分期付款买房还能拿土耳其国籍吗？2026年规则

分期付款买房还能拿土耳其国籍吗？2026年规则

伊斯坦布尔许多开发商销售期房时提供 12、24 或 36 个月的分期付款（Taksit）方案。我们在 Bomonti 办公室最常被问到的问题之一就是：这样买房能不能拿到土耳其国籍？简短的回答是：分期方案本身不算数。算数的是您实际付出并有凭证的款项，即至少 400,000 美元，并且要在产权过户或公证售房承诺合同签署之前付清。下面说明 2026 年实际是如何操作的。

规则要点

根据《土耳其国籍法实施条例》，外国人在以下两种情况之一下可以申请特殊入籍：

• 购买价值至少 400,000 美元（或等值外币）的房产，并在产权证上登记三年内不得出售的注记；或
• 就已设立分层产权（Kat mülkiyeti）或分层地役权（Kat irtifakı）的单元，签署金额至少 400,000 美元的公证售房承诺合同（Satış vaadi sözleşmesi）。该金额必须预先付清，并在土地登记处登记三年内不转让、不解除合同的承诺。

该门槛于 2022 年由 250,000 美元提高到 400,000 美元，截至 2026 年 10 月仍为 400,000 美元。

为什么普通分期方案不够

• 只有已付款项才算数。土地登记处只有在看到有凭证的付款后，才会签发申请所需的合规证明（Uygunluk belgesi）。合同中未来的分期款只是承诺。
• 必须先完成结汇。资金必须在土耳其境内的银行结汇，并在过户之前出示外汇购买证明（Döviz alım belgesi，DAB）。售后才结汇不被接受。
• 价值核查很严格。产权证上的价格、估价报告和有凭证的付款，每一项都必须达到 400,000 美元。

所以，如果您已付 150,000 美元，其余款项分 24 个月支付，那么现在还不能申请。

路径一：全款付清并过户

这是最直接的方式。您通过银行全额付款，取得 DAB，然后产权过户并登记三年注记。适用于现房，也适用于已登记分层地役权、且开发商同意提前过户的期房单元。可以把多笔过户购房合并计算，以达到 400,000 美元。

路径二：期房签署公证售房承诺合同

这一路径是为在建项目设计的。实际操作中：

• 必须已设立分层地役权。项目必须已经为各独立单元登记 kat irtifakı。仍处于土地阶段或尚未取得许可的项目无法使用。
• 至少预付 400,000 美元，且须在公证处签约之前付清。
• 只能一份合同。自 2023 年 2 月 1 日起施行的指引规定，该金额必须体现在同一份售房承诺合同中，不能拆分到多份合同，也不能与您已持有的产权合并计算。
• 登记。合同连同三年不转让承诺一并在土地登记处登记注记。

如果单元价格高于 400,000 美元，部分开发商会提出：在付清达标金额后，剩余尾款可分期支付。这种安排是否被认可，取决于土地登记处如何审核合同和付款。在 2026 年 9 月底的调整之后，请在签约前让您的律师确认。

三年承诺

注记（Şerh）自登记之日起三年内禁止出售。期满后出售不会影响已经取得的国籍。但提前解除售房承诺合同或回售给原卖方，可能导致主管部门重新审查档案。请做好至少持有三年的打算。

哪些材料可以作为付款证明

• 银行转账回单（Dekont），显示款项汇入卖方账户。现金或当面交付的付款不被接受。
• DAB，以买方名义开具，载有护照信息，金额与房价一致，并应注明购房用于投资入籍。
• 产权证上的完整价格。产权证必须显示真实金额，而不是压低后的数字。
• 估价报告，由持牌估价公司出具，通过土地登记系统申请，金额至少 400,000 美元。2026 年 9 月底的调整扩大了可选的 SPK 持牌公司范围，并延长了报告有效期。撰写本文时，详细的实施细则仍在最终确定中。

房产本身也必须符合条件：不能曾用于此前的入籍申请；对于近期由外国人转让的房产以及向关联人购买的情形，也有相应限制。在付任何款项之前，请让律师核查产权历史。

银行转账规则的实际操作

1. 在土耳其银行开户，须本人亲自到场办理。
2. 在过户预约之前，而不是当天，以外币从境外汇入资金。
3. 通过银行而非外币兑换点结汇，并取得 DAB。另一种认可的方式是：把外币直接汇入卖方账户，由卖方结汇，并以买方名义取得 DAB。
4. 以银行转账方式向卖方付款，并保存每一张回单。
5. 确保合同、发票、DAB 和产权证上的金额一致。

如果希望分期付款，可以考虑的实际方案

• 为一套总价更高的期房预付 400,000 美元，尾款另行约定，并按上文所述取得法律确认。
• 先累计付款，再申请。按期付款，直至已付金额达到至少 400,000 美元，再办理过户或售房承诺合同。只有每笔付款都经由土耳其银行并有对应的 DAB 记录，这种方式才可行。无法提供凭证的付款不会被计入。
• 合并多笔全款过户。例如一套现房加上另一套现房，均已过户并登记注记。
• 把两个目标分开。现在先以分期方式购房用于投资或居留，日后再单独以全款完成入籍购房。
• 在合同中保护自己。要求加入条款：如果房产被认定不符合入籍条件，可以退款或由对方承担违约金。

签约前检查清单

• 项目是否已有 kat irtifakı 或 kat mülkiyeti？
• 在过户或公证日期之前，是否会付清至少 400,000 美元？
• 每笔付款是否都经由土耳其银行并取得 DAB？
• 是否已申请估价，估值能否达到 400,000 美元？
• 是否已核查产权历史，排除曾用于入籍或受限转让的情况？

正如 2026 年 9 月的调整所示，入籍规则及其执行方式经常变化。在汇款或签约之前，请与持证的土耳其律师确认您的方案。

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