Продажа недвижимости в Турции: налог и правило пяти лет

Продажа недвижимости в Турции: налог и правило пяти лет

Каждую неделю в нашем офисе в Бомонти мы встречаемся с клиентами, которые хотят продать квартиру в Стамбуле. Кто-то купил её несколько лет назад, кто-то получил с ней турецкое гражданство, а кто-то просто хочет вернуть капитал домой. Первый вопрос почти всегда один и тот же: придётся ли платить налог с прибыли? Ответ в основном зависит от одной даты — дня, когда свидетельство о праве собственности (тапу) было зарегистрировано на ваше имя.

Правило пяти лет

Согласно турецкому Закону о подоходном налоге (Gelir Vergisi Kanunu, повторная статья 80), прибыль от продажи купленной недвижимости облагается налогом как değer artışı kazancı (доход от прироста стоимости, то есть прирост капитала) только если вы продаёте объект в течение пяти лет с момента приобретения. После пяти полных лет прибыль физического лица от продажи этим налогом не облагается.

• Пять лет отсчитываются с даты приобретения — обычно это дата регистрации тапу. Для некоторых кооперативных квартир и жилья TOKİ может приниматься документально подтверждённая дата фактической передачи.
• Правило одинаково действует для квартир, вилл, земли и коммерческих помещений. Не важно, жили вы в объекте или нет.
• Недвижимость, полученная по наследству или в дар, этим налогом не облагается независимо от срока владения.
• Частые и организованные покупки и продажи могут быть квалифицированы как коммерческий доход, который облагается по другим правилам.

Изменилось ли правило для объектов, купленных с 2025 года?

Этот вопрос мы слышим постоянно, чаще всего из-за публикаций в соцсетях. Мы проверили разъяснения Налоговой администрации (GİB) для деклараций, подаваемых в 2026 году, и последние налоговые законы. По состоянию на октябрь 2026 года правило пяти лет для физических лиц применяется так же и к объектам, приобретённым в 2025 и 2026 годах; действующих изменений, привязанных к дате покупки, мы не нашли. Последние «пакетные» законы, такие как Закон № 7524 (Официальная газета, 2 августа 2024 года) и Закон № 7566 (Официальная газета, 19 декабря 2025 года), изменили другие правила в сфере недвижимости — например, налогообложение фондов и компаний, вычеты по доходу от аренды, кадастровую стоимость для налога на имущество и штраф за занижение цены в тапу, — но не пятилетнее освобождение для физических лиц. Идея облагать прибыль независимо от срока владения в Турции уже обсуждалась, поэтому проверьте действующий закон на дату продажи.

Как рассчитывается налогооблагаемая прибыль

Прибыль считается в турецких лирах, а не в долларах. Это важно: если за время владения лира ослабла, вы можете получить большую «прибыль» в лирах, даже если долларовая стоимость почти не изменилась. Индексация смягчает этот эффект.

Шаг 1: индексируйте цену покупки по Yİ-ÜFE

Стоимость покупки можно увеличить на изменение индекса цен внутренних производителей (Yİ-ÜFE, публикуется TÜİK) между месяцем, предшествующим покупке, и месяцем, предшествующим продаже, — но только если индекс за этот период вырос на 10% или больше. В последние годы высокой инфляции это условие обычно выполнялось, но его нужно проверить для ваших конкретных месяцев.

Шаг 2: вычтите расходы на продажу

Из цены продажи вычитаются проиндексированная стоимость, а также расходы и налоги, уплаченные при продаже, например ваша доля пошлины тапу. Сохраняйте все квитанции и уточните у бухгалтера, какие расходы на покупку можно добавить к стоимости.

Шаг 3: примените годовую льготу

Ежегодно фиксированная сумма чистой прибыли освобождена от налога: 120 000 TL для продаж в 2025 году и 150 000 TL для продаж в 2026 году. Если чистая прибыль ниже этой суммы, декларацию подавать не нужно. Если выше — облагается только превышение.

Шаг 4: прогрессивный подоходный налог

Оставшаяся прибыль суммируется с другими декларируемыми доходами за год и облагается по прогрессивной шкале от 15% до 40%. Ставки 2026 года для доходов, не являющихся зарплатой:

Условный пример (цифры только для иллюстрации): вы купили объект за 4 000 000 TL и продаёте в сентябре 2026 года за 9 000 000 TL. Допустим, Yİ-ÜFE за соответствующие месяцы вырос на 80%, значит проиндексированная стоимость — 7 200 000 TL. Ваша пошлина тапу как продавца (2%) — 180 000 TL. Чистая прибыль: 9 000 000 − 7 200 000 − 180 000 = 1 620 000 TL. После вычета льготы 150 000 TL облагается 1 470 000 TL. Если других декларируемых доходов нет, налог составит 232 500 + 35% × 470 000 = 397 000 TL. Без индексации сумма была бы намного выше — поэтому точные месяцы индекса так важны.

Пошлина тапу при продаже

Отдельно от подоходного налога взимается пошлина за регистрацию права собственности (tapu harcı): 2% с продавца и 2% с покупателя, всего 4% от заявленной цены продажи. Заявленная цена не может быть ниже стоимости для налога на имущество (emlak vergisi). Добавляется также небольшой сервисный сбор (döner sermaye). Указывайте реальную цену: после Закона № 7566 штраф за занижение равен полной сумме недоплаченной пошлины (ранее 25%), а налоговые инспекции направляют продавцам письма с просьбой объяснить подозрительно низкие цены. Стороны иногда договариваются о другом распределении, но по закону каждая сторона должна свои 2%.

Когда декларировать и платить

Прибыль указывается в годовой декларации по подоходному налогу с 1 по 31 марта следующего года: продажу 2026 года декларируют в марте 2027-го. Налог уплачивается двумя равными частями — первая в марте, вторая до конца июля. Подать декларацию можно онлайн через систему Hazır Beyan налоговой администрации или через бухгалтера (mali müşavir). Если срок выпадает на праздник, он переносится, и GİB объявляет новую дату.

Иностранные продавцы

Те же правила действуют и для иностранцев. Различается порядок подачи:

• Налоговые резиденты Турции — например, иностранцы, находящиеся в Турции более шести месяцев в календарном году, — подают обычную годовую декларацию в марте.
• Нерезиденты (dar mükellef), не обязанные подавать годовую декларацию, декларируют прибыль отдельной декларацией (münferit beyanname) в налоговой инспекции по месту нахождения объекта, как правило, в течение 15 дней после продажи. Многие наши клиенты оформляют на бухгалтера доверенность для этого.
• Соглашения об избежании двойного налогообложения, как правило, позволяют Турции облагать прибыль от недвижимости, расположенной в Турции. Ваша страна также может облагать этот доход или предоставить зачёт — уточните у консультанта на родине.

Если вы получили гражданство с этим объектом

Гражданство через инвестиции в недвижимость требует покупки минимум на 400 000 долларов США с отметкой (şerh) в тапу об обязательстве не продавать объект три года. До истечения трёх лет тапу не оформит продажу. Учтите два момента:

• С третьего по пятый год вы всё ещё в рамках правила пяти лет. Если продать после снятия ограничения, но до пяти лет с даты приобретения, прибыль облагается налогом, как описано выше.
• Покупатель не сможет использовать объект для гражданства. По правилам, действующим с февраля 2023 года, недвижимость, принадлежащую человеку, получившему гражданство через инвестиции, нельзя использовать для нового заявления на гражданство. Это сужает круг покупателей — учитывайте это в цене.

Перевод средств за рубеж

Валютное регулирование Турции (Постановление № 32 о защите стоимости турецкой валюты) позволяет нерезидентам переводить за рубеж через банки выручку от продажи своей недвижимости в Турции. На практике:

• Получайте оплату на счёт в турецком банке на своё имя, а не наличными.
• Сохраняйте документы о продаже в тапу и подтверждение оплаты: банк запросит их в рамках правил по противодействию отмыванию денег (MASAK).
• Если оплата поступила в лирах, вы конвертируете её в банке перед отправкой. Крупные переводы могут проходить проверку несколько дней.

Перед продажей: короткий чек-лист

1. Найдите дату регистрации тапу и отсчитайте пять лет с точностью до дня.
2. Соберите документы о покупке, подтверждения оплаты и квитанции.
3. Попросите бухгалтера сделать расчёт по Yİ-ÜFE для ваших конкретных месяцев.
4. Если гражданство получено через этот объект, убедитесь, что трёхлетнее ограничение истекло.
5. Согласуйте цену и распределение пошлины тапу, откройте банковский счёт для получения средств.

Важно: налоговые правила, суммы льгот и ставки меняются, часто каждый январь. Статья отражает правила, которые мы смогли проверить на октябрь 2026 года. Перед любыми действиями проконсультируйтесь с лицензированным бухгалтером (mali müşavir) или юристом.

Покупайте уверенно — Majesty Turkey

Покупать в Стамбуле проще с местной командой, которая делает это каждый день.

✔️ Проекты под ваш бюджет и цель
✔️ Сопровождение от первого просмотра до получения ТАПУ
✔️ Помощь с документами на гражданство и ВНЖ

Напишите нам в WhatsApp или приходите в наш офис в Бомонти, Шишли.