التكاليف السنوية لتملّك عقار في تركيا: ضريبة العقار، تأمين DASK، رسوم المبنى والخدمات (2026)
- Posted in 2026-11-06
- المدونة العقارية
- By Majesty Turkey
جدول المحتويات
التكاليف السنوية لتملّك عقار في تركيا: ضريبة العقار، تأمين DASK، رسوم المبنى والخدمات (2026)
آخر تحديث: أكتوبر 2026
الإجابة المختصرة: يترتب على تملّك منزل في تركيا أربع تكاليف دورية: ضريبة العقار السنوية (emlak vergisi) بنسبة 0.1% من القيمة الضريبية التي تحددها البلدية، أو 0.2% في المدن الكبرى مثل إسطنبول، وتُدفع على قسطين (حتى نهاية مايو ونهاية نوفمبر)؛ وتأمين الزلازل الإلزامي (DASK) الذي يُجدَّد سنويًا؛ ورسوم إدارة المبنى الشهرية (aidat)؛ وفواتير الخدمات. وإذا أجّرت العقار، يخضع الإيجار لضريبة الدخل التركية بنسب من 15% إلى 40%.
تتكرر هذه التكاليف كل عام، ولبعضها عواقب قانونية إذا لم تُدفع. يشرح هذا الدليل كل بند منها والقواعد التي تحكمه.
ضريبة العقار (emlak vergisi)
تُفرض ضريبة العقار بموجب قانون ضريبة العقار رقم 1319، وتحصّلها بلدية القضاء التي يقع فيها العقار (في إسطنبول مثلًا بلدية شيشلي أو قاضي كوي).
| نوع العقار | النسبة العادية | النسبة في البلديات الكبرى |
|---|---|---|
| مسكن (mesken) | 0.1% | 0.2% |
| مبانٍ أخرى (مثل المحلات والمكاتب) | 0.2% | 0.4% |
| أرض معدّة للبناء (arsa) | 0.3% | 0.6% |
- قاعدة البلديات الكبرى: تُضاعف النسب داخل حدود البلديات الكبرى الثلاثين في تركيا، ومنها إسطنبول وأنقرة وإزمير وأنطاليا وبورصة.
- مساهمة الممتلكات الثقافية: تُضاف إلى الفاتورة نسبة 10% من مبلغ الضريبة.
- وعاء الضريبة: القيمة الضريبية (vergi değeri) التي تحددها لجان التقدير في البلدية، وليس سعر الشراء. وهي عادةً أقل من القيمة السوقية.
- تغيير 2026: عام 2026 عام إعادة تقدير عامة. وقد حدّد القانون رقم 7566 (الجريدة الرسمية، 19 ديسمبر 2025) سقفًا للقيمة الضريبية لعام 2026 لا يتجاوز ضعف قيمة 2025. ومن 2027 إلى 2029 ترتفع القيم الضريبية سنويًا بنسبة إعادة التقييم الرسمية.
- مواعيد الدفع: القسط الأول من مارس إلى مايو، والقسط الثاني في نوفمبر. ويمكن دفع ضريبة السنة كاملة في الفترة الأولى. ويترتب على التأخير في الدفع زيادة تأخير وفق القانون رقم 6183.
- السنة الأولى: تبدأ الضريبة في السنة التالية للشراء، ويدفع البائع ضريبة سنة البيع. قدّم إقرار ضريبة العقار (emlak vergisi bildirimi) إلى البلدية بعد نقل الـ tapu (سند الملكية) بوقت قصير.
تأمين الزلازل الإلزامي (DASK)
بموجب قانون تأمين الكوارث رقم 6305، يجب على مالكي المباني السكنية القائمة على أرض مسجّلة في السجل العقاري شراء تأمين زلازل إلزامي من مؤسسة تأمين الكوارث الطبيعية (DASK) وتجديده كل عام.
- متى يُطلب: لا تُجري دائرة الطابو أي عملية بيع أو معاملة على السند دون وثيقة سارية، وتتحقق منها شركات المياه والكهرباء عند فتح الاشتراك.
- ما الذي يغطيه: أضرار المبنى الناتجة عن الزلزال وما يسببه من حريق أو انفجار أو تسونامي أو انهيار أرضي. ولا يغطي الأثاث والممتلكات ولا الإصابات الشخصية.
- حد التغطية: اعتبارًا من 1 يوليو 2026 تبلغ التغطية القصوى 2,407,723 ليرة تركية لكل منزل. وتبلغ تكلفة المتر المربع المعتمدة لحساب التغطية 11,357 ليرة للمباني الخرسانية المسلحة.
- نسبة التحمّل: يتحمّل المالك 2% من قيمة الضرر.
- القسط: يعتمد على منطقة الخطر ونوع البناء والمساحة. وتبيع الوثائق شركات التأمين المرخّصة والبنوك.
ولأن تغطية DASK محدودة بسقف، يضيف كثير من المالكين تأمينًا خاصًا على المنزل (konut sigortası) يغطي باقي قيمة المبنى والمحتويات. اطّلع أيضًا على دليلنا حول فحص مبنى في إسطنبول من حيث السلامة الزلزالية.
رسوم إدارة المبنى (aidat)
الـ aidat هي المساهمة الشهرية لكل مالك في نفقات تشغيل المبنى أو المجمّع، ويحكمها قانون ملكية الطوابق رقم 634.
طريقة التوزيع (المادة 20): ما لم ينص نظام الإدارة على غير ذلك، تُوزَّع تكاليف الموظفين (البواب والحراسة والبستاني) بالتساوي بين الوحدات، وتُوزَّع تكاليف الصيانة والإصلاح والتأمين وسائر النفقات المشتركة بحسب حصة كل وحدة من الأرض (arsa payı). لذلك تدفع الوحدات الأكبر عادةً أكثر.
ما الذي يحدد المبلغ: الحراسة وموظفو الاستقبال على مدار 24 ساعة؛ المسابح والنوادي الرياضية والحدائق؛ المصاعد والأنظمة الفنية؛ التدفئة المركزية؛ تأمين المبنى واحتياطي الإصلاحات؛ وعدد الوحدات التي تتقاسم التكاليف.
إذا لم تُدفع الـ aidat: يفرض القانون تعويض تأخير بنسبة 5% شهريًا. ويكون المستأجر مسؤولًا بالتضامن مع المالك في حدود الإيجار المستحق عليه. ويمكن لباقي المالكين أيضًا أن يطلبوا من المحكمة تسجيل رهن قانوني (kanuni ipotek) على الوحدة.
قبل الشراء، اطلب من مدير المبنى مبلغ الـ aidat الحالي وإفادة مكتوبة بأن الوحدة لا تترتب عليها رسوم غير مدفوعة. وإذا كنت تقيم خارج تركيا، يمكن لـ خدمة إدارة العقارات دفع الـ aidat والفواتير نيابةً عنك.
الخدمات: الكهرباء والمياه والغاز
مزوّدو الخدمات الرئيسيون في إسطنبول:
| الخدمة | المزوّد |
|---|---|
| الكهرباء، الجانب الأوروبي | CK Enerji Boğaziçi Elektrik |
| الكهرباء، الجانب الآسيوي | Enerjisa |
| المياه | İSKİ |
| الغاز الطبيعي | İGDAŞ |
كيف يفتح المالك الأجنبي الاشتراكات:
- احصل على رقم ضريبي تركي (vergi numarası)، وإذا كانت لديك إقامة فاستخدم رقم هوية الأجنبي (يبدأ بـ 99). يشرح دليلنا حول الرقم الضريبي والحساب البنكي الخطوات.
- جهّز جواز السفر والـ tapu (سند الملكية) ووثيقة DASK سارية وأرقام العدادات.
- قدّم الطلب في مكتب المزوّد. وبرقم هوية الأجنبي يمكنك بدء بعض الطلبات عبر e-Devlet، لكن قد يلزم توقيع العقود حضوريًا، ولا يُفتح الغاز إلا بعد الكشف.
- ادفع التأمين المسترد (güvence bedeli)، ويحدد كل مزوّد مبلغه.
ضريبة النظافة البيئية (çevre temizlik vergisi): تُحسب للمساكن على أساس استهلاك المياه. وفي 2026 تبلغ 4 ليرات تركية لكل متر مكعب في البلديات الكبرى، وتُحصَّل مع فاتورة المياه.
ضريبة دخل الإيجار
يخضع إيجار العقار الواقع في تركيا للضريبة في تركيا، سواء كنت مقيمًا فيها أم لا.
- نسب 2026: تصاعدية، من 15% (حتى 190,000 ليرة) إلى 40% (فوق 5,300,000 ليرة).
- الإعفاء: يُعفى مبلغ 58,000 ليرة من إيجار المساكن المحقق في 2026. ولا ينطبق على العقارات التجارية، ويسقط إذا لم تقدّم الإقرار في موعده أو إذا كنت ملزمًا بتقديم إقرار عن دخل تجاري.
- المصاريف: يمكنك خصم 15% بشكل جزافي أو مصاريفك الفعلية الموثقة.
- الإقرار: يُقدَّم في مارس من السنة التالية، وتُدفع الضريبة على قسطين في مارس ويوليو.
- الإيجار قصير الأجل: تأجير منزل للسياح لمدة تصل إلى 100 يوم في العقد الواحد يتطلب ترخيصًا من وزارة الثقافة والسياحة بموجب القانون رقم 7464.
تحقّق مما إذا كانت لدى بلدك اتفاقية لتجنب الازدواج الضريبي مع تركيا. وللاطلاع على العوائد حسب المنطقة، راجع عوائد الإيجار في إسطنبول.
قائمة الميزانية السنوية
- ضريبة العقار: نهاية مايو ونهاية نوفمبر
- DASK: جدّد قبل انتهاء الوثيقة
- الـ aidat: شهريًا، إضافة إلى أي دفعات استثنائية
- الخدمات: شهريًا، بما فيها çevre temizlik vergisi
- إقرار ضريبة الإيجار: مارس، إذا كان العقار مؤجّرًا
- أتعاب المحاسب أو شركة الإدارة، إن وُجدت
الأسئلة الشائعة
كم تبلغ ضريبة العقار على شقة في إسطنبول؟
النسبة 0.2% من القيمة الضريبية التي تحددها البلدية، تُضاف إليها مساهمة الممتلكات الثقافية بنسبة 10% من مبلغ الضريبة. وتكون القيمة الضريبية عادةً أقل من سعر الشراء.
متى تُدفع ضريبة العقار في تركيا؟
على قسطين: الأول بين مارس ومايو، والثاني في نوفمبر. ويمكن أيضًا دفع ضريبة السنة كاملة في الفترة الأولى.
هل تأمين الزلازل DASK إلزامي للأجانب؟
نعم. الالتزام يقع على المالك أيًّا كانت جنسيته. ومن دون وثيقة سارية لا يمكنك إتمام معاملات سند الملكية أو فتح اشتراكَي المياه والكهرباء.
هل يمكن لإدارة المبنى رفع الـ aidat؟
نعم. يحدد اجتماع المالكين الـ aidat وفق نظام الإدارة، وعادةً تتغير كل عام بحسب التكاليف.
هل أدفع ضريبة في تركيا إذا أجّرت شقتي وأنا أعيش في الخارج؟
نعم. يخضع إيجار العقار في تركيا للضريبة في تركيا بنسب تصاعدية من 15% إلى 40%، مع إعفاء بقيمة 58,000 ليرة لإيجار المساكن في 2026 إذا استوفيت الشروط.
المصادر: قانون ضريبة العقار رقم 1319؛ القانون رقم 7566 (الجريدة الرسمية، 19 ديسمبر 2025)؛ قانون تأمين الكوارث رقم 6305 وتعرفة DASK؛ قانون ملكية الطوابق رقم 634؛ قانون إيرادات البلديات رقم 2464 والبلاغ العام رقم 59؛ قانون ضريبة الدخل رقم 193 وشرائح ضريبة 2026؛ القانون رقم 7464 بشأن التأجير السياحي؛ إدارة الإيرادات (GİB). هذه معلومات عامة، والقواعد والمبالغ تتغير كل عام؛ تأكّد منها لدى بلديتك أو محاسب مرخّص أو محامٍ.
اشترِ بثقة مع Majesty Turkey
الشراء في إسطنبول أسهل مع فريق محلي يقوم بذلك كل يوم.
✔️ مشاريع مختارة حسب ميزانيتك وهدفك
✔️ مرافقة من أول معاينة حتى استلام الطابو
✔️ إرشاد في ملفات الجنسية والإقامة
راسلنا على واتساب أو زرنا في مكتبنا في بومونتي، شيشلي.
