10 أخطاء يقع فيها الأجانب عند شراء عقار في إسطنبول

10 أخطاء يقع فيها الأجانب عند شراء عقار في إسطنبول

نجلس في معظم الأسابيع داخل مديرية الطابو (Tapu Müdürlüğü) إلى جانب مشترٍ أجنبي. والصفقات التي تتعثر نادراً ما تفشل بسبب السوق، بل لأن فحصاً ما أُهمل أو دفعةً تمت بالطريقة السهلة بدل الطريقة الصحيحة. إليك الأخطاء العشرة الأكثر تكراراً، وكيف تتجنبها.

1. عدم فحص سجل الطابو بحثاً عن الديون والقيود

سند الطابو يبيّن مالك العقار، أما سجل الطابو الذي يقف خلفه فيبيّن ما هو مُثبت على العقار: الإيبوتيك (ipotek) أي الرهن لصالح بنك أو شخص، والحجز (haciz) الذي يضعه دائن أو دائرة الضرائب، والشرح (şerh) أي الإشارات المسجلة مثل قرار قضائي احترازي أو عقد إيجار أو عقد وعد بالبيع. العقار المحجوز قد يتعذر نقله بشكل سليم، أما العقار المرهون فيمكن نقله لكن حق الدائن يبقى على العقار لا على البائع.

• اطلب من محاميك استخراج قيد حديث من سجل الطابو قبيل موعد النقل مباشرة، لا قبله بأسابيع.
• في المشاريع الجديدة تكون الأرض غالباً مرهونة لبنك لتمويل البناء. احصل على تعهد مكتوب بفك الرهن عن وحدتك (ipotek fekki) عند النقل أو قبله.
• اطلب ما يثبت سداد ضريبة العقار (emlak vergisi) وفواتير الخدمات.

2. الشراء دون إسكان، أو دون فهم معناه

الإسكان (iskan) هو رخصة الإشغال التي تصدرها البلدية عند إنجاز المبنى وفق مشروعه المعتمد. وقبل صدوره تبقى الوحدات عادةً بصيغة كات إرتفاكي (kat irtifakı) أي حق الإنشاء، لا بصيغة كات مولكيتي (kat mülkiyeti) أي الملكية الطابقية الكاملة. وقد يصعب ذلك الاشتراكات الدائمة في الخدمات وبعض الإجراءات المصرفية وإعادة البيع لاحقاً. وإذا كنت تنوي التقدم لإقامة عقارية، فيجب أن تكون الوحدة مسجلة في الطابو بصفة سكن (konut).

غياب الإسكان ليس سبباً تلقائياً لإلغاء الصفقة، فكثير من عمليات الشراء على المخطط تتم بصيغة كات إرتفاكي. لكن عليك أن تعرف الوضع الحالي، وسبب غياب الإسكان في مبنى مكتمل، والموعد الذي يلتزم فيه المطوّر باستخراجه.

3. التصريح بسعر أقل في الطابو

يطلب بعض البائعين التصريح بسعر أقل لتخفيض رسوم الطابو وضريبتهم. رسوم الطابو (tapu harcı) هي 2% على المشتري و2% على البائع. وفي يوليو 2026 ذكّرت إدارة الإيرادات التركية (GİB) بأن الرسوم تُدفع على سعر البيع الحقيقي، وأنه عند التصريح بمبلغ أقل يُحصَّل الفرق من الطرفين مع غرامة ضياع ضريبي تعادل المبلغ الناقص.

وللأجنبي مشكلة إضافية: فالسعر المصرّح به مرتبط بتقرير التقييم العقاري وبشهادة تحويل العملة الصادرة عن البنك، لذلك قد يضعف السعر المنخفض المصطنع ملف الجنسية، ويرفع الربح الخاضع للضريبة عند البيع.

4. الدفع نقداً أو دون أثر مصرفي واضح

النقد المسلَّم في مكتب، أو العملة المصروفة لدى صرّاف، لا يتركان لك أي إثبات لما دفعته. ومنذ يناير 2022 تشترط مديرية الطابو على الأفراد الأجانب المشترين تقديم شهادة شراء العملة الأجنبية (döviz alım belgesi - DAB) الصادرة عن بنك في تركيا بعد بيع العملة الأجنبية لذلك البنك، ولا يمكن استخدام العملة المصروفة لدى مكاتب الصرافة لهذا الغرض.

إضافة إلى ذلك، من المقرر أن يصبح نظام الدفع الآمن (Güvenli Ödeme Sistemi) إلزامياً في مبيعات العقارات اعتباراً من 1 ديسمبر 2026 بعد تأجيله مرتين، وهو نظام يحفظ أموال المشتري في حساب محمي حتى إتمام نقل الملكية. ادفع بالتحويل المصرفي، من حساب باسمك، مع ذكر العقار بوضوح.

5. تجاهل تفاصيل شروط الجنسية

القاعدة الأساسية معروفة: عقار بقيمة 400,000 دولار أمريكي على الأقل، مع إشارة في الطابو بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات. لكن الطلبات تتعثر عادة في التفاصيل:

• يجب أن يدعم تقرير التقييم وسعر العقد والسعر المسجل في الطابو جميعها حدّ 400,000 دولار.
• يجب بيع العملة الأجنبية لبنك في تركيا، وأن تتطابق شهادة DAB وإيصالات الدفع (التي تُظهر اسم المرسل والمستلم) مع عملية الشراء.
• العقار الذي استُخدم سابقاً في طلب جنسية لا يمكن استخدامه مرة أخرى.
• العقار الذي نقله أجنبي إلى مواطن تركي أو شركة تركية خلال السنوات الثلاث الأخيرة مستبعد كقاعدة عامة.
• لا يجوز لمستثمرَين اقتسام عقار واحد؛ فكل متقدم يحتاج إلى استثمار مؤهل خاص به.
• يجب أن يُشترى العقار باسمك أنت، لا باسم الزوج أو الأبناء أو شركتك.

تأكّد من الأهلية قبل دفع العربون، لا بعده.

6. الثقة بالصور التخيلية بدل المستندات

الصور التخيلية تعرض دائماً أفضل نسخة من المشروع. قبل الدفع، افحص الأوراق:

• رخصة البناء (yapı ruhsatı)، وتطابق المشروع المعتمد مع الوحدة المعروضة عليك من حيث الطابق والمساحة والإطلالة والمرافق.
• المشاريع المنجزة سابقاً للمطوّر: زر أحدها وتحدث مع السكان.
• موعد التسليم، والغرامة عند التأخير، والضمان الذي يقدمه المطوّر.
• المساحة الصافية مقابل الإجمالية: كثير من الإعلانات تذكر المساحة الإجمالية (brüt) التي تشمل الجدران وحصة من المساحات المشتركة.

7. التوقيع دون مترجم محلّف تختاره بنفسك

إذا كنت لا تتحدث التركية، فلن تمضي مديرية الطابو عادةً في المعاملة دون مترجم، والوكالة التي توقعها لدى كاتب العدل (النوتر) تحتاج كذلك إلى مترجم. استعن بمترجم محلّف (yeminli tercüman) تختاره أنت، لا مترجم يوفره البائع. مهمته أن يشرح لك بدقة ما توقّع عليه، بما في ذلك السعر المصرّح به، لا أن يساعد على إتمام الصفقة بسرعة.

8. نسيان رسوم الصيانة الشهرية (الآيدات)

في المجمعات السكنية (site) التي تضم حراسة ومسابح وصالات رياضية وخدمات استقبال، قد تكون الآيدات (aidat) الشهرية تكلفة حقيقية. وهي تُحدَّد بقرارات إدارة المبنى والملاك، لا بكتيّب المبيعات. وبموجب قانون الملكية الطابقية (Kat Mülkiyeti Kanunu) يلتزم كل مالك بالمساهمة في النفقات المشتركة، ويمكن ملاحقة الآيدات غير المدفوعة قانونياً. قبل الشراء اطلب:

• آخر قرار للإدارة يحدد قيمة الرسوم، وكيف تغيّرت خلال العام الماضي.
• أي مساهمات استثنائية مخطط لها، مثل أعمال الواجهة أو المصاعد أو السطح.
• تأكيداً مكتوباً بأن البائع لا تترتب عليه آيدات متأخرة.

9. عدم التفكير في إعادة البيع منذ اليوم الأول

كل عملية شراء هي أيضاً عملية بيع مستقبلية. ضع في حسابك:

• الضريبة: إذا بعت خلال خمس سنوات من تاريخ التملك، يخضع الربح لضريبة الدخل التركية بوصفه ربح زيادة القيمة (değer artış kazancı). ويحدد دليل GİB لعام 2026 الإعفاء السنوي لهذه الأرباح بمبلغ 150,000 ليرة تركية.
• عقارات الجنسية: إلى جانب إشارة السنوات الثلاث، لا يمكن لمتقدم آخر إعادة استخدام عقار استُخدم للجنسية، أي أن المشترين المستقبليين لعقارك لن يشملوا مستثمري الجنسية.
• مشترو الإقامة: وفق القواعد التي أعلنتها رئاسة إدارة الهجرة، يجب ألا تقل قيمة العقار المشترى منذ أكتوبر 2023 عن 200,000 دولار ليكون أساساً لإقامة عقارية، كما أن بعض الأحياء مغلقة أمام تسجيل إقامات أجنبية جديدة. وكلاهما يؤثر في من يستطيع الشراء منك.

10. توقيع عقد باللغة التركية فقط دون فهمه

أن يكون العقد بالتركية أمر طبيعي، أما توقيعه دون ترجمته ومراجعته فليس كذلك. اطلب نسخة ثنائية اللغة تحدد اللغة المعتمدة عند الخلاف، وافحص البنود الأساسية: السعر والعملة، جدول الدفعات، موعد التسليم وغرامة التأخير، ما يحدث إذا تأخر الإسكان، قائمة المواصفات، وشروط الفسخ. وفي الشراء على المخطط، لا يكون عقد الوعد بالبيع (satış vaadi sözleşmesi) صحيحاً إلا إذا أُبرم أمام كاتب العدل، ويمكن تسجيله كإشارة في الطابو كي لا تُباع الوحدة لشخص آخر.

ملاحظة: القوانين والرسوم والإجراءات في تركيا تتغير كثيراً. اعتبر هذا المقال إرشاداً عاماً، وتأكد من القواعد الحالية مع محامٍ أو محاسب مرخّص قبل اتخاذ أي خطوة.

اشترِ بثقة مع Majesty Turkey

الشراء في إسطنبول أسهل مع فريق محلي يقوم بذلك كل يوم.

✔️ مشاريع مختارة حسب ميزانيتك وهدفك
✔️ مرافقة من أول معاينة حتى استلام الطابو
✔️ إرشاد في ملفات الجنسية والإقامة

راسلنا على واتساب أو زرنا في مكتبنا في بومونتي، شيشلي.