۱۰ اشتباه خارجی‌ها هنگام خرید ملک در استانبول

۱۰ اشتباه خارجی‌ها هنگام خرید ملک در استانبول

تقریباً هر هفته در اداره ثبت اسناد املاک (Tapu Müdürlüğü) کنار یک خریدار خارجی نشسته‌ایم. معامله‌هایی که خراب می‌شوند به‌ندرت به‌خاطر بازار شکست می‌خورند؛ دلیلشان معمولاً این است که یک بررسی انجام نشده یا پرداختی به روش آسان به جای روش درست انجام شده است. در ادامه ده اشتباه رایج و راه پیشگیری از آن‌ها را می‌خوانید.

۱. بررسی نکردن سابقه طابو از نظر بدهی و محدودیت‌ها

طابو (سند مالکیت) نشان می‌دهد مالک ملک کیست، اما پرونده ثبتی پشت آن نشان می‌دهد چه چیزهایی روی ملک ثبت شده است: ایپوتک (ipotek) یعنی رهن به نفع بانک یا شخص، حاجز (haciz) یعنی توقیفی که طلبکار یا اداره مالیات ثبت کرده، و شرح (şerh) یعنی یادداشت‌های ثبتی مانند دستور موقت دادگاه، قرارداد اجاره یا قرارداد پیش‌فروش. انتقال سالم ملکی که توقیف دارد ممکن است عملاً غیرممکن باشد. ملک رهنی قابل انتقال است، اما حق بانک روی خود ملک باقی می‌ماند، نه روی فروشنده.

• از وکیل خود بخواهید درست پیش از انتقال، و نه چند هفته زودتر، یک استعلام به‌روز از اداره ثبت بگیرد.
• در پروژه‌های نوساز، زمین اغلب برای تأمین مالی ساخت در رهن بانک است. تعهد کتبی بگیرید که رهن واحد شما هنگام انتقال یا پیش از آن فک شود (ipotek fekki).
• مدرکی بخواهید که نشان دهد مالیات ملک (emlak vergisi) و قبض‌های آب، برق و گاز پرداخت شده‌اند.

۲. خرید بدون ایسکان یا بدون دانستن معنای آن

ایسکان (iskan) پایان‌کار یا مجوز سکونتی است که شهرداری پس از تکمیل ساختمان مطابق نقشه مصوب صادر می‌کند. تا پیش از صدور ایسکان، واحدها معمولاً به صورت کات ایرتیفاکی (kat irtifakı) یعنی حق ساخت ثبت می‌شوند، نه کات مولکیتی (kat mülkiyeti) یعنی مالکیت کامل آپارتمانی. این وضعیت می‌تواند گرفتن انشعاب دائم، برخی کارهای بانکی و فروش بعدی را دشوارتر کند. اگر قصد دارید بر اساس ملک اقامت بگیرید، واحد باید در طابو با کاربری مسکونی (konut) ثبت شده باشد.

نبود ایسکان به‌خودی‌خود دلیل لغو معامله نیست؛ بسیاری از خریدهای پیش‌فروش با کات ایرتیفاکی انجام می‌شوند. اما باید وضعیت فعلی، دلیل نبود ایسکان در ساختمانی که تکمیل شده، و تاریخی را که سازنده برای گرفتن آن تعهد می‌کند بدانید.

۳. اعلام قیمت کمتر در طابو

برخی فروشندگان درخواست می‌کنند قیمت کمتری اعلام شود تا هزینه طابو و مالیات خودشان کم شود. هزینه انتقال سند (tapu harcı) برای خریدار ۲٪ و برای فروشنده ۲٪ است. در ژوئیه ۲۰۲۶ اداره درآمد ترکیه (GİB) یادآوری کرد که این هزینه باید بر اساس قیمت واقعی فروش پرداخت شود و اگر مبلغ کمتری اعلام شود، مابه‌التفاوت به همراه جریمه‌ای برابر با همان مبلغ از هر دو طرف دریافت می‌شود.

برای خریدار خارجی مشکل دیگری هم وجود دارد: قیمت اعلام‌شده با گزارش ارزیابی و گواهی تبدیل ارز بانک پیوند دارد. بنابراین قیمت ساختگی پایین می‌تواند پرونده شهروندی را تضعیف کند و سود مشمول مالیات شما را هنگام فروش بالا ببرد.

۴. پرداخت نقدی یا بدون رد بانکی روشن

پول نقدی که در دفتر تحویل داده می‌شود یا ارزی که در صرافی تبدیل می‌شود، هیچ مدرکی از پرداخت شما باقی نمی‌گذارد. از ژانویه ۲۰۲۲ اداره ثبت از خریداران خارجی حقیقی می‌خواهد گواهی خرید ارز (döviz alım belgesi یا DAB) را ارائه دهند؛ گواهی‌ای که بانکی در ترکیه پس از فروش ارز خارجی به همان بانک صادر می‌کند. ارزی که در صرافی تبدیل شده برای این منظور پذیرفته نمی‌شود.

افزون بر این، قرار است سامانه پرداخت امن (Güvenli Ödeme Sistemi) که پول خریدار را تا تکمیل انتقال سند در حسابی محافظت‌شده نگه می‌دارد، پس از دو بار تعویق از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ برای فروش املاک اجباری شود. پرداخت را با حواله بانکی، از حسابی به نام خودتان و با ذکر روشن مشخصات ملک انجام دهید.

۵. نادیده گرفتن جزئیات شرایط شهروندی

قاعده اصلی را همه می‌دانند: ملکی با ارزش دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار آمریکا و یادداشت عدم فروش سه‌ساله روی طابو. اما پرونده‌ها معمولاً در جزئیات رد می‌شوند:

• گزارش ارزیابی، قیمت قرارداد و قیمت ثبت‌شده در طابو همگی باید سقف ۴۰۰ هزار دلار را پشتیبانی کنند.
• ارز خارجی باید به بانکی در ترکیه فروخته شود و گواهی DAB و رسیدهای پرداخت (با نام فرستنده و گیرنده) باید با خرید همخوانی داشته باشند.
• ملکی که قبلاً برای درخواست شهروندی استفاده شده، دوباره قابل استفاده نیست.
• ملکی که یک تبعه خارجی در سه سال گذشته به شهروند یا شرکت ترک منتقل کرده، به طور کلی پذیرفته نمی‌شود.
• دو سرمایه‌گذار نمی‌توانند یک ملک را بین خود تقسیم کنند؛ هر متقاضی به سرمایه‌گذاری واجد شرایط مستقل نیاز دارد.
• ملک باید به نام خود شما خریداری شود، نه به نام همسر، فرزند یا شرکتتان.

واجد شرایط بودن را پیش از پرداخت بیعانه تأیید کنید، نه پس از آن.

۶. اعتماد به تصاویر سه‌بعدی به جای مدارک

تصاویر سه‌بعدی همیشه بهترین نسخه پروژه را نشان می‌دهند. پیش از پرداخت، مدارک را بررسی کنید:

• پروانه ساخت (yapı ruhsatı) و تطابق نقشه مصوب با واحدی که به شما فروخته می‌شود: طبقه، متراژ، چشم‌انداز و امکانات.
• پروژه‌های تکمیل‌شده سازنده؛ از یکی بازدید کنید و با ساکنانش صحبت کنید.
• تاریخ تحویل، جریمه تأخیر و تضمینی که سازنده ارائه می‌دهد.
• متراژ خالص در برابر ناخالص: آگهی‌ها اغلب متراژ ناخالص (brüt) را ذکر می‌کنند که دیوارها و سهمی از مشاعات را هم شامل می‌شود.

۷. امضا بدون مترجم رسمی‌ای که خودتان انتخاب کرده‌اید

اگر ترکی نمی‌دانید، اداره ثبت معمولاً بدون مترجم کار را پیش نمی‌برد و وکالت‌نامه‌ای که در دفترخانه (noter) امضا می‌کنید نیز به مترجم نیاز دارد. از مترجم رسمی سوگندخورده (yeminli tercüman) که خودتان انتخاب کرده‌اید استفاده کنید، نه کسی که فروشنده معرفی می‌کند. وظیفه او این است که دقیقاً بگوید چه چیزی را امضا می‌کنید، از جمله قیمت اعلام‌شده، نه اینکه معامله را سریع‌تر ببندد.

۸. فراموش کردن آیدات (هزینه ماهانه نگهداری)

در مجتمع‌های مسکونی (site) که نگهبانی، استخر، باشگاه و خدمات لابی دارند، آیدات (aidat) ماهانه می‌تواند هزینه قابل توجهی باشد. مبلغ آن را مدیریت ساختمان و تصمیمات مالکان تعیین می‌کنند، نه بروشور فروش. طبق قانون مالکیت آپارتمانی (Kat Mülkiyeti Kanunu) هر مالک موظف است در هزینه‌های مشترک سهیم باشد و آیدات پرداخت‌نشده از راه قانونی قابل پیگیری است. پیش از خرید این موارد را بخواهید:

• آخرین تصمیم مدیریت درباره مبلغ آیدات و تغییرات آن در سال گذشته.
• هر هزینه فوق‌العاده برنامه‌ریزی‌شده، مثلاً برای نما، آسانسور یا بام.
• تأییدیه کتبی که فروشنده بدهی آیدات ندارد.

۹. فکر نکردن به فروش مجدد از روز اول

هر خرید، یک فروش در آینده هم هست. به این موارد توجه کنید:

• مالیات: اگر ظرف پنج سال از تاریخ تملک بفروشید، سود حاصل به عنوان değer artış kazancı (سود افزایش ارزش) مشمول مالیات بر درآمد ترکیه است. راهنمای سال ۲۰۲۶ اداره درآمد (GİB) معافیت سالانه این سودها را ۱۵۰ هزار لیر ترکیه تعیین کرده است.
• املاک شهروندی: علاوه بر یادداشت سه‌ساله، ملکی که برای شهروندی استفاده شده را متقاضی دیگری نمی‌تواند دوباره استفاده کند؛ پس سرمایه‌گذاران شهروندی جزو خریداران آینده شما نخواهند بود.
• خریداران اقامت: طبق قواعد اعلام‌شده از سوی ریاست اداره مهاجرت، ملکی که از اکتبر ۲۰۲۳ به بعد خریداری شده برای اقامت ملکی باید دست‌کم ۲۰۰ هزار دلار ارزش داشته باشد و برخی محله‌ها نیز برای ثبت اقامت جدید خارجی‌ها بسته‌اند. هر دو مورد بر اینکه چه کسی می‌تواند از شما بخرد اثر می‌گذارد.

۱۰. امضای قرارداد فقط ترکی بدون فهم آن

ترکی بودن قرارداد طبیعی است؛ امضای آن بدون ترجمه و بررسی، نه. نسخه دوزبانه‌ای بخواهید که مشخص کند در صورت اختلاف کدام زبان معتبر است، و بندهای کلیدی را بررسی کنید: قیمت و ارز، جدول پرداخت، تاریخ تحویل و جریمه تأخیر، وضعیت در صورت تأخیر ایسکان، فهرست مشخصات فنی و شرایط فسخ. در خرید پیش‌فروش، قرارداد وعده فروش (satış vaadi sözleşmesi) فقط در صورتی معتبر است که در دفترخانه تنظیم شود و می‌توان آن را در طابو ثبت کرد تا واحد به شخص دیگری فروخته نشود.

توجه: قوانین، هزینه‌ها و رویه‌ها در ترکیه زیاد تغییر می‌کنند. این مقاله را راهنمایی کلی بدانید و پیش از هر اقدامی قواعد فعلی را با وکیل یا حسابدار دارای مجوز تأیید کنید.

با اطمینان خرید کنید — Majesty Turkey

خرید در استانبول با یک تیم محلی که هر روز این کار را انجام می‌دهد آسان‌تر است.

✔️ پروژه‌های متناسب با بودجه و هدف شما
✔️ همراهی از اولین بازدید تا دریافت سند (طابو)
✔️ راهنمایی در پرونده‌های شهروندی و اقامت

در واتس‌اپ به ما پیام دهید یا به دفتر ما در بومونتی، شیشلی سر بزنید.