Ежегодные расходы на владение недвижимостью в Турции: налог на имущество, DASK, взносы за дом и коммунальные услуги (2026)

Ежегодные расходы на владение недвижимостью в Турции: налог на имущество, DASK, взносы за дом и коммунальные услуги (2026)

Обновлено: октябрь 2026

Короткий ответ: владение жильём в Турции связано с четырьмя регулярными расходами: ежегодный налог на имущество (emlak vergisi) — 0,1% от налоговой стоимости, установленной муниципалитетом, или 0,2% в мегаполисах, таких как Стамбул, с оплатой двумя частями (до конца мая и до конца ноября); обязательное страхование от землетрясений (DASK), которое продлевается каждый год; ежемесячные взносы на содержание дома (aidat); счета за коммунальные услуги. Если вы сдаёте объект в аренду, доход облагается турецким подоходным налогом по ставкам от 15% до 40%.

Эти расходы повторяются каждый год, а неуплата некоторых из них имеет юридические последствия. В этом руководстве разобран каждый платёж и правила, которые его регулируют.

Налог на имущество (emlak vergisi)

Налог на имущество установлен Законом о налоге на имущество № 1319 и взимается муниципалитетом района, где находится объект (в Стамбуле, например, муниципалитетом Шишли или Кадыкёя).

• Правило мегаполисов: ставки удваиваются в границах 30 столичных муниципалитетов Турции, включая Стамбул, Анкару, Измир, Анталью и Бурсу.
• Взнос на культурное наследие: к счёту добавляется 10% от суммы налога.
• Налоговая база: налоговая стоимость (vergi değeri), которую определяют оценочные комиссии муниципалитета, а не цена покупки. Обычно она ниже рыночной.
• Изменение 2026 года: 2026 год — год общей переоценки. Закон № 7566 (Официальная газета, 19 декабря 2025 года) ограничил налоговую стоимость 2026 года двукратным размером стоимости 2025 года. В 2027–2029 годах налоговая стоимость ежегодно растёт на официальный коэффициент переоценки.
• Сроки оплаты: первая часть — с марта по май, вторая — в ноябре. Налог за весь год можно заплатить в первый период. За просрочку начисляется надбавка по Закону № 6183.
• Первый год: налог начисляется с года, следующего за покупкой; за год продажи платит продавец. Вскоре после переоформления tapu (свидетельства о праве собственности) подайте в муниципалитет налоговую декларацию (emlak vergisi bildirimi).

Обязательное страхование от землетрясений (DASK)

Согласно Закону о страховании от стихийных бедствий № 6305, владельцы жилых зданий на земле, зарегистрированной в земельном кадастре, обязаны оформить обязательную страховку от землетрясений в Институте страхования от стихийных бедствий (DASK) и продлевать её каждый год.

• Когда её проверяют: кадастр не проводит продажу и другие сделки с титулом без действующего полиса, а водоканал и электросетевая компания проверяют его при открытии абонентского договора.
• Что покрывает: ущерб самому зданию от землетрясения и вызванных им пожара, взрыва, цунами или оползня. Мебель, имущество и вред здоровью не покрываются.
• Лимит покрытия: с 1 июля 2026 года максимальное покрытие составляет 2 407 723 турецких лир на одно жильё. Стоимость квадратного метра для расчёта покрытия — 11 357 лир для железобетонных зданий.
• Франшиза: владелец несёт 2% ущерба.
• Страховая премия: зависит от зоны сейсмического риска, типа конструкции и площади. Полисы продают лицензированные страховые компании и банки.

Поскольку покрытие DASK ограничено, многие владельцы дополнительно оформляют частную страховку жилья (konut sigortası) на оставшуюся стоимость здания и имущество. См. также наше руководство о том, как проверить здание в Стамбуле на сейсмостойкость.

Взносы на содержание дома (aidat)

Aidat — это ежемесячный взнос каждого собственника на текущие расходы здания или жилого комплекса. Он регулируется Законом о кондоминиумах № 634.

Как распределяется (статья 20): если план управления не предусматривает иное, расходы на персонал (консьерж, охрана, садовник) делятся поровну между квартирами, а обслуживание, ремонт, страхование и другие общие расходы — пропорционально доле каждой квартиры в земельном участке (arsa payı). Поэтому владельцы больших квартир обычно платят больше.

Что влияет на сумму: круглосуточная охрана и ресепшен; бассейны, спортзалы и сады; лифты и технические системы; центральное отопление; страхование здания и ремонтный резерв; число квартир, между которыми делятся расходы.

Если aidat не оплачен: закон предусматривает компенсацию за просрочку в размере 5% в месяц. Арендатор несёт солидарную ответственность с собственником в пределах суммы аренды, которую он должен. Другие собственники также могут потребовать через суд регистрации законной ипотеки (kanuni ipotek) на квартиру.

Перед покупкой запросите у управляющего текущий размер aidat и письменное подтверждение, что по квартире нет долгов. Если вы живёте за границей, услуга управления недвижимостью может оплачивать aidat и счета за вас.

Коммунальные услуги: электричество, вода и газ

Основные поставщики в Стамбуле:

Как иностранному владельцу открыть абонентские договоры:

1. Получите турецкий налоговый номер (vergi numarası), а при наличии вида на жительство используйте идентификационный номер иностранца (начинается с 99). Шаги описаны в нашем руководстве о налоговом номере и банковском счёте.
2. Подготовьте паспорт, tapu, действующий полис DASK и номера счётчиков.
3. Подайте заявление в офисе поставщика. С идентификационным номером иностранца часть заявок можно начать через e-Devlet, но договоры может потребоваться подписать лично, а газ подключают только после проверки.
4. Внесите возвратный депозит (güvence bedeli). Его размер устанавливает каждый поставщик.

Налог на экологическую очистку (çevre temizlik vergisi): для жилья рассчитывается по потреблению воды. В 2026 году ставка — 4 лиры за кубометр в столичных муниципалитетах; налог взимается через счёт за воду.

Налог на доход от аренды

Арендный доход от недвижимости в Турции облагается налогом в Турции, независимо от того, живёте вы там или нет.

• Ставки 2026 года: прогрессивные, от 15% (до 190 000 лир) до 40% (свыше 5 300 000 лир).
• Льгота: 58 000 лир дохода от сдачи жилья, полученного в 2026 году, освобождаются от налога. Льгота не действует для коммерческих помещений и теряется, если декларация подана не вовремя или если вы обязаны декларировать предпринимательский доход.
• Расходы: можно вычесть фиксированные 15% или фактические подтверждённые расходы.
• Декларирование: декларация подаётся в марте следующего года, налог платится двумя частями — в марте и июле.
• Краткосрочная аренда: сдача жилья туристам на срок до 100 дней по одному договору требует разрешения Министерства культуры и туризма по Закону № 7464.

Проверьте, есть ли у вашей страны соглашение с Турцией об избежании двойного налогообложения. Доходность по районам — в статье доходность аренды в Стамбуле.

Чек-лист годового бюджета

• Налог на имущество: конец мая и конец ноября
• DASK: продлить до окончания срока полиса
• Aidat: ежемесячно, плюс возможные целевые сборы
• Коммунальные услуги: ежемесячно, включая çevre temizlik vergisi
• Декларация по аренде: март, если объект сдаётся
• Услуги бухгалтера или управляющей компании, если вы ими пользуетесь

Часто задаваемые вопросы

Сколько составляет налог на имущество за квартиру в Стамбуле?

Ставка — 0,2% от налоговой стоимости, установленной муниципалитетом, плюс взнос на культурное наследие в размере 10% от суммы налога. Налоговая стоимость обычно ниже цены покупки.

Когда платится налог на имущество в Турции?

Двумя частями: первая — с марта по май, вторая — в ноябре. Можно также заплатить налог за весь год в первый период.

Обязательна ли страховка DASK для иностранцев?

Да. Обязанность лежит на собственнике независимо от гражданства. Без действующего полиса нельзя провести сделки с tapu и открыть договоры на воду и электричество.

Может ли управление дома повысить aidat?

Да. Размер aidat определяет собрание собственников в соответствии с планом управления, и обычно он меняется каждый год вслед за расходами.

Плачу ли я налог в Турции, если сдаю квартиру, а сам живу за границей?

Да. Доход от аренды недвижимости в Турции облагается налогом в Турции по прогрессивным ставкам от 15% до 40%, при соблюдении условий в 2026 году действует льгота 58 000 лир для жилья.

Источники: Закон о налоге на имущество № 1319; Закон № 7566 (Официальная газета, 19 декабря 2025 года); Закон о страховании от стихийных бедствий № 6305 и тариф DASK; Закон о кондоминиумах № 634; Закон о доходах муниципалитетов № 2464 и Общее сообщение № 59; Закон о подоходном налоге № 193 и налоговая шкала 2026 года; Закон № 7464 о туристической аренде; Налоговое управление (GİB). Это общая информация; правила и суммы меняются каждый год, уточняйте их в муниципалитете, у лицензированного бухгалтера или юриста.

Покупайте уверенно — Majesty Turkey

Покупать в Стамбуле проще с местной командой, которая делает это каждый день.

✔️ Проекты под ваш бюджет и цель
✔️ Сопровождение от первого просмотра до получения ТАПУ
✔️ Помощь с документами на гражданство и ВНЖ

Напишите нам в WhatsApp или приходите в наш офис в Бомонти, Шишли.