Iskan、Kat Mülkiyeti与Kat İrtifakı：外国买家必须核查的土耳其房产文件

Iskan、Kat Mülkiyeti与Kat İrtifakı：外国买家必须核查的土耳其房产文件

最后更新：2026年10月

简短回答： Iskan的正式名称为yapı kullanma izin belgesi（建筑使用许可证，即竣工入住许可），是市政府对已完工建筑符合建筑许可的确认。Kat irtifakı（楼层地役权）是建筑处于规划或施工阶段时房屋单元的产权状态。Kat mülkiyeti（区分所有权）是已竣工并取得iskan的建筑中房屋单元的完整产权。购房前，请核查地契上显示的是哪一种，以及整栋建筑是否已取得iskan。

两套公寓可能看起来一模一样，法律地位却大不相同。差别体现在土地登记处和市政府的许可记录中，买家往往要到接通电力、申请按揭或出售时才发现。

什么是iskan

Yapı kullanma izin belgesi依据第3194号《城市规划法》第30条，由签发建筑许可的机关（通常是市政府）签发。它在施工结束、且依据第4708号《建筑监理法》负责监理该工程的建筑监理公司（yapı denetim kuruluşu）确认竣工后签发。主管机关必须在30天内对申请作出决定。

Iskan的重要性体现在五个方面：

• 水电等公用设施：根据第3194号法第31条，未取得使用许可的建筑不能接通永久的供水、供电和排污。这类建筑只能使用费用更高的临时施工接驳。
• 按揭贷款：土耳其银行一般只为已竣工并取得iskan的单元发放贷款。没有iskan，很难获得贷款。
• 转售：许多买家，尤其是需要按揭的买家，会避开没有iskan的单元。
• 法律地位：没有iskan或与许可不符的建筑，可能面临行政罚款（第42条）；未经许可的工程还可能被责令拆除（第32条）。
• 抗震合规：Iskan表明建筑是在许可和监理程序下完工的，但并不能证明建筑在地震中是安全的。请参阅我们的伊斯坦布尔购房前如何检查建筑指南。

Kat irtifakı与kat mülkiyeti的区别

两者均由第634号《区分所有权法》（Kat Mülkiyeti Kanunu）规定。

Kat irtifakı是一项完整的、已登记的权利，而不是预订。您持有地契（tapu），可以出售、继承或抵押。但这项权利所依附的建筑在法律上尚未被视为竣工。

当整栋建筑取得使用许可后，土地登记处会将kat irtifakı转为kat mülkiyeti。如今在许多情况下，这一转换会依据市政府发送给土地登记处的许可自动完成。仅部分建筑取得iskan是不够的：区分所有权须为整栋建筑一次性设立。

以kat irtifakı购买期房

伊斯坦布尔的期房购买大多采用以下两种方式之一：

1. 以kat irtifakı过户：在施工继续期间，您即可取得未来单元的地契（tapu）。这是更有保障的方式。
2. 经公证的买卖预约合同（satış vaadi sözleşmesi）：开发商承诺日后过户。该合同应在公证处签署，并在土地登记簿上作注记，以便对后续业主同样具有约束力。

Kat irtifakı并不保证项目一定会完工。签约前请核查：

• 建筑许可（yapı ruhsatı）是否有效，并与您所购买的内容一致；
• 合同中的单元编号、楼层和土地份额是否与项目图纸一致；
• 土地上是否有抵押或查封；
• 约定的交付日期，以及逾期交付时的处理方式。

如果您分期付款，我们关于分期购房与入籍的文章说明了何时必须付清全款。

如何核查iskan和产权状态

• 地契和土地登记处：地契（tapu）和土地登记记录会显示该单元属于kat irtifakı还是kat mülkiyeti。您可以通过e-Devlet（turkiye.gov.tr）或土地登记与地籍总局（TKGM）的Web Tapu系统查看本人的记录，也可以委托律师到土地登记处调取产权记录（tapu kaydı）。
• e-Devlet："Yapı Kullanma İzin Belgesi Sorgulama"服务可显示是否已签发使用许可。
• 市政府：区政府的城市规划局（imar müdürlüğü）保存建筑许可、使用许可和批准的图纸。市政府的书面答复是最可靠的确认。

请确认iskan覆盖整栋建筑，且您所购买的单元与批准的图纸一致。加建楼层、封闭阳台或改建地下室都是常见的违规情况。

购买没有iskan的房产的风险

• 无法接通永久公用设施，临时接驳的账单更高。
• 无法转为kat mülkiyeti，产权停留在kat irtifakı。
• 难以办理按揭，出售时买家更少。
• 如果建筑与许可不符，可能被罚款或责令拆除。
• 依据第7143号法在2018年城市规划特赦中取得的建筑登记证（yapı kayıt belgesi）不能替代iskan，也不能说明建筑的抗震安全性。

对土耳其入籍和居留的影响

入籍：根据《土耳其国籍法实施条例》，具有kat irtifakı或kat mülkiyeti的房产均可符合条件，包括以经公证的买卖预约合同购买的期房，前提是预先支付至少400,000美元，并在土地登记簿上注记3年内不得出售。入籍不要求iskan，但估价、付款和DAB规则仍然适用。自2026年9月29日起，买家可自由选择任何持有SPK牌照的估价公司，估价报告有效期为12个月。完整规则请见我们的土耳其投资入籍指南。

居留许可：房产必须在地契上登记为住宅用途。尚不能入住的单元，作为您申报的居住地址可能会引发问题。申请前请咨询律师，并参阅我们的通过购房办理居留许可指南。

常见问题

土耳其的iskan是什么？

Iskan是yapı kullanma izin belgesi的通称，即建筑按照建筑许可完工后由市政府签发的使用许可证。没有它，建筑就不能接通永久的公用设施。

Kat irtifakı和kat mülkiyeti有什么区别？

Kat irtifakı是处于规划或施工阶段的建筑中单元的产权状态。Kat mülkiyeti是完整的区分所有权，在整栋建筑取得使用许可后设立。

购买kat irtifakı状态的房产安全吗？

这是合法登记的产权，大多数期房购买都采用这种形式。风险在于项目本身，因此付款前请核查建筑许可、开发商的义务以及是否存在查封。

没有iskan的房产可以用来申请土耳其国籍吗？

可以。只要满足全部入籍条件，包括400,000美元的最低金额、估价和3年不得出售的注记，具有kat irtifakı的房产即可符合条件。

如何核查一栋建筑是否有iskan？

使用e-Devlet上的"Yapı Kullanma İzin Belgesi Sorgulama"服务，并向区政府城市规划局索取书面确认。

资料来源：第3194号《城市规划法》（第30、31、32、42条）；第634号《区分所有权法》；第4708号《建筑监理法》；第7143号法（2018年城市规划特赦）；《土耳其国籍法实施条例》；土地登记与地籍总局（TKGM）。以上为一般性信息，相关规定可能变化；具体房产的状态请向持牌律师和相关市政府确认。

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