فروش ملک در ترکیه: مالیات سود سرمایه و قانون پنج سال

فروش ملک در ترکیه: مالیات سود سرمایه و قانون پنج سال

هر هفته مشتریانی در دفتر ما در بومونتی می‌نشینند که می‌خواهند آپارتمانی در استانبول بفروشند؛ بعضی چند سال پیش خریده‌اند، بعضی با همین ملک شهروندی ترکیه گرفته‌اند و بعضی فقط می‌خواهند سرمایه‌شان را به کشور خود برگردانند. اولین سؤال تقریباً همیشه یکی است: آیا باید برای سود فروش مالیات بدهم؟ پاسخ عمدتاً به یک تاریخ بستگی دارد: روزی که سند مالکیت (تاپو) به نام شما ثبت شده است.

قانون پنج سال

طبق قانون مالیات بر درآمد ترکیه (Gelir Vergisi Kanunu، ماده ۸۰ مکرر)، سود فروش ملکی که خریده‌اید فقط در صورتی به‌عنوان değer artışı kazancı (سود افزایش ارزش یا سود سرمایه) مشمول مالیات است که آن را ظرف پنج سال از تاریخ تملک بفروشید. پس از گذشت پنج سال کامل، سود فروش برای اشخاص حقیقی خارج از این مالیات است.

• پنج سال از تاریخ تملک شمرده می‌شود که معمولاً تاریخ ثبت تاپو است. برای برخی واحدهای تعاونی یا TOKİ، تاریخ تحویل واقعی در صورت داشتن مدرک پذیرفته می‌شود.
• این قاعده برای آپارتمان، ویلا، زمین و مغازه یکسان است و فرقی نمی‌کند در ملک زندگی کرده باشید یا نه.
• ملکی که از طریق ارث یا هبه به شما رسیده، صرف‌نظر از مدت نگهداری، مشمول این مالیات نیست.
• خرید و فروش مکرر و سازمان‌یافته ممکن است درآمد تجاری محسوب شود که قواعد متفاوتی دارد.

آیا قانون برای املاک خریداری‌شده از ۲۰۲۵ تغییر کرده است؟

این سؤال را زیاد می‌شنویم، بیشتر به خاطر مطالب شبکه‌های اجتماعی. ما راهنمای اداره درآمد ترکیه (GİB) برای اظهارنامه‌های سال ۲۰۲۶ و قوانین مالیاتی اخیر را بررسی کردیم. تا اکتبر ۲۰۲۶، قانون پنج سال برای اشخاص حقیقی به همان شکل در مورد املاکی که در ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ خریداری شده‌اند اعمال می‌شود و هیچ تغییر مصوبی که به تاریخ خرید وابسته باشد پیدا نکردیم. قوانین جامع اخیر مانند قانون شماره ۷۵۲۴ (روزنامه رسمی، ۲ اوت ۲۰۲۴) و قانون شماره ۷۵۶۶ (روزنامه رسمی، ۱۹ دسامبر ۲۰۲۵) قواعد دیگری را در حوزه املاک تغییر دادند، مانند مالیات صندوق‌ها و شرکت‌ها، کسورات درآمد اجاره، ارزش‌های مالیات بر املاک و جریمه اعلام قیمت کمتر از واقعی در اداره تاپو، اما معافیت پنج‌ساله اشخاص حقیقی را تغییر ندادند. ایده مالیات بر سود بدون توجه به مدت نگهداری پیش‌تر در ترکیه مطرح شده است، پس قانون جاری را در روز فروش بررسی کنید.

سود مشمول مالیات چگونه محاسبه می‌شود

سود به لیر ترکیه محاسبه می‌شود نه به دلار. این نکته مهم است: اگر در دوران مالکیت شما لیر ضعیف شده باشد، ممکن است «سود» بزرگی به لیر نشان دهید حتی اگر ارزش دلاری تقریباً تغییری نکرده باشد. تعدیل با شاخص این اثر را کاهش می‌دهد.

گام ۱: تعدیل قیمت خرید با شاخص Yİ-ÜFE

بهای خرید شما را می‌توان به اندازه تغییر شاخص قیمت تولیدکننده داخلی (Yİ-ÜFE که مرکز آمار ترکیه TÜİK منتشر می‌کند) بین ماه قبل از خرید و ماه قبل از فروش افزایش داد، به شرط آنکه شاخص در این دوره ۱۰٪ یا بیشتر بالا رفته باشد. در سال‌های اخیر با تورم بالا این شرط معمولاً برقرار بوده، اما باید برای ماه‌های دقیق شما بررسی شود.

گام ۲: کسر هزینه‌های فروش

از قیمت فروش، بهای تعدیل‌شده به‌علاوه هزینه‌ها و مالیات‌هایی که برای فروش پرداخته‌اید، مانند سهم شما از عوارض تاپو، کسر می‌شود. همه رسیدها را نگه دارید و از حسابدار خود بپرسید کدام هزینه‌های مربوط به خرید را می‌توان به بها افزود.

گام ۳: اعمال معافیت سالانه

هر سال مبلغ ثابتی از سود خالص معاف است: ۱۲۰٬۰۰۰ لیر برای فروش‌های سال ۲۰۲۵ و ۱۵۰٬۰۰۰ لیر برای فروش‌های سال ۲۰۲۶. اگر سود خالص شما کمتر از این مبلغ باشد، نیازی به اظهارنامه نیست و اگر بیشتر باشد فقط مازاد آن مشمول مالیات است.

گام ۴: مالیات بر درآمد تصاعدی

سود باقی‌مانده به سایر درآمدهای قابل اظهار شما در آن سال افزوده می‌شود و با نرخ‌های تصاعدی ۱۵ تا ۴۰ درصد مشمول مالیات است. پله‌های سال ۲۰۲۶ برای درآمدهای غیر از حقوق:

مثال فرضی (اعداد فقط برای توضیح است): ملکی را ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر خریده‌اید و در سپتامبر ۲۰۲۶ به ۹٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر می‌فروشید. فرض کنید شاخص Yİ-ÜFE در ماه‌های مربوط ۸۰٪ افزایش یافته، پس بهای تعدیل‌شده شما ۷٬۲۰۰٬۰۰۰ لیر است. عوارض ۲ درصدی تاپو سهم فروشنده ۱۸۰٬۰۰۰ لیر است. سود خالص: ۹٬۰۰۰٬۰۰۰ − ۷٬۲۰۰٬۰۰۰ − ۱۸۰٬۰۰۰ = ۱٬۶۲۰٬۰۰۰ لیر. پس از کسر معافیت ۱۵۰٬۰۰۰ لیری، ۱٬۴۷۰٬۰۰۰ لیر مشمول مالیات است. اگر درآمد قابل اظهار دیگری نداشته باشید، مالیات برابر ۲۳۲٬۵۰۰ + ۳۵٪ × ۴۷۰٬۰۰۰ = ۳۹۷٬۰۰۰ لیر خواهد بود. بدون تعدیل با شاخص، رقم بسیار بالاتر می‌شد؛ به همین دلیل ماه‌های دقیق شاخص اهمیت دارند.

عوارض تاپو هنگام فروش

جدا از مالیات بر درآمد، عوارض سند مالکیت (tapu harcı) ۲٪ برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار، یعنی در مجموع ۴٪، بر اساس قیمت فروش اعلام‌شده است. قیمت اعلام‌شده نمی‌تواند کمتر از ارزش مالیات بر املاک (emlak vergisi) باشد. یک هزینه خدمات کوچک (döner sermaye) نیز اضافه می‌شود. قیمت واقعی را اعلام کنید: از زمان قانون ۷۵۶۶ جریمه اعلام قیمت کمتر برابر با کل عوارض پرداخت‌نشده است (قبلاً ۲۵٪ بود) و ادارات مالیاتی برای فروشندگانی که قیمتشان پایین به نظر می‌رسد نامه توضیح‌خواهی می‌فرستند. خریدار و فروشنده گاهی تقسیم دیگری توافق می‌کنند، اما از نظر قانونی هر طرف ۲٪ سهم خود را بدهکار است.

زمان اظهار و پرداخت

سود در اظهارنامه سالانه مالیات بر درآمد بین ۱ تا ۳۱ مارس سال بعد اعلام می‌شود؛ یعنی فروش سال ۲۰۲۶ در مارس ۲۰۲۷ اظهار می‌شود. مالیات در دو قسط مساوی پرداخت می‌شود: اولی در مارس و دومی تا پایان ژوئیه. می‌توانید از طریق سامانه Hazır Beyan اداره درآمد یا به کمک حسابدار رسمی (mali müşavir) اظهارنامه را ارسال کنید. اگر مهلت با تعطیل رسمی هم‌زمان شود تمدید می‌شود و GİB تاریخ جدید را اعلام می‌کند.

فروشندگان خارجی

همین قواعد برای خارجی‌ها هم اعمال می‌شود؛ آنچه تفاوت دارد نحوه اظهار است:

• مقیمان مالیاتی ترکیه، مثلاً خارجی‌هایی که بیش از شش ماه در یک سال میلادی در ترکیه اقامت دارند، اظهارنامه سالانه عادی را در مارس ارائه می‌کنند.
• غیرمقیمان (dar mükellef) که تکلیف اظهارنامه سالانه ندارند، سود را با اظهارنامه جداگانه (münferit beyanname) در اداره مالیاتی محل وقوع ملک، معمولاً ظرف ۱۵ روز پس از فروش، اعلام می‌کنند. بسیاری از مشتریان ما برای این کار به یک حسابدار وکالت‌نامه می‌دهند.
• معاهدات مالیاتی معمولاً به ترکیه اجازه می‌دهند سود املاک واقع در ترکیه را مشمول مالیات کند. کشور شما نیز ممکن است بر این سود مالیات ببندد یا اعتبار مالیاتی بدهد؛ با مشاوری در آنجا مشورت کنید.

اگر با این ملک شهروندی گرفته‌اید

شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری ملکی مستلزم خرید دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا همراه با شرح (şerh) روی تاپو است که شما را متعهد می‌کند سه سال ملک را نفروشید. پیش از پایان این سه سال، اداره تاپو فروش را انجام نمی‌دهد. برای دو نکته برنامه‌ریزی کنید:

• سال‌های سوم تا پنجم هنوز داخل قانون پنج سال است. اگر پس از پایان محدودیت شهروندی اما پیش از پنج سال از تملک بفروشید، سود همان‌طور که توضیح داده شد مشمول مالیات است.
• خریدار شما نمی‌تواند از این ملک برای شهروندی استفاده کند. طبق قواعد جاری از فوریه ۲۰۲۳، ملکی که متعلق به فردی است که از طریق سرمایه‌گذاری شهروند شده، برای درخواست شهروندی جدید قابل استفاده نیست. این موضوع دایره خریداران را محدود می‌کند، پس قیمت را بر این اساس تعیین کنید.

انتقال وجه فروش به خارج

مقررات ارزی ترکیه (تصمیم شماره ۳۲ درباره حمایت از ارزش پول ترکیه) به غیرمقیمان اجازه می‌دهد وجه فروش املاک خود در ترکیه را از طریق بانک‌ها به خارج منتقل کنند. در عمل:

• مبلغ را به حساب بانکی ترکیه‌ای به نام خودتان دریافت کنید، نه به‌صورت نقدی.
• اسناد فروش در تاپو و مدرک پرداخت را نگه دارید؛ بانک طبق مقررات مبارزه با پول‌شویی (MASAK) آن‌ها را می‌خواهد.
• اگر وجه به لیر پرداخت شود، پیش از ارسال آن را در بانک تبدیل می‌کنید. انتقال‌های بزرگ ممکن است چند روز بررسی انطباق طول بکشد.

پیش از فروش: فهرست کوتاه

1. تاریخ ثبت تاپو را پیدا کنید و پنج سال را دقیق تا روز بشمارید.
2. اسناد خرید، مدارک پرداخت و رسیدها را جمع کنید.
3. از حسابدار بخواهید محاسبه شاخص Yİ-ÜFE را برای ماه‌های دقیق شما انجام دهد.
4. اگر شهروندی شما به این ملک وابسته است، مطمئن شوید محدودیت سه‌ساله تمام شده است.
5. بر سر قیمت و تقسیم عوارض تاپو توافق کنید و برای دریافت وجه حساب بانکی باز کنید.

توجه مهم: قواعد مالیاتی، مبالغ معافیت و نرخ‌ها تغییر می‌کنند و اغلب هر ژانویه به‌روز می‌شوند. این مقاله قواعدی را منعکس می‌کند که تا اکتبر ۲۰۲۶ توانستیم تأیید کنیم. پیش از هر اقدامی با حسابدار رسمی دارای مجوز (mali müşavir) یا وکیل مشورت کنید.

با اطمینان خرید کنید — Majesty Turkey

خرید در استانبول با یک تیم محلی که هر روز این کار را انجام می‌دهد آسان‌تر است.

✔️ پروژه‌های متناسب با بودجه و هدف شما
✔️ همراهی از اولین بازدید تا دریافت سند (طابو)
✔️ راهنمایی در پرونده‌های شهروندی و اقامت

در واتس‌اپ به ما پیام دهید یا به دفتر ما در بومونتی، شیشلی سر بزنید.