2026年通过购房申请土耳其居留许可：条件与所需文件

2026年通过购房申请土耳其居留许可：条件与所需文件

根据土耳其《外国人与国际保护法》（第6458号法律）第31条，在土耳其拥有住房是申请短期居留许可（kısa dönem ikamet izni）的法定依据之一。该许可让您在获批期限内合法居住在土耳其，但它不是公民身份，也不包含工作权利，工作需要另行申请工作许可。以下内容基于我们在伊斯坦布尔为客户准备申请材料的实际经验，介绍2026年适用的规定，以及申请中最常出问题的环节。

哪些人符合条件

• 您拥有一套登记在您名下地契（tapu）上的住宅类房产（konut或mesken）。土地、商铺和办公室不符合条件。
• 该房产是您在土耳其申报的住址，并且您确实居住在那里。
• 如在土耳其境内首次申请，须在签证或免签停留期到期之前提交。

2026年房产最低价值要求

房产价值以地契上登记的成交价格为准，并按地契办理当日土耳其共和国中央银行的卖出汇率折算成里拉。这在实践中意味着两点：第一，绝不要同意在地契上申报低于实际支付的价格；第二，如果价格接近20万美元，过户当天的里拉汇率波动就可能决定是否达标。通常不接受将多套较小的房产合并计算来达到门槛，共有产权也需逐案评估，因此请在购买前确认清楚。

封闭街区：先核实地址

自2022年起，土耳其移民管理局（Göç İdaresi Başkanlığı）对部分街区关闭了外国人的新居留登记。2022年7月，该局宣布关闭62个省的1,169个街区，适用于外国居民占当地人口比例超过25%的地方，并将今后的上限定为20%。此后该名单已多次调整。

• 关闭是以街区（mahalle）为单位，而不是整个区（ilçe）。可能一条街开放，而相邻街区已关闭。
• 在伊斯坦布尔，据报道封闭街区分布在法提赫（Fatih）、贝伊奥卢（Beyoğlu）、埃森尤尔特（Esenyurt）、阿夫哲拉尔（Avcılar）、巴沙克谢希尔（Başakşehir）、小切克梅杰（Küçükçekmece）、泽伊廷布尔努（Zeytinburnu）、希什利（Şişli）、贝西克塔斯（Beşiktaş）和萨雷耶尔（Sarıyer）等区。
• 外国人仍可依法在封闭街区购房，但该地址不能用于申请新的居留许可，也不能把登记住址迁入。
• 2022年的公告对新生儿和核心家庭团聚保留了例外；已在某地址登记的人通常也能在原地址续签。

由于名单会变化，唯一可靠的办法是核实具体地址的当前状态。我们会在每位客户签署认购或支付定金之前完成这项核实。

通过e-İkamet系统申请的步骤

1. 完成购房并取得地契。
2. 办理健康保险，保障期需覆盖您申请的全部居留期限。
3. 填写在线申请表：登录e-ikamet.goc.gov.tr，选择以拥有房产为目的的短期居留许可。所有信息须与护照完全一致，并且只使用官方网站。
4. 缴纳费用：居留许可费（金额取决于国籍和居留期限）以及居留卡费。金额每年调整，请在申请时确认。
5. 按预约时间前往省移民管理局（İl Göç İdaresi Müdürlüğü），携带文件原件。首次申请需录指纹。如材料不全，会给予补交期限。
6. 等待审批结果：法律规定最长90天，实际时间因城市和季节而异。居留卡会邮寄到您的登记住址。

所需文件

• 签字的申请表
• 护照复印件（照片页、入境章和签证页），预约时带原件；护照有效期应比所申请的居留期限至少多出60天
• 近六个月内拍摄的白底生物识别照片四张
• 地契复印件，需电子签名或签字盖章
• 有效的健康保险
• 在申请表中声明拥有充足且稳定的经济来源；移民局可能要求提供银行流水或其他证明
• 居留许可费和居留卡费的缴费凭证
• 续签或已办理住址登记者：从e-Devlet获取的居住地证明（yerleşim yeri belgesi）

在国外签发的文件，例如家庭成员的结婚证或出生证明，通常需要办理海牙认证（Apostille）或领事认证，并附宣誓土耳其语译文。

健康保险

保险须覆盖所申请的整个期限；保单期限较短，获批的居留期限也可能相应缩短。可接受的选项包括：私人健康保险保单、社会保障局（SGK）出具的医疗保障证明或加入全民健康保险的申请证明，或根据土耳其与您所在国家之间的双边社会保障协定享有的保障。用于居留申请的私人保单须符合2014年发布的一项规定所设定的最低保障标准。旅行保险不被接受。年长的申请人应尽早安排保险，因为保险公司会根据年龄定价并设置限制。

家庭成员

配偶和18岁以下子女通常也可以获得居留许可，途径可以是同一房产依据（例如作为共有产权人），也可以是家庭居留许可（aile ikamet izni）。家庭居留有其自身条件，包括为所有成员购买健康保险、提供收入证明，以及经海牙认证并翻译的结婚证和出生证明。18岁以上子女一般需要有独立的居留依据。

期限与续签

• 根据第6458号法律，短期居留许可每次最长可签发两年，实际期限由移民局决定。
• 请在居留到期前的最后60天内通过e-İkamet申请续签，切勿让许可过期。
• 您必须仍然拥有该房产；一旦出售，居留依据即告消失。
• 长期离境可能在续签时造成问题：一年内累计在土耳其境外超过120天常被列为拒签理由，计划长途出行前请先确认。
• 房产居留不会自动转为公民身份。投资入籍是另一条独立途径，有其自身的最低门槛（目前为房产投资40万美元）。

常见拒签原因

• 地契价格低于20万美元等值金额，往往是因为申报价格低于实际成交价
• 房产不是住宅，或产权结构不符合规定
• 地址位于封闭街区
• 健康保险未覆盖全部期限，或以旅行保险代替健康保险
• 在签证或免签期满后才申请、此前有逾期停留记录，或有入境禁令代码
• 未在期限内补齐材料，或信息前后不一致
• 对您是否实际居住在该房产存有疑问
• 涉及公共秩序或安全方面的考虑

拒签决定可以在严格的期限内提出异议，一旦发生请立即咨询律师。居留规定会变化，并由各省移民局具体执行；购房或申请前，请向持牌律师确认最新要求。

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