Iskan, Kat Mülkiyeti и Kat İrtifakı: документы на недвижимость в Турции, которые должен проверить иностранный покупатель

Iskan, Kat Mülkiyeti и Kat İrtifakı: документы на недвижимость в Турции, которые должен проверить иностранный покупатель

Обновлено: октябрь 2026

Короткий ответ: Iskan, официально yapı kullanma izin belgesi (разрешение на ввод здания в эксплуатацию), — это подтверждение муниципалитета, что завершённое здание соответствует разрешению на строительство. Kat irtifakı (право на будущую квартиру) — статус титула квартиры, пока здание проектируется или строится. Kat mülkiyeti (кондоминиальная собственность) — полноценный титул на квартиру в завершённом здании с iskan. Перед покупкой проверьте, что указано в тапу, и есть ли iskan у всего здания.

Две квартиры могут выглядеть одинаково, но иметь совершенно разный юридический статус. Разница видна в земельном реестре и в разрешительных документах муниципалитета, и покупатели часто узнают о ней, только когда подключают электричество, подают на ипотеку или продают.

Что такое iskan

Yapı kullanma izin belgesi выдаётся по статье 30 Закона о градостроительстве № 3194 органом, выдавшим разрешение на строительство, обычно муниципалитетом. Его выдают после завершения строительства и подтверждения завершения компанией строительного надзора (yapı denetim kuruluşu), контролировавшей работы по Закону о строительном надзоре № 4708. Орган обязан рассмотреть заявление в течение 30 дней.

Iskan важен по пяти причинам:

• Коммунальные услуги: по статье 31 Закона № 3194 здания без разрешения на ввод не могут получить постоянное подключение к воде, электричеству и канализации. Они работают на временных строительных подключениях, которые обходятся дороже.
• Ипотека: турецкие банки, как правило, кредитуют покупку готовых квартир с iskan. Без него получить кредит сложно.
• Перепродажа: многие покупатели, особенно те, кому нужна ипотека, избегают квартир без iskan.
• Правовой статус: зданию без iskan или с отклонениями от разрешения грозят административные штрафы (статья 42), а при самовольном строительстве — предписания о сносе (статья 32).
• Сейсмическое соответствие: iskan показывает, что здание построено по разрешению и под надзором. Он не доказывает, что здание безопасно при землетрясении. См. наше руководство о том, как проверить здание в Стамбуле перед покупкой.

Kat irtifakı и kat mülkiyeti: в чём разница

Оба режима регулируются Законом о кондоминиальной собственности № 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu).

Kat irtifakı — полноценное зарегистрированное право, а не бронь. Вы получаете тапу (tapu) и можете продать, передать по наследству или заложить его. Но оно привязано к зданию, которое юридически ещё не считается завершённым.

Когда разрешение на ввод выдано на всё здание, земельный реестр переводит kat irtifakı в kat mülkiyeti. Во многих случаях теперь это происходит автоматически на основании разрешения, которое муниципалитет направляет в реестр. Iskan только на часть здания недостаточно: кондоминиальная собственность оформляется сразу на всё здание.

Покупка на этапе строительства с kat irtifakı

Большинство покупок на этапе строительства в Стамбуле оформляются одним из двух способов:

1. Переоформление тапу с kat irtifakı: вы получаете тапу на будущую квартиру, пока строительство продолжается. Это более надёжная позиция.
2. Нотариальный договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi): застройщик обязуется передать квартиру позже. Договор должен быть подписан у нотариуса и внесён в земельный реестр отметкой, чтобы он был обязателен для последующих владельцев.

Kat irtifakı не гарантирует завершения проекта. Перед подписанием проверьте:

• что разрешение на строительство (yapı ruhsatı) действует и соответствует тому, что вы покупаете;
• что номер квартиры, этаж и доля земли в договоре совпадают с проектом;
• наличие ипотек и обременений на земле;
• согласованный срок сдачи и последствия его нарушения.

Если вы платите поэтапно, наша статья о покупке в рассрочку и гражданстве объясняет, когда нужно внести всю сумму.

Как проверить iskan и статус тапу

• Тапу и земельный реестр: тапу и запись в реестре показывают, оформлена ли квартира как kat irtifakı или kat mülkiyeti. Свои записи можно посмотреть через e-Devlet (turkiye.gov.tr) или систему Web Tapu Главного управления земельного реестра и кадастра (TKGM), либо поручить юристу получить выписку (tapu kaydı) в земельном управлении.
• e-Devlet: сервис «Yapı Kullanma İzin Belgesi Sorgulama» показывает, выдано ли разрешение на ввод.
• Муниципалитет: отдел градостроительства (imar müdürlüğü) районного муниципалитета хранит разрешение на строительство, разрешение на ввод и утверждённые планы. Письменный ответ муниципалитета — самое надёжное подтверждение.

Убедитесь, что iskan выдан на всё здание и что покупаемая квартира соответствует утверждённым планам. Надстроенные этажи, застеклённые балконы и переоборудованные подвалы — частые отклонения.

Риски покупки без iskan

• Нет постоянных подключений, счета по временным подключениям выше.
• Нет перехода в kat mülkiyeti; титул остаётся kat irtifakı.
• Сложности с ипотекой и меньше покупателей при продаже.
• Штрафы или предписания о сносе, если здание не соответствует разрешению.
• Свидетельство о регистрации здания (yapı kayıt belgesi), полученное по градостроительной амнистии 2018 года (Закон № 7143), не заменяет iskan и ничего не говорит о сейсмической безопасности.

Влияние на турецкое гражданство и ВНЖ

Гражданство: согласно Положению о применении Закона о турецком гражданстве, объект с kat irtifakı или kat mülkiyeti может подойти, в том числе покупка на этапе строительства по нотариальному договору обещания продажи, если заранее оплачено не менее 400,000 долларов США и в реестр внесена отметка о запрете продажи на 3 года. Iskan не требуется, но правила оценки, оплаты и DAB действуют. С 29 сентября 2026 года покупатели могут выбрать любую оценочную компанию с лицензией SPK, а отчёты действуют 12 месяцев. Полные правила — в нашем руководстве по гражданству Турции за инвестиции.

Вид на жительство: объект должен быть зарегистрирован в тапу как жилой. Квартира, в которой пока нельзя жить, может вызвать проблемы как заявленный адрес проживания. Проконсультируйтесь с юристом перед подачей и прочитайте наше руководство о ВНЖ через недвижимость.

Часто задаваемые вопросы

Что такое iskan в Турции?

Iskan — распространённое название yapı kullanma izin belgesi, разрешения на ввод в эксплуатацию, которое муниципалитет выдаёт, когда здание завершено в соответствии с разрешением на строительство. Без него здание не может получить постоянные коммунальные подключения.

Чем kat irtifakı отличается от kat mülkiyeti?

Kat irtifakı — титул на квартиру в здании, которое проектируется или строится. Kat mülkiyeti — полноценная кондоминиальная собственность, которая оформляется, когда всё здание получило разрешение на ввод.

Безопасно ли покупать недвижимость с kat irtifakı?

Это зарегистрированный законный титул, и большинство покупок на этапе строительства оформляются именно так. Риск связан с самим проектом, поэтому до оплаты проверьте разрешение на строительство, обязательства застройщика и обременения.

Можно ли получить турецкое гражданство за объект без iskan?

Да, объект с kat irtifakı может подойти, если выполнены все условия гражданства, включая минимум 400,000 долларов США, оценку и отметку о запрете продажи на 3 года.

Как проверить, есть ли у здания iskan?

Воспользуйтесь сервисом «Yapı Kullanma İzin Belgesi Sorgulama» на e-Devlet и запросите письменное подтверждение в отделе градостроительства районного муниципалитета.

Источники: Закон о градостроительстве № 3194 (статьи 30, 31, 32, 42); Закон о кондоминиальной собственности № 634; Закон о строительном надзоре № 4708; Закон № 7143 (градостроительная амнистия 2018 года); Положение о применении Закона о турецком гражданстве; Главное управление земельного реестра и кадастра (TKGM). Это общая информация, правила меняются; статус конкретного объекта уточняйте у лицензированного юриста и в соответствующем муниципалитете.

Покупайте уверенно — Majesty Turkey

Покупать в Стамбуле проще с местной командой, которая делает это каждый день.

✔️ Проекты под ваш бюджет и цель
✔️ Сопровождение от первого просмотра до получения ТАПУ
✔️ Помощь с документами на гражданство и ВНЖ

Напишите нам в WhatsApp или приходите в наш офис в Бомонти, Шишли.