外国人在伊斯坦布尔购房常犯的10个错误

外国人在伊斯坦布尔购房常犯的10个错误

几乎每周，我们都会陪同外国买家坐在土耳其地契局（Tapu Müdürlüğü）办理过户。出问题的交易很少是因为市场本身，而往往是因为漏掉了一项核查，或者用了"方便"而不是"正确"的方式付款。以下是我们最常见到的十个错误，以及如何避免。

1. 没有核查地契记录中的债务和权利负担

地契（tapu）显示谁是业主，而其背后的地契登记记录则显示房产上附着了什么：抵押（ipotek），即以银行或个人为受益人的抵押；查封（haciz），即债权人或税务机关申请的扣押；以及附注（şerh），如法院禁令、租赁合同或预售合同的登记。被查封的房产可能无法干净地过户；有抵押的房产可以过户，但债权人的权利仍然附着在房产上，而不是跟着卖方走。

• 请律师在过户前不久调取最新的登记摘录，而不是提前几周。
• 新项目的土地通常已抵押给银行用于建设融资。务必拿到书面承诺：您所购单元的抵押将在过户时或之前解除（ipotek fekki）。
• 要求卖方提供房产税（emlak vergisi）和水电燃气费已结清的证明。

2. 在没有入住许可（iskan）的情况下购买，或不了解其含义

入住许可（iskan）是建筑按批准方案竣工后由市政府签发的使用许可。在取得 iskan 之前，单元通常登记为建设地役权（kat irtifakı），而不是完整的区分所有权（kat mülkiyeti）。这可能使正式水电开户、部分银行手续以及日后转售变得更困难。如果您打算凭房产申请居留许可，该单元必须在地契登记中登记为住宅（konut）。

没有 iskan 并不自动意味着不能买，很多期房交易就是在 kat irtifakı 状态下完成的。但您需要清楚当前状态、已竣工建筑为何仍无 iskan，以及开发商承诺取得 iskan 的日期。

3. 在地契上低报成交价

有些卖家会要求低报价格，以减少过户费和自己的税负。过户费（tapu harcı）为买方 2%、卖方 2%。2026 年 7 月，土耳其税务局（GİB）提醒买卖双方：过户费必须按真实成交价缴纳；如果申报金额偏低，差额将连同等额的税收损失罚款一并向双方追缴。

对外国买家来说还有第二个问题：申报价格与评估报告以及银行出具的外汇兑换证明相关联。人为压低的价格可能削弱入籍申请材料，并在您日后出售时增加应税收益。

4. 现金付款或没有清晰的银行记录

在办公室交付的现金、在兑换点换的外汇，都无法为您留下付款证明。自 2022 年 1 月起，地契局要求购买房产的外国自然人提交由土耳其境内银行在买入其外汇后出具的外汇购买证明（döviz alım belgesi，简称 DAB）。在兑换点兑换的外汇不能用于此目的。

此外，土耳其新的安全支付系统（Güvenli Ödeme Sistemi）会把买方资金存放在受保护账户中，直到过户完成。该系统经过两次推迟，目前计划自 2026 年 12 月 1 日起在房产交易中强制实施。请通过银行转账付款，使用您本人名下的账户，并在附言中明确注明所购房产。

5. 忽视入籍资格的细节

基本规则大家都知道：房产价值不低于 40 万美元，并在地契上登记三年内不得出售的附注。但申请往往卡在细节上：

• 评估报告、合同价格和地契登记价格都必须支持 40 万美元的门槛。
• 外汇必须卖给土耳其境内的银行，DAB 和付款凭证（须显示汇款人和收款人姓名）必须与本次购买一致。
• 已经用于入籍申请的房产不能再次使用。
• 过去三年内由外国人转让给土耳其公民或公司的房产，原则上不被接受。
• 两名投资者不能分摊同一套房产，每位申请人都需要各自独立的合格投资。
• 房产必须登记在您本人名下，而不是配偶、子女或您的公司名下。

请在支付定金之前确认资格，而不是之后。

6. 相信效果图而不是文件

效果图展示的永远是项目最好的一面。付款之前，请核查文件：

• 建筑许可证（yapı ruhsatı），以及批准的方案是否与卖给您的单元一致：楼层、面积、景观和配套设施。
• 开发商已交付的项目：去实地看一个，并与住户聊一聊。
• 交付日期、逾期违约金以及开发商提供的保障。
• 净面积与总面积：房源常标注总面积（brüt），其中包含墙体和公共区域分摊。

7. 没有自己选择的宣誓翻译就签字

如果您不会土耳其语，地契局通常不会在没有翻译在场的情况下办理；在公证处签署委托书同样需要翻译。请使用您自己选择的宣誓翻译（yeminli tercüman），而不是卖方安排的人。翻译的职责是准确告诉您签的是什么，包括申报价格，而不是帮助交易更快成交。

8. 忘记物业费（aidat）

在配有保安、泳池、健身房和礼宾服务的住宅小区（site），每月的物业费（aidat）可能是一笔不小的开支。金额由物业管理方和业主决议确定，而不是由销售手册决定。根据《区分所有权法》（Kat Mülkiyeti Kanunu），每位业主都必须分担公共费用，拖欠的物业费可依法追讨。购买前请索取：

• 最近一次确定物业费的管理决议，以及过去一年的调整情况。
• 已计划的专项费用，例如外立面、电梯或屋顶工程。
• 卖方没有拖欠物业费的书面确认。

9. 从第一天起就没有考虑转售

每一次购买也是一次未来的出售。请考虑：

• 税收：如果在取得房产后五年内出售，收益须作为增值收益（değer artış kazancı）缴纳土耳其个人所得税。根据 GİB 的 2026 年指南，此类收益的年度免税额为 15 万土耳其里拉。
• 入籍房产：除了三年禁售附注外，已用于入籍的房产不能被其他申请人再次使用，因此您未来的买家群体中将不包括入籍投资者。
• 居留许可买家：根据土耳其移民管理局公布的规则，2023 年 10 月以来购买的房产价值须不低于 20 万美元才能作为居留许可依据，而且部分街区已停止新的外国人居住登记。这两点都会影响谁能从您手中购买。

10. 签署看不懂的纯土耳其语合同

合同使用土耳其语很正常，但在没有翻译和审核的情况下签字就不正常了。请要求提供双语版本，并注明发生分歧时以哪种语言为准；同时核查关键条款：价格与币种、付款进度、交付日期与逾期违约金、iskan 延迟时如何处理、交付标准清单以及解约条件。购买期房时，预售合同（satış vaadi sözleşmesi）只有在公证处签订才有效，并且可以在地契上登记附注，防止该单元被卖给他人。

提示：土耳其的法律、费用和程序经常变化。本文仅作一般性参考，采取任何行动前，请向持牌律师或会计师确认现行规定。

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