在土耳其持有房产的年度费用：房产税、DASK地震险、物业费与水电燃气（2026）
- 发布于 2026-11-06
- 房地产博客
- By Majesty Turkey
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在土耳其持有房产的年度费用：房产税、DASK地震险、物业费与水电燃气（2026）
最后更新：2026年10月
简短回答： 在土耳其持有住房，每年有四项固定支出：年度房产税（emlak vergisi），税率为市政府核定的计税价值的0.1%，在伊斯坦布尔等大都市为0.2%，分两期缴纳（5月底前和11月底前）；每年续保的强制地震险（DASK）；每月的楼宇管理费（aidat）；以及水电燃气账单。如果将房产出租，租金收入须按15%至40%的税率缴纳土耳其个人所得税。
这些费用每年都会发生，其中一些如未缴纳会产生法律后果。本文逐项说明各项费用及其背后的规则。
房产税（emlak vergisi）
房产税依据第1319号《房产税法》征收，由房产所在区的区政府负责（例如伊斯坦布尔的希什利区或卡德柯伊区政府）。
| 房产类型 | 普通税率 | 大都市市政区税率 |
|---|---|---|
| 住宅（mesken） | 0.1% | 0.2% |
| 其他建筑（如商铺、办公室） | 0.2% | 0.4% |
| 建设用地（arsa） | 0.3% | 0.6% |
- 大都市规则： 在土耳其30个大都市市政区（包括伊斯坦布尔、安卡拉、伊兹密尔、安塔利亚和布尔萨）范围内，税率加倍。
- 文化遗产附加费： 账单上另加税额的10%。
- 计税基础： 由市政评估委员会核定的计税价值（vergi değeri），而不是您的购买价格，通常低于市场价值。
- 2026年变化： 2026年为全面重新评估年。第7566号法律（《官方公报》，2025年12月19日）规定，2026年的计税价值不得超过2025年的两倍。2027年至2029年，计税价值每年按官方重估率上调。
- 缴纳时间： 第一期为3月至5月，第二期为11月。也可在第一期一次性缴清全年税款。逾期缴纳将按第6183号法律加收滞纳金。
- 第一年： 房产税从购房次年开始缴纳；出售当年的税款由卖方缴纳。完成 tapu（产权证）过户后，应尽快向区政府提交房产税申报（emlak vergisi bildirimi）。
强制地震险（DASK）
根据第6305号《灾害保险法》，在土地登记处登记的土地上的住宅建筑，其业主必须向自然灾害保险机构（DASK）投保强制地震险，并每年续保。
- 何时查验： 没有有效保单，土地登记处不办理买卖或其他产权交易；水务和电力公司在开户时也会核查保单。
- 保障范围： 地震及其引发的火灾、爆炸、海啸或山体滑坡对建筑本身造成的损失。不包括家具、个人物品和人身伤害。
- 保额上限： 自2026年7月1日起，每套住宅最高保额为2,407,723土耳其里拉。钢筋混凝土建筑计算保额所用的每平方米造价为11,357里拉。
- 免赔额： 业主自行承担损失的2%。
- 保费： 取决于地震风险区、建筑结构类型和面积。保单可通过持牌保险公司和银行购买。
由于DASK保额有上限，许多业主会另外购买商业住宅保险（konut sigortası），覆盖建筑剩余价值和室内财产。另请参阅我们的伊斯坦布尔建筑抗震安全检查指南。
楼宇管理费（aidat）
aidat是每位业主每月分摊的楼宇或小区运营费用，受第634号《分层所有权法》管辖。
分摊方式（第20条）： 除非管理规约另有规定，员工费用（门卫、保安、园丁）由各单元平均分摊；维护、维修、保险及其他公共费用按各单元的土地份额（arsa payı）分摊。因此面积较大的单元通常缴得更多。
影响金额的因素： 24小时安保和前台人员；泳池、健身房和花园；电梯及技术设备；集中供暖；建筑保险和维修储备金；以及分摊费用的单元数量。
拖欠aidat的后果： 法律规定按每月5%计收逾期赔偿金。租户在其应付租金范围内与业主承担连带责任。其他业主还可请求法院在该单元上登记法定抵押（kanuni ipotek）。
购房前，请向楼宇管理人索取当前aidat金额及该单元无欠费的书面证明。如果您居住在国外，物业管理服务可代您缴纳aidat和各项账单。
水电燃气
伊斯坦布尔的主要供应商：
| 服务 | 供应商 |
|---|---|
| 电力（欧洲区） | CK Enerji Boğaziçi Elektrik |
| 电力（亚洲区） | Enerjisa |
| 自来水 | İSKİ |
| 天然气 | İGDAŞ |
外国业主如何开户：
- 办理土耳其税号（vergi numarası）；如持有居留许可，使用外国人身份号码（以99开头）。具体步骤见我们的税号与银行账户办理指南。
- 准备护照、tapu、有效的DASK保单和表号。
- 到供应商营业厅申请。持外国人身份号码可通过e-Devlet在线发起部分申请，但可能仍需本人到场签约，天然气须检查合格后才能开通。
- 缴纳可退还的押金（güvence bedeli），金额由各供应商确定。
环境清洁税（çevre temizlik vergisi）： 住宅按用水量计算。2026年大都市市政区的标准为每立方米4里拉，随水费账单收取。
租金所得税
位于土耳其的房产所产生的租金，无论您是否居住在土耳其，都须在土耳其纳税。
- 2026年税率： 累进制，从15%（190,000里拉以下）到40%（超过5,300,000里拉）。
- 免税额： 2026年取得的住宅租金中，58,000里拉免税。商业物业不适用；如未按时申报，或因经营所得须提交申报表，则不能享受该免税额。
- 费用扣除： 可选择按15%定额扣除，或按有凭证的实际费用扣除。
- 申报： 次年3月申报，税款分两期在3月和7月缴纳。
- 短租： 根据第7464号法律，以单份合同不超过100天的方式向游客出租住宅，须取得文化和旅游部的许可。
请确认您的国家与土耳其是否签有避免双重征税协定。各区租金回报情况见伊斯坦布尔各区租金回报率。
年度预算清单
- 房产税：5月底和11月底
- DASK：保单到期前续保
- aidat：按月缴纳，另加可能的专项摊派
- 水电燃气：按月缴纳，含çevre temizlik vergisi
- 租金所得税申报：3月（如有出租）
- 会计师或物业管理费用（如使用）
常见问题
伊斯坦布尔一套公寓的房产税是多少？
税率为市政府核定计税价值的0.2%，另加税额10%的文化遗产附加费。计税价值通常低于购买价格。
土耳其房产税什么时候缴纳？
分两期：第一期在3月至5月，第二期在11月。也可以在第一期一次性缴清全年税款。
DASK地震险对外国人是强制的吗？
是的。该义务由业主承担，与国籍无关。没有有效保单，就无法办理产权交易，也无法开通水电。
楼宇管理方可以上调aidat吗？
可以。aidat由业主大会根据管理规约确定，通常每年随成本变化而调整。
我住在国外、出租土耳其的公寓，需要在土耳其纳税吗？
需要。土耳其房产的租金收入在土耳其按15%至40%的累进税率纳税；符合条件的，2026年住宅租金可享受58,000里拉免税额。
资料来源： 第1319号《房产税法》；第7566号法律（《官方公报》，2025年12月19日）；第6305号《灾害保险法》及DASK费率；第634号《分层所有权法》；第2464号《市政收入法》及第59号总公告；第193号《所得税法》及2026年税率表；关于旅游出租的第7464号法律；土耳其税务局（GİB）。本文为一般性信息，相关规则和金额每年都会变化，请向所在区政府、持牌会计师或律师确认。
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