خرید ملک اقساطی و شهروندی ترکیه: قوانین ۲۰۲۶

خرید ملک اقساطی و شهروندی ترکیه: قوانین ۲۰۲۶

بسیاری از سازندگان در استانبول آپارتمان پیش‌فروش را با طرح اقساطی (Taksit) ۱۲، ۲۴ یا ۳۶ ماهه می‌فروشند. یکی از نخستین پرسش‌هایی که در دفترمان در بومونتی می‌شنویم این است که آیا چنین خریدی می‌تواند به شهروندی ترکیه برسد. پاسخ کوتاه این است که طرح اقساطی به‌تنهایی حساب نمی‌شود. آنچه حساب می‌شود پولی است که واقعاً پرداخته و مستند کرده‌اید: دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا، پیش از انتقال سند یا قرارداد رسمی وعده فروش در دفترخانه. در ادامه توضیح می‌دهیم این موضوع در سال ۲۰۲۶ در عمل چگونه پیش می‌رود.

قاعده به‌اختصار

طبق آیین‌نامه اجرایی قانون شهروندی ترکیه، خارجی در یکی از این دو حالت می‌تواند برای شهروندی استثنایی درخواست دهد:

• خرید ملکی به ارزش دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (یا معادل آن به ارز دیگر)، با قید عدم فروش سه‌ساله روی سند؛ یا
• امضای قرارداد رسمی وعده فروش در دفترخانه (Satış vaadi sözleşmesi) به مبلغ دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار برای واحدی که مالکیت آپارتمانی (Kat mülkiyeti) یا حق ارتفاق طبقاتی (Kat irtifakı) دارد. مبلغ باید از پیش پرداخت شود و تعهد عدم انتقال یا فسخ قرارداد به مدت سه سال در اداره ثبت درج گردد.

این آستانه در ۲۰۲۲ از ۲۵۰٬۰۰۰ به ۴۰۰٬۰۰۰ دلار افزایش یافت و تا اکتبر ۲۰۲۶ همچنان ۴۰۰٬۰۰۰ دلار بود.

چرا طرح اقساطی معمولی کافی نیست

• فقط پول پرداخت‌شده حساب می‌شود. اداره ثبت گواهی انطباق (Uygunluk belgesi) لازم برای درخواست را فقط وقتی صادر می‌کند که پرداخت‌های مستند را ببیند. اقساط آینده در قرارداد صرفاً وعده‌اند.
• ارز باید از قبل تبدیل شود. مبلغ باید به یک بانک در ترکیه فروخته شود و گواهی خرید ارز (Döviz alım belgesi - DAB) پیش از معامله تاپو ارائه شود. تبدیل پس از فروش پذیرفته نمی‌شود.
• آزمون‌های ارزش سخت‌گیرانه‌اند. قیمت درج‌شده در سند، گزارش ارزیابی و پرداخت‌های مستند هر کدام باید به ۴۰۰٬۰۰۰ دلار برسند.

بنابراین اگر ۱۵۰٬۰۰۰ دلار پرداخته‌اید و باقی آن در ۲۴ ماه تقسیط شده، هنوز نمی‌توانید درخواست دهید.

مسیر اول: خرید با انتقال سند و پرداخت کامل

این ساده‌ترین گزینه است. کل مبلغ را از طریق بانک می‌پردازید، DAB می‌گیرید و سند با قید سه‌ساله منتقل می‌شود. این مسیر برای آپارتمان‌های آماده مناسب است، و برای واحدهای پیش‌فروشی که حق ارتفاق طبقاتی‌شان ثبت شده، به شرطی که سازنده با انتقال زودهنگام سند موافقت کند. چند خرید با انتقال سند را می‌توان برای رسیدن به ۴۰۰٬۰۰۰ دلار با هم جمع کرد.

مسیر دوم: پیش‌فروش با قرارداد رسمی وعده فروش

این مسیر برای پروژه‌های در حال ساخت طراحی شده است. در عمل:

• حق ارتفاق طبقاتی باید وجود داشته باشد. پروژه باید kat irtifakı را برای تک‌تک واحدها ثبت کرده باشد. پروژه‌ای که هنوز در مرحله زمین یا پیش از پروانه است قابل استفاده نیست.
• دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار از پیش پرداخت می‌شود، پیش از امضای قرارداد در دفترخانه.
• فقط یک قرارداد. از زمان اجرای دستورالعمل‌های ۱ فوریه ۲۰۲۳، مبلغ باید در یک قرارداد وعده فروش واحد باشد و نمی‌توان آن را میان چند قرارداد تقسیم کرد یا با سندهایی که از قبل دارید جمع کرد.
• ثبت. قرارداد همراه با تعهد عدم انتقال سه‌ساله در اداره ثبت درج می‌شود.

اگر قیمت واحد بیش از ۴۰۰٬۰۰۰ دلار باشد، برخی سازندگان پیشنهاد می‌کنند مانده را پس از پرداخت مبلغ لازم به‌صورت اقساط بگیرند. پذیرفته شدن چنین ساختاری به ارزیابی اداره ثبت از قرارداد و پرداخت‌ها بستگی دارد. پس از تغییرات اواخر سپتامبر ۲۰۲۶، پیش از امضا از وکیلتان بخواهید آن را تأیید کند.

تعهد سه‌ساله

قید (Şerh) از تاریخ ثبت، فروش را به مدت سه سال ممنوع می‌کند. فروش پس از این مدت بر شهروندی‌ای که اعطا شده اثری ندارد. اما فسخ زودهنگام قرارداد وعده فروش یا فروش دوباره به فروشنده اصلی می‌تواند باعث شود مقامات پرونده را دوباره بررسی کنند. برنامه‌تان را بر نگه‌داشتن ملک دست‌کم برای سه سال بگذارید.

چه چیزی مدرک پرداخت محسوب می‌شود

• رسیدهای حواله بانکی (Dekont) که واریز پول به حساب فروشنده را نشان می‌دهند. پرداخت نقدی یا دست‌به‌دست پذیرفته نمی‌شود.
• گواهی DAB به نام خریدار، با مشخصات پاسپورت و مبالغی که با قیمت مطابقت دارند. بهتر است در آن قید شود که خرید برای شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری است.
• قیمت کامل در سند. سند باید مبلغ واقعی را نشان دهد، نه رقمی کاهش‌یافته.
• گزارش ارزیابی از یک شرکت ارزیابی دارای مجوز که از طریق سامانه اداره ثبت درخواست شده و دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار را نشان دهد. تغییرات اواخر سپتامبر ۲۰۲۶ دامنه انتخاب شرکت‌های دارای مجوز SPK را گسترده‌تر کرد و اعتبار گزارش را افزایش داد. دستورالعمل اجرایی تفصیلی در زمان نگارش این مطلب هنوز در حال نهایی شدن بود.

خود ملک هم باید واجد شرایط باشد. نباید قبلاً برای درخواست شهروندی دیگری استفاده شده باشد، و برای ملک‌هایی که اخیراً خارجی‌ها منتقل کرده‌اند و خرید از اشخاص وابسته محدودیت‌هایی وجود دارد. وکیلتان باید پیش از هر پرداختی سابقه سند را بررسی کند.

قواعد حواله بانکی در عمل

1. یک حساب در بانک ترکیه باز کنید. برای این کار باید شخصاً حاضر باشید.
2. وجه را از خارج و به ارز خارجی پیش از وقت معامله بفرستید، نه در همان روز.
3. ارز را از طریق بانک تبدیل کنید، نه صرافی، و DAB بگیرید. روش پذیرفته‌شده دیگر: ارز را مستقیماً به حساب فروشنده بفرستید و فروشنده آن را تبدیل کند و DAB را به نام خریدار بگیرد.
4. مبلغ را با حواله بانکی به فروشنده بپردازید و همه رسیدها را نگه دارید.
5. مطمئن شوید مبالغ قرارداد، فاکتور، DAB و سند با هم مطابقت دارند.

گزینه‌های عملی اگر می‌خواهید به‌مرور پرداخت کنید

• ۴۰۰٬۰۰۰ دلار را از پیش برای یک واحد پیش‌فروش بزرگ‌تر بپردازید و مانده را جداگانه توافق کنید، با تأیید حقوقی که بالاتر توضیح دادیم.
• اول پرداخت‌ها را جمع کنید، بعد درخواست دهید. اقساط را بپردازید تا مبلغ پرداخت‌شده به دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار برسد، سپس سند یا قرارداد وعده فروش را تکمیل کنید. این فقط وقتی جواب می‌دهد که همه پرداخت‌ها از طریق بانک ترکیه و با سوابق DAB متناظر انجام شده باشد. پرداخت‌هایی که قابل مستندسازی نیستند حساب نمی‌شوند.
• سندهای کاملاً پرداخت‌شده را ترکیب کنید. مثلاً یک آپارتمان آماده به‌همراه یک واحد آماده دیگر، که هر دو منتقل شده و قید خورده باشند.
• هدف‌ها را از هم جدا کنید. اکنون برای سرمایه‌گذاری یا اقامت به‌صورت اقساطی بخرید، و خرید شهروندی را بعداً در یک معامله جداگانه با پرداخت کامل انجام دهید.
• در قرارداد از خودتان محافظت کنید. بندهای استرداد وجه یا جریمه بخواهید، برای حالتی که معلوم شود ملک برای شهروندی واجد شرایط نیست.

چک‌لیست پیش از امضا

• آیا پروژه kat irtifakı یا kat mülkiyeti دارد؟
• آیا دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار پیش از تاریخ تاپو یا دفترخانه پرداخت می‌شود؟
• آیا همه پرداخت‌ها از طریق بانک ترکیه و با DAB انجام می‌شود؟
• آیا ارزیابی درخواست شده و به ۴۰۰٬۰۰۰ دلار خواهد رسید؟
• آیا سابقه سند از نظر استفاده قبلی برای شهروندی یا انتقال‌های محدودشده بررسی شده است؟

همان‌طور که به‌روزرسانی‌های سپتامبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهند، قواعد شهروندی و نحوه اجرای آن‌ها زیاد تغییر می‌کنند. پیش از انتقال وجه یا امضا، برنامه‌تان را با یک وکیل ترک دارای مجوز تأیید کنید.

با اطمینان خرید کنید — Majesty Turkey

خرید در استانبول با یک تیم محلی که هر روز این کار را انجام می‌دهد آسان‌تر است.

✔️ پروژه‌های متناسب با بودجه و هدف شما
✔️ همراهی از اولین بازدید تا دریافت سند (طابو)
✔️ راهنمایی در پرونده‌های شهروندی و اقامت

در واتس‌اپ به ما پیام دهید یا به دفتر ما در بومونتی، شیشلی سر بزنید.