بيع العقار في تركيا: ضريبة الأرباح الرأسمالية وقاعدة السنوات الخمس

بيع العقار في تركيا: ضريبة الأرباح الرأسمالية وقاعدة السنوات الخمس

كل أسبوع يجلس معنا في مكتبنا في بومونتي عملاء يريدون بيع شقة في إسطنبول؛ بعضهم اشترى قبل سنوات قليلة، وبعضهم حصل على الجنسية التركية من خلال العقار، وآخرون يريدون ببساطة إعادة رأس المال إلى بلدهم. والسؤال الأول يكاد يكون واحدًا دائمًا: هل سأدفع ضريبة على الربح؟ الجواب يعتمد أساسًا على تاريخ واحد: يوم تسجيل سند الملكية (الطابو) باسمك.

قاعدة السنوات الخمس

بموجب قانون ضريبة الدخل التركي (Gelir Vergisi Kanunu، المادة 80 المكررة)، يُفرض الضريبة على ربح بيع عقار اشتريته بوصفه değer artışı kazancı (ربح زيادة القيمة أو الربح الرأسمالي) فقط إذا بعته خلال خمس سنوات من تملكه. وبعد مرور خمس سنوات كاملة يصبح ربح الفرد من البيع خارج نطاق هذه الضريبة.

• تُحسب السنوات الخمس من تاريخ التملك، وهو عادةً تاريخ تسجيل الطابو. وفي بعض مساكن التعاونيات أو مساكن TOKİ قد يُقبل تاريخ التسليم الفعلي إذا كان موثقًا.
• تنطبق القاعدة على الشقق والفلل والأراضي والمحلات على حد سواء، ولا يهم إن كنت تسكن العقار أم لا.
• العقار الذي آل إليك بالميراث أو الهبة خارج نطاق هذه الضريبة مهما طالت أو قصرت مدة الاحتفاظ به.
• الشراء والبيع المتكرر والمنظم قد يُعامل كدخل تجاري تسري عليه قواعد مختلفة.

هل تغيرت القاعدة للعقارات المشتراة منذ 2025؟

نسمع هذا السؤال كثيرًا، غالبًا بسبب منشورات على وسائل التواصل. راجعنا إرشادات إدارة الإيرادات (GİB) الخاصة بالإقرارات المقدمة في 2026 والقوانين الضريبية الأخيرة. وحتى أكتوبر 2026، ما زالت قاعدة السنوات الخمس للأفراد تُطبق بالطريقة نفسها على العقارات المكتسبة في 2025 و2026، ولم نجد أي تعديل نافذ مرتبط بتاريخ الشراء. فالقوانين الشاملة الأخيرة مثل القانون رقم 7524 (الجريدة الرسمية، 2 أغسطس 2024) والقانون رقم 7566 (الجريدة الرسمية، 19 ديسمبر 2025) غيّرت قواعد عقارية أخرى، مثل ضريبة الصناديق والشركات، وخصومات دخل الإيجار، وقيم ضريبة العقار، وغرامة التصريح بسعر أقل من الحقيقي في دائرة الطابو، لكنها لم تمس إعفاء السنوات الخمس للأفراد. وقد نوقشت في تركيا سابقًا فكرة فرض الضريبة على الربح بغض النظر عن مدة التملك، لذا تحقق من القانون الساري يوم البيع.

كيف يُحسب الربح الخاضع للضريبة

يُحسب الربح بالليرة التركية لا بالدولار. وهذا مهم: إذا ضعفت الليرة خلال فترة تملكك، فقد يظهر "ربح" كبير بالليرة حتى لو لم تتغير القيمة بالدولار تقريبًا. والتعديل بالمؤشر يخفف هذا الأثر.

الخطوة 1: تعديل سعر الشراء بمؤشر Yİ-ÜFE

يمكن رفع تكلفة الشراء بنسبة تغير مؤشر أسعار المنتجين المحلي (Yİ-ÜFE، الذي يصدره معهد الإحصاء التركي TÜİK) بين الشهر السابق للشراء والشهر السابق للبيع، بشرط أن يكون المؤشر قد ارتفع بنسبة 10% أو أكثر خلال تلك الفترة. وفي سنوات التضخم المرتفع الأخيرة تحقق هذا الشرط غالبًا، لكن يجب التحقق منه لأشهرك بالتحديد.

الخطوة 2: خصم تكاليف البيع

يُخصم من سعر البيع التكلفة المعدلة بالمؤشر، إضافة إلى المصاريف والضرائب التي دفعتها للبيع، مثل حصتك من رسوم الطابو. احتفظ بكل الإيصالات، واسأل محاسبك عن التكاليف المرتبطة بالشراء التي يمكن إضافتها إلى التكلفة.

الخطوة 3: تطبيق الإعفاء السنوي

هناك مبلغ ثابت من صافي الربح معفى كل عام: 120,000 ليرة لعمليات البيع في 2025 و150,000 ليرة لعمليات البيع في 2026. إذا كان صافي ربحك أقل من مبلغ الإعفاء فلا حاجة لتقديم إقرار، وإذا زاد عليه فلا يخضع للضريبة إلا الجزء الزائد.

الخطوة 4: ضريبة الدخل التصاعدية

يُضاف الربح المتبقي إلى دخلك الآخر الواجب التصريح به في السنة، ويخضع لنسب تصاعدية من 15% إلى 40%. شرائح 2026 للدخل غير الأجور هي:

مثال افتراضي (الأرقام للتوضيح فقط): اشتريت بمبلغ 4,000,000 ليرة وتبيع في سبتمبر 2026 بمبلغ 9,000,000 ليرة. لنفترض أن مؤشر Yİ-ÜFE ارتفع 80% بين الأشهر المعنية، فتصبح تكلفتك المعدلة 7,200,000 ليرة. رسوم الطابو على البائع (2%) تبلغ 180,000 ليرة. صافي الربح: 9,000,000 − 7,200,000 − 180,000 = 1,620,000 ليرة. بعد إعفاء 150,000 ليرة يبقى 1,470,000 ليرة خاضعة للضريبة. وإذا لم يكن لديك دخل آخر واجب التصريح، تكون الضريبة 232,500 + 35% × 470,000 = 397,000 ليرة. ومن دون التعديل بالمؤشر ستكون الفاتورة أعلى بكثير، ولهذا تهم أشهر المؤشر بدقة.

رسوم الطابو عند البيع

بمعزل عن ضريبة الدخل، رسوم سند الملكية (tapu harcı) هي 2% على البائع و2% على المشتري، أي 4% إجمالًا، وتُحسب على سعر البيع المصرح به. ولا يجوز أن يقل السعر المصرح به عن قيمة ضريبة العقار (emlak vergisi). وتُضاف رسوم خدمة صغيرة لصندوق الخدمات (döner sermaye). صرّح بالسعر الحقيقي: فمنذ القانون رقم 7566 أصبحت غرامة التصريح بأقل من الحقيقي مساوية لمبلغ الرسوم الناقصة كاملًا (بعد أن كانت 25%)، كما أن دوائر الضرائب ترسل خطابات إلى البائعين تطلب تفسير الأسعار التي تبدو منخفضة. قد يتفق البائع والمشتري أحيانًا على تقسيم مختلف، لكن قانونًا يتحمل كل طرف نسبته البالغة 2%.

متى تصرّح وتدفع

يُصرَّح بالربح في إقرار ضريبة الدخل السنوي بين 1 و31 مارس من السنة التالية، فالبيع في 2026 يُصرَّح به في مارس 2027. وتُدفع الضريبة على قسطين متساويين: الأول في مارس والثاني حتى نهاية يوليو. يمكنك تقديم الإقرار إلكترونيًا عبر نظام Hazır Beyan التابع لإدارة الإيرادات أو عبر محاسب قانوني (mali müşavir). وإذا صادف الموعد عطلة رسمية يُمدد، وتعلن إدارة الإيرادات التاريخ الجديد.

البائعون الأجانب

القواعد نفسها تنطبق على الأجانب، والذي يتغير هو طريقة التصريح:

• المقيمون ضريبيًا في تركيا، مثل الأجانب الذين يقيمون في تركيا أكثر من ستة أشهر في السنة الميلادية، يقدمون الإقرار السنوي المعتاد في مارس.
• غير المقيمين (dar mükellef) الذين لا يلزمهم إقرار سنوي يصرّحون بالربح في إقرار منفصل (münferit beyanname) لدى دائرة الضرائب التي يقع العقار في نطاقها، وذلك عمومًا خلال 15 يومًا من البيع. كثير من عملائنا يمنحون محاسبًا وكالة رسمية للقيام بذلك.
• تسمح اتفاقيات منع الازدواج الضريبي عمومًا لتركيا بفرض الضريبة على أرباح العقارات الواقعة فيها. وقد يفرض بلدك أيضًا ضريبة على الربح أو يمنحك خصمًا، فاستشر مختصًا هناك.

إذا حصلت على الجنسية من خلال هذا العقار

تتطلب الجنسية عبر الاستثمار العقاري شراءً لا يقل عن 400,000 دولار أمريكي مع شرح (şerh) على الطابو يلزمك بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات. وقبل انقضاء هذه السنوات لن تنفذ دائرة الطابو عملية البيع. خطط لأمرين:

• السنوات من الثالثة إلى الخامسة ما زالت داخل قاعدة السنوات الخمس. إذا بعت بعد انتهاء قيد الجنسية وقبل مرور خمس سنوات على التملك، يخضع الربح للضريبة كما سبق.
• لا يستطيع المشتري استخدام العقار للحصول على الجنسية. وفق القواعد السارية منذ فبراير 2023، لا يمكن استخدام عقار يملكه شخص حصل على الجنسية بالاستثمار في طلب جنسية جديد. وهذا يضيّق دائرة المشترين، فسعّر عقارك على هذا الأساس.

تحويل حصيلة البيع إلى الخارج

تسمح لوائح الصرف الأجنبي في تركيا (القرار رقم 32 بشأن حماية قيمة العملة التركية) لغير المقيمين بتحويل حصيلة بيع عقاراتهم في تركيا إلى الخارج عبر البنوك. وعمليًا:

• استلم المبلغ في حساب بنكي تركي باسمك، لا نقدًا.
• احتفظ بمستندات البيع في الطابو وإثبات الدفع، فالبنك سيطلبها بموجب قواعد مكافحة غسل الأموال (MASAK).
• إذا قُبض الثمن بالليرة فستحوّله إلى عملة أجنبية في البنك قبل الإرسال، وقد تستغرق التحويلات الكبيرة بضعة أيام من التدقيق.

قبل أن تبيع: قائمة مختصرة

1. حدد تاريخ تسجيل الطابو واحسب السنوات الخمس باليوم.
2. اجمع مستندات الشراء وإثباتات الدفع والإيصالات.
3. اطلب من محاسب إجراء حساب مؤشر Yİ-ÜFE لأشهرك بالتحديد.
4. إذا كانت جنسيتك مرتبطة بالعقار، تأكد من انتهاء قيد السنوات الثلاث.
5. اتفق على السعر وتقسيم رسوم الطابو، وافتح حسابًا بنكيًا لاستلام الثمن.

تنبيه مهم: القواعد الضريبية ومبالغ الإعفاء والنسب تتغير، وغالبًا في يناير من كل عام. يعكس هذا المقال القواعد التي تمكنّا من التحقق منها حتى أكتوبر 2026، فتأكد من محاسب قانوني مرخص (mali müşavir) أو محامٍ قبل اتخاذ أي خطوة.

اشترِ بثقة مع Majesty Turkey

الشراء في إسطنبول أسهل مع فريق محلي يقوم بذلك كل يوم.

✔️ مشاريع مختارة حسب ميزانيتك وهدفك
✔️ مرافقة من أول معاينة حتى استلام الطابو
✔️ إرشاد في ملفات الجنسية والإقامة

راسلنا على واتساب أو زرنا في مكتبنا في بومونتي، شيشلي.