在土耳其出售房产：资本利得税与五年规则

在土耳其出售房产：资本利得税与五年规则

每周都有客户来到我们位于Bomonti的办公室，希望出售在伊斯坦布尔的公寓：有人几年前买入，有人通过这套房产取得了土耳其国籍，也有人只是想把资金调回本国。第一个问题几乎总是一样的：卖房赚的钱要交税吗？答案主要取决于一个日期——地契（tapu）登记到您名下的那一天。

五年规则

根据土耳其《所得税法》（Gelir Vergisi Kanunu，第80条之一），出售有偿购得的不动产所获利润，只有在取得后五年内出售时，才作为değer artışı kazancı（增值收益，即资本利得）征税。满五年后出售，个人的出售收益不再属于该税的征税范围。

• 五年从取得日起算，通常为tapu登记日。部分合作社住房或TOKİ住房，如有文件证明，可按实际交房日计算。
• 该规则同样适用于公寓、别墅、土地和商铺，与您是否在房内居住无关。
• 通过继承或赠与取得的房产，无论持有多久，均不适用此税。
• 频繁、有组织的买卖可能被认定为商业所得，适用不同的税务规则。

2025年起购买的房产，规则变了吗？

我们经常听到这个问题，多半源于社交媒体上的帖子。我们核查了土耳其税务局（GİB）针对2026年申报的指南以及近期的税法。截至2026年10月，个人适用的五年规则对2025年和2026年取得的房产同样有效，我们没有发现任何与购买日期挂钩的已生效修改。近期的综合性法律，如第7524号法律（官方公报，2024年8月2日）和第7566号法律（官方公报，2025年12月19日），修改的是其他房地产相关规则，例如基金和公司税、租金收入扣除、房产税计税价值以及在地契局低报价格的罚款，但没有改变个人的五年免税规定。土耳其过去曾讨论过不论持有期长短都对收益征税，因此请以出售当天有效的法律为准。

应税收益如何计算

收益以土耳其里拉计算，而不是美元。这一点很重要：如果持有期间里拉贬值，即使以美元计的价值几乎没变，按里拉计算也可能出现很大的"收益"。指数调整可以缓解这一影响。

第一步：用Yİ-ÜFE指数调整购买价格

购买成本可按国内生产者价格指数（Yİ-ÜFE，由土耳其统计局TÜİK发布）在购买前一个月至出售前一个月之间的变动进行上调，但前提是该期间指数涨幅达到10%或以上。近年高通胀时期这一条件通常都能满足，但仍需针对您的具体月份核实。

第二步：扣除出售费用

从售价中扣除调整后的成本，以及您为出售支付的费用和税款，例如您承担的地契税部分。请保留所有收据，并向会计师确认哪些与购买相关的费用可以计入成本。

第三步：适用年度免税额

每年有固定金额的净收益免税：2025年出售为120,000里拉，2026年出售为150,000里拉。净收益低于免税额则无需申报；超过部分才需纳税。

第四步：累进所得税

剩余收益与您当年其他需申报的收入合并，按15%至40%的累进税率征税。2026年非工资收入的税级如下：

假设示例（数字仅作说明）：您以4,000,000里拉买入，于2026年9月以9,000,000里拉出售。假设相关月份之间Yİ-ÜFE上涨80%，调整后成本为7,200,000里拉。卖方承担的2%地契税为180,000里拉。净收益：9,000,000 − 7,200,000 − 180,000 = 1,620,000里拉。扣除150,000里拉免税额后，应税金额为1,470,000里拉。如无其他需申报收入，税额为232,500 + 35% × 470,000 = 397,000里拉。若不做指数调整，税额会高得多，因此准确的指数月份非常关键。

出售时的地契税

除所得税外，地契登记税（tapu harcı）为卖方2%、买方2%，合计4%，按申报的成交价计算。申报价格不得低于该房产的房产税（emlak vergisi）计税价值。此外还需缴纳一笔小额服务费（döner sermaye）。请如实申报价格：自第7566号法律起，低报价格的罚款提高为少缴税款的一倍（此前为25%），税务机关也在向价格明显偏低的卖方发函要求说明。买卖双方有时会约定其他分摊方式，但依法各方各自承担2%。

何时申报和缴税

收益在次年3月1日至31日通过年度所得税申报表申报，即2026年的出售在2027年3月申报。税款分两期等额缴纳：第一期在3月，第二期在7月底前。可通过税务局的Hazır Beyan系统在线申报，或委托注册会计师（mali müşavir）办理。如截止日遇法定假日会顺延，GİB会公布新日期。

外国卖家

上述规则同样适用于外国人，不同的是申报方式：

• 土耳其税务居民，例如一个日历年内在土耳其居住超过六个月的外国人，于3月提交常规年度申报。
• 非居民（dar mükellef）如无年度申报义务，需向房产所在地税务局提交单独申报表（münferit beyanname），一般在出售后15天内完成。我们的许多客户会委托会计师凭授权书代办。
• 税收协定通常允许土耳其对位于土耳其的不动产收益征税。您的本国也可能对该收益征税或给予抵免，请咨询当地顾问。

如果您通过这套房产取得了国籍

购房入籍要求购买至少40万美元的房产，并在地契上登记三年内不出售的注记（şerh）。三年期满前，地契局不会办理出售。需要提前考虑两点：

• 第三年至第五年仍在五年规则之内。如果在入籍限制解除后、但取得未满五年时出售，收益仍需按上述方式纳税。
• 买家无法用这套房产申请入籍。根据2023年2月起施行的规定，通过投资取得国籍者名下的房产不能用于新的入籍申请。这会缩小买家范围，定价时请考虑这一因素。

将售房款汇出境外

土耳其外汇法规（关于保护土耳其货币价值的第32号决定）允许非居民通过银行将其在土耳其的房产出售款汇往境外。实际操作中：

• 以您本人名义的土耳其银行账户收款，不要收取现金。
• 保留地契局的出售文件和付款证明，银行会根据反洗钱（MASAK）规定要求提供。
• 如以里拉收款，需在银行兑换后再汇出。大额汇款可能需要几天的合规审核。

出售前的简要清单

1. 查明tapu登记日期，精确到天计算五年。
2. 整理购房文件、付款凭证和各类收据。
3. 请会计师按您的具体月份计算Yİ-ÜFE指数调整。
4. 如国籍与该房产相关，确认三年限制已经结束。
5. 商定价格和地契税的分摊方式，并开立用于收款的银行账户。

重要提示：税务规则、免税额和税率会变化，通常每年1月更新。本文反映的是截至2026年10月我们能够核实的规则。采取任何行动前，请咨询持牌注册会计师（mali müşavir）或律师。

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