تأجير شقتك في إسطنبول كمالك أجنبي: العقود وقواعد الإيجار والضرائب (2026)

تأجير شقتك في إسطنبول كمالك أجنبي: العقود وقواعد الإيجار والضرائب (2026)

آخر تحديث: أكتوبر 2026

الإجابة المختصرة: يمكن للمالك الأجنبي تأجير شقته في إسطنبول بالشروط نفسها التي تنطبق على المالك التركي. تخضع عقود الإيجار طويلة الأجل لقانون الالتزامات التركي رقم 6098: لا يتجاوز التأمين إيجار 3 أشهر، ولا يجوز أن تتجاوز الزيادة السنوية عند التجديد متوسط 12 شهرًا لمؤشر أسعار المستهلك (TÜFE)، ولا يجوز الإخلاء إلا للأسباب التي يحددها القانون. ويتطلب التأجير لمدة تصل إلى 100 يوم ترخيصًا بموجب القانون رقم 7464. ودخل الإيجار خاضع للضريبة في تركيا ويُصرَّح عنه في شهر مارس من كل عام عن السنة السابقة.

معظم النزاعات التي نراها بين الملاك والمستأجرين سببها عقود ضعيفة أو قواعد لم يكن المالك يعرفها. يتناول هذا الدليل الجانب القانوني. أما العوائد حسب المنطقة فراجع مقالنا عن عوائد الإيجار في إسطنبول.

عقد الإيجار

تخضع عقود إيجار المساكن للمواد 299–356 من قانون الالتزامات التركي (Türk Borçlar Kanunu، TBK). العقد المكتوب ليس شرطًا قانونيًا، لكن ينبغي أن يكون لديك عقد دائمًا، موقّع بالتركية أو بلغتين.

يجب أن يتضمن:

• أسماء الطرفين وأرقام الهوية أو جوازات السفر والأرقام الضريبية
• عنوان الشقة ووصفها ووصف أثاثها (مع قائمة جرد وصور)
• الإيجار وموعد الدفع والحساب البنكي الذي يُحوَّل إليه
• تاريخ البدء والمدة (سنة واحدة هي المعتاد)
• مبلغ التأمين
• من يتحمل المرافق ورسوم المبنى (aidat) والإصلاحات

العملة. بين طرفين مقيمين في تركيا، يجب عادةً تحديد إيجار المسكن بالليرة التركية بموجب القرار رقم 32 بشأن حماية قيمة العملة التركية. ويُسمح بالعملة الأجنبية في بعض الحالات، مثل أن يكون المستأجر غير حامل للجنسية التركية أو أن يقيم أحد الطرفين في الخارج. اطلب من محامٍ تأكيد وضعك.

الدفع. اطلب أن يُدفع الإيجار بالتحويل البنكي. فهذا يمنحك إثباتًا للدفع وسجلًا واضحًا لأغراض الضريبة.

قواعد التأمين

بموجب المادة 342 من TBK، لا يجوز أن يتجاوز التأمين (güvence) في إيجار المسكن إيجار 3 أشهر. وإذا دُفع نقدًا، ينص القانون على إيداعه في حساب ادخار لا يمكن السحب منه دون موافقة المالك. وعند انتهاء الإيجار، لا يحق للمالك الاحتفاظ بالتأمين إلا مقابل إيجار غير مدفوع موثّق أو أضرار تتجاوز الاستهلاك العادي.

قواعد زيادة الإيجار

• السقف. بموجب المادة 344 من TBK، لا يجوز أن تتجاوز الزيادة عند كل تجديد سنوي التغيّر في متوسط 12 شهرًا لمؤشر TÜFE الذي ينشره معهد الإحصاء التركي (TÜİK). وبالنسبة للعقود التي تُجدَّد في أكتوبر 2026، كان السقف 31.49%.
• انتهاء حد الـ25%. طُبّق السقف المؤقت البالغ 25% على زيادات إيجار المساكن من يونيو 2022 حتى 1 يوليو 2024، ولم يعد ساريًا.
• الأقل مسموح. يمكن للطرفين الاتفاق على زيادة أقل، لا أكبر.
• بعد 5 سنوات. بعد مرور 5 سنوات على العقد، يمكن لأي طرف أن يطلب من المحكمة تحديد إيجار جديد استنادًا إلى إيجارات العقارات المماثلة في السوق.

إنهاء الإيجار والإخلاء

يحمي القانون التركي مستأجري المساكن. عندما ينتهي عقد محدد المدة، يتجدد تلقائيًا لسنة واحدة ما لم يُخطر المستأجر قبل 15 يومًا على الأقل من انتهائه. ولا يستطيع المالك إنهاءه لمجرد انتهاء المدة.

يمكن للمالك إنهاء العقد أو طلب الإخلاء في الحالات التي يحددها القانون:

قبل أن تصل معظم قضايا الإيجار إلى المحكمة، يجب على الطرفين اللجوء إلى الوساطة (arabuluculuk)، وهي خطوة أولى إلزامية منذ 1 سبتمبر 2023. لا تغيّر الأقفال ولا تقطع المرافق بنفسك: يجب أن يتم الإخلاء عبر المحاكم أو دوائر التنفيذ.

الإيجار القصير واليومي يحتاج إلى ترخيص

بموجب القانون رقم 7464 بشأن تأجير المساكن لأغراض سياحية، الساري منذ 1 يناير 2024، يتطلب تأجير المسكن لمدة تصل إلى 100 يوم في كل مرة ترخيصًا من وزارة الثقافة والسياحة. ويُقدَّم الطلب عبر e-Devlet، ويحتاج عمومًا إلى موافقة جميع الملاك الآخرين في المبنى. ويؤدي التأجير دون ترخيص إلى غرامات تبدأ من 100,000 ليرة تركية لكل عقار (رقم عام 2024)، وترتفع إذا استمر النشاط، وتُعاد تقييمها كل عام. أما عقود الإيجار التي تزيد على 100 يوم فتخضع لقواعد TBK العادية.

ضريبة دخل الإيجار

دخل إيجار العقار الواقع في تركيا خاضع للضريبة في تركيا سواء كنت تقيم فيها أم لا.

• المقيمون (أكثر من 6 أشهر في تركيا خلال السنة الميلادية) يصرّحون عن دخلهم العالمي.
• غير المقيمين يصرّحون عن دخل الإيجار التركي، عبر نظام Hazır Beyan الإلكتروني أو في مكتب الضرائب الذي يقع العقار ضمن نطاقه، أو من خلال ممثل ضريبي.
• الإعفاء السنوي. يُعفى إيجار المسكن حتى 58,000 ليرة تركية عن دخل 2026 (47,000 ليرة عن 2025). وما يتجاوز ذلك تُفرض الضريبة على الزائد فقط. ويسقط الإعفاء عند التأخر في التصريح أو التصريح بأقل من الحقيقي، ولا ينطبق فوق حدّ لإجمالي الدخل يُحدَّد سنويًا.
• المصاريف. يمكنك خصم 15% مقطوعة من الإيجار الخاضع للضريبة، أو المصاريف الفعلية مثل الإصلاحات والتأمين والاستهلاك بموجب مستندات.
• النسب. تصاعدية من 15% إلى 40%. وفي 2026، تنطبق نسبة 15% على أول 190,000 ليرة من الدخل الخاضع للضريبة.
• الموعد. يُقدَّم الإقرار من 1 إلى 31 مارس من السنة التالية، وتُدفع الضريبة على قسطين متساويين في مارس ويوليو.

تحتاج إلى رقم ضريبي تركي؛ ويشرح دليلنا حول الرقم الضريبي والحساب البنكي الخطوات. وإذا كنت تقيم في بلد يرتبط مع تركيا باتفاقية لتجنب الازدواج الضريبي، فاستشر مستشارًا ضريبيًا حول كيفية احتساب الضريبة المدفوعة في تركيا في بلدك.

الاستعانة بمدير عقارات

إذا كنت تقيم في الخارج، يمكن لمدير العقارات إيجاد المستأجرين والتحقق منهم، وإعداد العقد، وتحصيل الإيجار، ومتابعة الإصلاحات، والاحتفاظ بالسجلات اللازمة لإقرارك الضريبي. امنح وكالة خاصة إذا كان المدير سيوقّع العقود نيابة عنك. راجع خدمة إدارة العقارات لمعرفة ما تشمله.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن للأجنبي تأجير عقار في تركيا؟

نعم. يمكن للمالك الأجنبي الحاصل على سند ملكية (tapu) تأجير العقار بالشروط القانونية نفسها المطبقة على المالك التركي، ويجب التصريح عن الدخل في تركيا.

ما الحد الأقصى للتأمين في إسطنبول؟

بموجب المادة 342 من TBK، لا يجوز أن يتجاوز تأمين إيجار المسكن إيجار 3 أشهر.

كم يمكنني رفع الإيجار في 2026؟

عند التجديد، حتى متوسط التغيّر لمدة 12 شهرًا في مؤشر TÜFE عن شهر التجديد. وقد انتهى السقف المؤقت البالغ 25% في 1 يوليو 2024.

هل أحتاج إلى ترخيص لـ Airbnb في إسطنبول؟

نعم. منذ 1 يناير 2024، يتطلب التأجير لمدة تصل إلى 100 يوم ترخيصًا من وزارة الثقافة والسياحة بموجب القانون رقم 7464، وعادةً بموافقة الملاك الآخرين في المبنى.

هل يدفع غير المقيمين ضريبة على الإيجار في تركيا؟

نعم. يصرّح غير المقيمين عن دخل الإيجار التركي بحلول نهاية مارس من السنة التالية. ويُعفى إيجار المسكن حتى 58,000 ليرة تركية عن دخل 2026.

المصادر: قانون الالتزامات التركي رقم 6098، المواد 299–356 (بما فيها المواد 342 و344 و347 و350–352)؛ القانون رقم 7464 بشأن تأجير المساكن لأغراض سياحية؛ القرار رقم 32 بشأن حماية قيمة العملة التركية؛ قانون ضريبة الدخل رقم 193، المادة 21؛ أدلة دخل الإيجار الصادرة عن إدارة الإيرادات (GİB)؛ معهد الإحصاء التركي (TÜİK). هذه معلومات عامة والقواعد تتغير؛ تأكّد من محامٍ مرخّص أو مستشار ضريبي قبل توقيع عقد إيجار أو تقديم إقرار.

اشترِ بثقة مع Majesty Turkey

الشراء في إسطنبول أسهل مع فريق محلي يقوم بذلك كل يوم.

✔️ مشاريع مختارة حسب ميزانيتك وهدفك
✔️ مرافقة من أول معاينة حتى استلام الطابو
✔️ إرشاد في ملفات الجنسية والإقامة

راسلنا على واتساب أو زرنا في مكتبنا في بومونتي، شيشلي.