان اجاره و تخلیه

قانون ترکیه از مستأجران مسکن حمایت می‌کند. وقتی قرارداد مدت‌دار تمام می‌شود، به‌طور خودکار برای یک سال تمدید می‌شود، مگر اینکه مستأجر دست‌کم 15 روز پیش از پایان آن اطلاع دهد. مالک نمی‌تواند فقط به این دلیل که مدت تمام شده، قرارداد را خاتمه دهد.

مالک در مواردی که قانون تعیین کرده می‌تواند قرارداد را خاتمه دهد یا درخواست تخلیه کند:

پیش از آنکه بیشتر دعاوی اجاره به دادگاه برسد، طرفین باید میانجی‌گری (arabuluculuk) را امتحان کنند؛ این کار از 1 سپتامبر 2023 گام نخست اجباری است. خودتان قفل‌ها را عوض نکنید و آب و برق را قطع نکنید: تخلیه باید از طریق دادگاه یا ادارات اجرا انجام شود.

اجاره کوتاه‌مدت و روزانه نیاز به مجوز دارد

طبق قانون شماره 7464 درباره اجاره مسکن با هدف گردشگری، که از 1 ژانویه 2024 اجرایی است، اجاره دادن مسکن برای حداکثر 100 روز در هر نوبت نیاز به مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری دارد. درخواست از طریق e-Devlet ثبت می‌شود و معمولاً به رضایت همه مالکان دیگر ساختمان نیاز دارد. اجاره بدون مجوز به جریمه‌هایی منجر می‌شود که از 100,000 لیر ترکیه برای هر ملک (رقم سال 2024) شروع می‌شود، در صورت ادامه فعالیت افزایش می‌یابد و هر سال به‌روز می‌شود. اجاره‌های بیش از 100 روز تابع قواعد عادی TBK هستند.

مالیات بر درآمد اجاره

درآمد اجاره ملکی که در ترکیه است، چه در ترکیه زندگی کنید چه نکنید، در ترکیه مشمول مالیات است.

• مقیمان (بیش از 6 ماه در یک سال میلادی در ترکیه) درآمد جهانی خود را اظهار می‌کنند.
• غیرمقیمان درآمد اجاره خود در ترکیه را اظهار می‌کنند؛ از طریق سامانه آنلاین Hazır Beyan، در اداره مالیاتی محل ملک، یا از طریق نماینده مالیاتی.
• معافیت سالانه. اجاره مسکن تا 58,000 لیر ترکیه برای درآمد 2026 (47,000 لیر برای 2025) معاف است. بیش از آن، فقط مازاد مشمول مالیات است. در صورت اظهار دیرهنگام یا کم‌اظهاری، معافیت از دست می‌رود و بالاتر از سقف درآمد کلی که هر سال تعیین می‌شود اعمال نمی‌شود.
• هزینه‌ها. می‌توانید 15% ثابت از اجاره مشمول مالیات، یا هزینه‌های واقعی مانند تعمیرات، بیمه و استهلاک را با مدرک کسر کنید.
• نرخ‌ها. تصاعدی، از 15% تا 40%. در سال 2026، نرخ 15% برای 190,000 لیر نخست درآمد مشمول مالیات اعمال می‌شود.
• مهلت. اظهارنامه از 1 تا 31 مارس سال بعد ارائه می‌شود و مالیات در دو قسط مساوی، در مارس و ژوئیه، پرداخت می‌شود.

به شماره مالیاتی ترکیه نیاز دارید؛ راهنمای ما درباره شماره مالیاتی و حساب بانکی مراحل را توضیح می‌دهد. اگر در کشوری زندگی می‌کنید که با ترکیه پیمان اجتناب از مالیات مضاعف دارد، از مشاور مالیاتی بپرسید مالیات پرداخت‌شده در ترکیه چگونه در کشور شما محاسبه می‌شود.

استفاده از مدیر املاک

اگر خارج از ترکیه زندگی می‌کنید، مدیر املاک می‌تواند مستأجر پیدا و بررسی کند، قرارداد را آماده کند، اجاره را وصول کند، تعمیرات را پیگیری کند و سوابق لازم برای اظهارنامه مالیاتی شما را نگه دارد. اگر مدیر قرار است به جای شما قرارداد امضا کند، وکالت‌نامه خاص بدهید. برای دیدن خدمات، به خدمات مدیریت املاک سر بزنید.

پرسش‌های متداول

آیا خارجی‌ها می‌توانند ملک خود در ترکیه را اجاره دهند؟

بله. مالک خارجی دارای سند (tapu) می‌تواند ملک را با همان شرایط حقوقی مالک ترک اجاره دهد. درآمد باید در ترکیه اظهار شود.

حداکثر ودیعه در استانبول چقدر است؟

طبق ماده 342 TBK، ودیعه اجاره مسکن نمی‌تواند از اجاره 3 ماه بیشتر باشد.

در سال 2026 چقدر می‌توانم اجاره را افزایش دهم؟

هنگام تمدید، حداکثر به اندازه میانگین تغییر 12 ماهه TÜFE برای ماه تمدید. سقف موقت 25% در 1 ژوئیه 2024 پایان یافت.

آیا برای Airbnb در استانبول مجوز لازم است؟

بله. از 1 ژانویه 2024، اجاره تا 100 روز طبق قانون شماره 7464 به مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری نیاز دارد و معمولاً رضایت مالکان دیگر ساختمان هم لازم است.

آیا غیرمقیمان در ترکیه مالیات اجاره می‌پردازند؟

بله. غیرمقیمان درآمد اجاره در ترکیه را تا پایان مارس سال بعد اظهار می‌کنند. اجاره مسکن تا 58,000 لیر ترکیه برای درآمد 2026 معاف است.

منابع: قانون تعهدات ترکیه شماره 6098، مواد 299 تا 356 (از جمله مواد 342، 344، 347 و 350 تا 352)؛ قانون شماره 7464 درباره اجاره مسکن با هدف گردشگری؛ تصمیم شماره 32 درباره حمایت از ارزش پول ترکیه؛ قانون مالیات بر درآمد شماره 193، ماده 21؛ راهنماهای درآمد اجاره سازمان امور درآمد (GİB)؛ TÜİK. این اطلاعات کلی است و قواعد تغییر می‌کنند؛ پیش از امضای قرارداد اجاره یا ارائه اظهارنامه با یک وکیل دارای مجوز یا مشاور مالیاتی مشورت کنید.

با اطمینان خرید کنید — Majesty Turkey

خرید در استانبول با یک تیم محلی که هر روز این کار را انجام می‌دهد آسان‌تر است.

✔️ پروژه‌های متناسب با بودجه و هدف شما
✔️ همراهی از اولین بازدید تا دریافت سند (طابو)
✔️ راهنمایی در پرونده‌های شهروندی و اقامت

در واتس‌اپ به ما پیام دهید یا به دفتر ما در بومونتی، شیشلی سر بزنید.