هزینه‌های سالانه مالکیت ملک در ترکیه: مالیات ملک، بیمه DASK، شارژ ساختمان و قبوض (2026)
- Posted in 2026-11-06
- وبلاگ املاک و مستغلات
- By Majesty Turkey
فهرست مطالب
هزینه‌های سالانه مالکیت ملک در ترکیه: مالیات ملک، بیمه DASK، شارژ ساختمان و قبوض (2026)
آخرین به‌روزرسانی: اکتبر 2026
پاسخ کوتاه: مالکیت خانه در ترکیه چهار هزینه دوره‌ای دارد: مالیات سالانه ملک (emlak vergisi) به نرخ 0.1% ارزش مالیاتی تعیینشده توسط شهرداری، یا 0.2% در کلان‌شهرهایی مانند استانبول، که در دو قسط (تا پایان مه و پایان نوامبر) پرداخت میشود؛ بیمه اجباری زلزله (DASK) که هر سال تمدید میشود؛ شارژ ماهانه ساختمان (aidat)؛ و قبوض آب و برق و گاز. اگر ملک را اجاره دهید، درآمد اجاره مشمول مالیات بر درآمد ترکیه با نرخ 15% تا 40% است.
این هزینهها هر سال تکرار می‌شوند و پرداخت‌نکردن برخی از آن‌ها پیامد حقوقی دارد. این راهنما هر هزینه و قواعد مربوط به آن را توضیح می‌دهد.
مالیات ملک (emlak vergisi)
مالیات ملک بر اساس قانون مالیات ملک شماره 1319 تعیین میشود و شهرداری منطقه‌ای که ملک در آن قرار دارد آن را وصول میکند (در استانبول، برای مثال، شهرداری شیشلی یا کادیکوی).
| نوع ملک | نرخ عادی | نرخ در شهرداری‌های کلان‌شهر |
|---|---|---|
| مسکونی (mesken) | 0.1% | 0.2% |
| سایر ساختمان‌ها (مانند مغازه و دفتر) | 0.2% | 0.4% |
| زمین ساختمانی (arsa) | 0.3% | 0.6% |
- قاعده کلان‌شهر: نرخ‌ها در محدوده 30 شهرداری کلان‌شهر ترکیه، از جمله استانبول، آنکارا، ازمیر، آنتالیا و بورسا، دو برابر می‌شوند.
- سهم میراث فرهنگی: معادل 10% مبلغ مالیات به قبض اضافه میشود.
- پایه مالیات: ارزش مالیاتی (vergi değeri) که کمیسیون‌های ارزیابی شهرداری تعیین می‌کنند، نه قیمت خرید شما. این ارزش معمولاً از ارزش بازار کمتر است.
- تغییر 2026: سال 2026 سال ارزیابی مجدد عمومی است. قانون شماره 7566 (روزنامه رسمی، 19 دسامبر 2025) سقف ارزش مالیاتی 2026 را دو برابر ارزش 2025 تعیین کرد. از 2027 تا 2029، ارزش‌های مالیاتی هر سال به اندازه نرخ رسمی تجدید ارزیابی افزایش می‌یابند.
- مهلت پرداخت: قسط اول از مارس تا مه و قسط دوم در نوامبر. می‌توانید مالیات کل سال را در دوره اول بپردازید. برای تأخیر، جریمه دیرکرد طبق قانون شماره 6183 اضافه میشود.
- سال اول: مالیات از سال بعد از خرید شروع میشود و مالیات سال فروش را فروشنده می‌پردازد. کمی پس از انتقال tapu (سند مالکیت)، اظهارنامه مالیات ملک (emlak vergisi bildirimi) را به شهرداری تحویل دهید.
بیمه اجباری زلزله (DASK)
طبق قانون بیمه بلایا شماره 6305، مالکان ساختمان‌های مسکونی واقع بر زمین ثبت‌شده در اداره ثبت املاک باید بیمه اجباری زلزله را از مؤسسه بیمه بلایای طبیعی (DASK) تهیه و هر سال تمدید کنند.
- چه زمانی بررسی میشود: اداره ثبت املاک بدون بیمهنامه معتبر، فروش یا هیچ معامله دیگری روی سند را انجام نمی‌دهد و شرکت‌های آب و برق هنگام افتتاح اشتراک آن را بررسی می‌کنند.
- پوشش: خسارت وارد به خود ساختمان بر اثر زلزله و آتش‌سوزی، انفجار، سونامی یا رانش زمین ناشی از آن. اثاثیه، وسایل و آسیب جانی را پوشش نمی‌دهد.
- سقف پوشش: از 1 ژوئیه 2026، حداکثر پوشش برای هر واحد 2,407,723 لیر ترکیه است. هزینه هر متر مربع برای محاسبه پوشش در ساختمان‌های بتن مسلح 11,357 لیر است.
- فرانشیز: 2% خسارت بر عهده مالک است.
- حق بیمه: به منطقه خطر، نوع سازه و متراژ بستگی دارد. بیمهنامه را شرکت‌های بیمه دارای مجوز و بانک‌ها می‌فروشند.
چون پوشش DASK سقف دارد، بسیاری از مالکان بیمه خصوصی منزل (konut sigortası) را برای باقی ارزش ساختمان و اثاثیه اضافه می‌کنند. راهنمای ما درباره بررسی ایمنی زلزله یک ساختمان در استانبول را هم ببینید.
شارژ ساختمان (aidat)
aidat سهم ماهانه هر مالک از هزینه‌های جاری ساختمان یا مجتمع است و تابع قانون مالکیت آپارتمان‌ها شماره 634 است.
نحوه تقسیم (ماده 20): اگر طرح مدیریت ساختمان ترتیب دیگری نگذاشته باشد، هزینه کارکنان (سرایدار، نگهبان، باغبان) به‌طور مساوی میان واحدها تقسیم میشود و هزینه‌های نگهداری، تعمیر، بیمه و سایر هزینه‌های مشترک به نسبت سهم هر واحد از زمین (arsa payı). به همین دلیل واحدهای بزرگ‌تر معمولاً بیشتر می‌پردازند.
عوامل تعیین‌کننده مبلغ: نگهبانی و پذیرش 24 ساعته؛ استخر، باشگاه ورزشی و فضای سبز؛ آسانسورها و تأسیسات فنی؛ گرمایش مرکزی؛ بیمه ساختمان و ذخیره تعمیرات؛ و تعداد واحدهایی که هزینهها را تقسیم می‌کنند.
اگر aidat پرداخت نشود: قانون جریمه تأخیر ماهانه 5% تعیین کرده است. مستأجر تا سقف اجاره‌ای که بدهکار است، به‌طور تضامنی با مالک مسئول است. سایر مالکان همچنین می‌توانند از دادگاه بخواهند رهن قانونی (kanuni ipotek) روی واحد ثبت شود.
پیش از خرید، مبلغ فعلی aidat و یک گواهی کتبی مبنی بر نداشتن بدهی شارژ را از مدیر ساختمان بخواهید. اگر خارج از ترکیه زندگی می‌کنید، خدمات مدیریت ملک میتواند aidat و قبوض را به جای شما بپردازد.
قبوض: برق، آب و گاز
ارائه‌دهندگان اصلی در استانبول:
| خدمت | ارائه‌دهنده |
|---|---|
| برق، بخش اروپایی | CK Enerji Boğaziçi Elektrik |
| برق، بخش آسیایی | Enerjisa |
| آب | İSKİ |
| گاز طبیعی | İGDAŞ |
مالک خارجی چگونه اشتراک‌ها را باز میکند:
- شماره مالیاتی ترکیه (vergi numarası) بگیرید و اگر اقامت دارید، از شماره شناسایی اتباع خارجی (که با 99 شروع میشود) استفاده کنید. مراحل در راهنمای ما درباره شماره مالیاتی و حساب بانکی آمده است.
- گذرنامه، tapu، بیمهنامه معتبر DASK و شماره کنتورها را آماده کنید.
- در دفتر شرکت ارائه‌دهنده درخواست دهید. با شماره شناسایی اتباع خارجی می‌توانید برخی درخواست‌ها را از طریق e-Devlet شروع کنید، اما ممکن است امضای قرارداد حضوری لازم باشد و گاز فقط پس از بازرسی وصل میشود.
- ودیعه قابل استرداد (güvence bedeli) را بپردازید. مبلغ آن را هر شرکت تعیین میکند.
مالیات نظافت محیطی (çevre temizlik vergisi): برای واحدهای مسکونی بر اساس مصرف آب محاسبه میشود. در 2026 نرخ آن در شهرداری‌های کلان‌شهر 4 لیر برای هر متر مکعب است و همراه قبض آب وصول میشود.
مالیات بر درآمد اجاره
اجاره ملک واقع در ترکیه در ترکیه مشمول مالیات است، چه در ترکیه زندگی کنید چه نه.
- نرخهای 2026: تصاعدی، از 15% (تا 190,000 لیر) تا 40% (بیش از 5,300,000 لیر).
- معافیت: 58,000 لیر از اجاره مسکونی دریافتی در 2026 معاف است. این معافیت برای املاک تجاری اعمال نمی‌شود و اگر اظهارنامه را به‌موقع ندهید یا ملزم به اظهار درآمد تجاری باشید، از دست می‌رود.
- هزینهها: می‌توانید 15% را به‌صورت مقطوع یا هزینه‌های واقعی مستند خود را کسر کنید.
- اظهارنامه: در مارس سال بعد تسلیم میشود و مالیات در دو قسط، در مارس و ژوئیه، پرداخت میشود.
- اجاره کوتاه‌مدت: اجاره خانه به گردشگران برای حداکثر 100 روز در هر قرارداد، طبق قانون شماره 7464 به مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری نیاز دارد.
بررسی کنید آیا کشور شما با ترکیه موافقت‌نامه اجتناب از مالیات مضاعف دارد. برای بازده هر منطقه، بازده اجاره در استانبول را ببینید.
چک‌لیست بودجه سالانه
- مالیات ملک: پایان مه و پایان نوامبر
- DASK: تمدید پیش از پایان اعتبار بیمهنامه
- aidat: ماهانه، بهعلاوه هر هزینه فوق‌العاده
- قبوض: ماهانه، شامل çevre temizlik vergisi
- اظهارنامه مالیات اجاره: مارس، در صورت اجاره دادن ملک
- هزینه حسابدار یا شرکت مدیریت، در صورت استفاده
پرسش‌های متداول
مالیات ملک یک آپارتمان در استانبول چقدر است؟
نرخ آن 0.2% ارزش مالیاتی تعیینشده توسط شهرداری است، بهعلاوه سهم میراث فرهنگی معادل 10% مبلغ مالیات. ارزش مالیاتی معمولاً کمتر از قیمت خرید است.
مالیات ملک در ترکیه چه زمانی پرداخت میشود؟
در دو قسط: قسط اول بین مارس و مه و قسط دوم در نوامبر. همچنین می‌توانید مالیات کل سال را در دوره اول بپردازید.
آیا بیمه زلزله DASK برای خارجیها اجباری است؟
بله. این تکلیف بر عهده مالک است، با هر تابعیتی. بدون بیمهنامه معتبر نمیتوانید معاملات سند را انجام دهید یا اشتراک آب و برق باز کنید.
آیا مدیریت ساختمان میتواند aidat را افزایش دهد؟
بله. aidat را مجمع مالکان بر اساس طرح مدیریت تعیین میکند و معمولاً هر سال متناسب با هزینهها تغییر میکند.
اگر خارج از ترکیه زندگی کنم و آپارتمانم را اجاره دهم، در ترکیه مالیات میپردازم؟
بله. اجاره ملک در ترکیه با نرخهای تصاعدی 15% تا 40% در ترکیه مشمول مالیات است و در صورت داشتن شرایط، در 2026 معافیت 58,000 لیری برای اجاره مسکونی اعمال میشود.
منابع: قانون مالیات ملک شماره 1319؛ قانون شماره 7566 (روزنامه رسمی، 19 دسامبر 2025)؛ قانون بیمه بلایا شماره 6305 و تعرفه DASK؛ قانون مالکیت آپارتمان‌ها شماره 634؛ قانون درآمدهای شهرداری شماره 2464 و بخشنامه عمومی شماره 59؛ قانون مالیات بر درآمد شماره 193 و جدول مالیاتی 2026؛ قانون شماره 7464 درباره اجاره گردشگری؛ اداره درآمد ترکیه (GİB). این مطلب اطلاعات عمومی است و قواعد و مبالغ هر سال تغییر می‌کنند؛ آن‌ها را با شهرداری، یک حسابدار دارای مجوز یا وکیل تأیید کنید.
با اطمینان خرید کنید — Majesty Turkey
خرید در استانبول با یک تیم محلی که هر روز این کار را انجام می‌دهد آسان‌تر است.
✔️ پروژه‌های متناسب با بودجه و هدف شما
✔️ همراهی از اولین بازدید تا دریافت سند (طابو)
✔️ راهنمایی در پرونده‌های شهروندی و اقامت
در واتس‌اپ به ما پیام دهید یا به دفتر ما در بومونتی، شیشلی سر بزنید.
